Всем привет! Вчера вам обещал написать статью про одну из своих сделок. Сказано-сделано. Очень надеюсь что получилось интересно.
Сразу объясню, почему в статьях буду закрывать личные данные. Опыт с продажей недвижимости мне показал, что стоит хотя бы раз выложить объявление на авито с своего основного телефона и тебе обеспечены звонки от всех риэлторов и агентств города. Поэтому информацию в статьях буду скрывать, кто захочет и так найдет, все документы по торгам есть в открытых источниках. От вас не скрываюсь, каждому готов ответить на все вопросы в личной беседе.
Сегодня расскажу вам про лот, который я выиграл в конце мая этого года. Это 1-комнатная квартира в Химках. Сразу приглянулся этот лот, так как дом новый-2014 года, квартира более чем ликвидная, (1-комнатные квартиры пользуются особым спросом), плюс ко всему квартира с отделкой, хороший район, до метро 10 минут на машине. Да еще и по такой цене. Сказка.
Оценщик оценил квартиру в 4.8 млн рублей, чуть позже вернемся к этому и я вам наглядно покажу, почему это ошибка.
Начальная цена была 4.3 млн рублей, но с самого начала у меня было понимание, что за такую цену выиграть не получится,поэтому я провёл анализ рынка недвижимости в этом районе и конкретно в этом доме. Всю информацию внёс в таблицу,пообщался со знакомыми риэлторами, которые работают по Химкам и получилось вот что:
Проанализировав рынок, стало чётко ясно, что рыночная цена 6-6.5 млн рублей. Тогда я и решил, что упускать такой лот нельзя.
Торги могли пройти и лучше, но все-таки цена вошла в мою "зелёную зону" и я забрал лот за 4.95 млн. (Прибыль подсчитана с учётом уплаты налогов)
К сожалению, процесс оформления затянулся, так как то конкурсный управляющий уезжал в отпуск, затем я улетел отдыхать, заняло это все примерно месяц. Но за это время все квартиры однокомнатные были проданы в этом доме и цена продажи выросла до 6.3 млн.
Также немного подросли "прочие расходы" - выкупил за 35 т. р. всю мебель у прежнего владельца. А вот несколько фотографий самой квартиры.
Неделю назад были готовы купить за 6 млн рублей, но я решил ещё подождать, так как сейчас сентябрь - самый сезон. Я более чем уверен, что уже совсем скоро наш риэлтор продаст ее за 6.3 млн, так как желающие уже есть.
Результат
Куплена: 4.95 млн
Будет продана: 6.3 млн.
Минусуем:
- затраты на мебель и поездку в Москву = -50.000 рублей
- налог 13%
- С риэлтором я договорился так, что он добавляет свою комиссию сверх цены, поэтому на руки я получу 6.3 млн.
Чистая прибыль: 1.090.000 рублей