Меня часто спрашивают, мол, Серёга, куда сейчас лучше вкладываться? Какие сферы строительства лучше профинансировать? Конечно, спрашивают не так часто, как хотелось бы. Да и не Серёга я.
Те, кто не купили телевизор во время дефолта 2014 года, вряд ли что-то понимают в инвестициях. Те, кто знакомы с книгами «Зато своё» и «Богатство в переплате», уже поняли, что своя недвижимость – лучший способ сохранить и преумножить. И нередко, это действительно так. Но сегодня посмотрим на часть квартирного рынка Петербурга и попробуем разобрать, что лучше купить для сдачи в аренду.
Ремарка. Сколько квартир я купил, чтобы что-то анализировать? Ни одной. Этого вполне достаточно для того, чтобы стать экспертом. Этого вполне достаточно для появления очередного успешного бизнес-тренера и выхода книги «Как одолеть клиента звонками, чтобы он написал на вас заявление».
Итак, рынок Санкт-Петербурга подразделяется на четыре основные категории:
1. Дома, где жил Достоевский
2. Хрущёвки.
3. Новостройки
4. ИЛИТКА
Безусловно, я не учёл сталинки и «корабли». Но бабушка сказала, что про сталинки лучше не шутить.
Корабли. На них ни взлететь, ни поплавать.
Век девятнадцатый, дома царские.
Еще когда на Невском не было туристов с фотоаппаратами, пожар 1736 года поставил точку в деревянном домостроении на главной улице города. Здесь же, предприимчивые купцы, начали возводить для дальнейшей сдачи в аренду, доходные дома. Как нынче говорит молодёжь - апарт-отели. Или она так не говорит?
Здания, дожившие до наших дней, не понаслышке знают о Елизавете Петровне, строительстве первой железной дороги, свержении Петра третьего, газовом освещении улиц, революции, Московском озорном гуляке, кукурузе и перестройке. Ипотека в двадцать пять лет может испугать вас, но не их.
Сегодня они состоят в основном, из старых-добрых коммуналочек. Причём старых - факт, добрых - воля случая и везения.
Средняя стоимость входа в деятельность по аренде комнат в коммунальных квартирах - полтора миллиона рублей. На выходе вы получаете пятнадцать квадратов на полу, четыре метра в высоту и десять тысяч на карту. Каждый месяц.
Из плюсов можно отметить, конечно же, Петербургский антураж, в который при должном уровне фантазии можно погрузиться. Высокие потолки, лепнина, парадные.
Юридическая же составляющая этой недвижимости хранит ещё больше загадок и тайн, чем вскрытие ее деревянного пола. А соседями могут оказаться, как актриса Мариинского театра, так и алкоголик в третьем поколении. Рады ли они будут появлению залетных арендаторов на своей территории и дадут ли они вам согласие на дальнейшую продажу этой комнаты - вопрос, скорее, риторический.
Сдать комнату, в которой, возможно, было написано «Преступление и наказание»? Легко. За сочинение в школе получил двойку, комнату сдал за десятку. Шах и мат, Мариванна.
Я вам покажу Кузькину мать. И кухню в четыре метра.
Хрущёвки - конструкции из панелей, которые советские инженеры назвали жилыми домами. Строились они параллельно светлому будущему и коммунизму в рамках большой программы Советского Соза. Вот только Советский Союз развалился, а хрущёвки нет.
И пока одни инженеры готовились к полёту первого человека в необъятный космос, их градостроительные коллеги рисовали кухни в четыре квадрата. Если провести параллель с среднестатистической семьей, то пока младшему брату покупают очередной новый грузовик, старший играет с подошвой от ботинка.
В результате, что вышло, то вышло. Гонки за темпами и дешевизной строительства получили своё отражение на качестве многих домов. Меньше всего повезло семьям, которые стояли на финише этого соревнования. Советская власть могла запретить фильм, выезд за границу или концерт. Но запретить ветру дуть в щели между панелями, она не могла.
Сегодня квартира в доме, построенном из панелей и боли, начинается от трёх миллионов рублей. Квартира, которая сохранит желание жить, будет стоить на семьсот тысяч дороже. В зависимости от удаленности от метро и того, насколько давно бабушка покинула квартиру, формируется цена аренды жилья от 16 до 25 тысяч рублей в месяц.
Из хорошего – несмотря на скудные внутренние площади квартир, градостроители отыгрались на дворах и придомовой территории. Благодаря малоэтажной застройке, можно найти дома с небольшим количеством машин во дворе, после капительного ремонта, недалеко от метро и от центра. Но это, как в и случае с коммуналками, воля случая и везения.
Новостройки.
Новостройка (от древнегреч. Novous – где, stroikus – парковаться). Квартиры эконом, комфорт и дискомфорт-класса, приобретенные на этапе ямы и синего забора с целью инвестиций или же личного пользования. Продаются, как правило, ближе к стадии парковки друг у друга на голове.
Ошибка при выборе застройщика вызывает способность покупателя переносить низкие температуры. Довольно непросто январским утром держать в одной руке китайский термос, а в другой транспарант. И все это под окнами бывшего офиса строительной компании. Схема идеальна, когда в регионе запрещено казино, но риск – ваше второе имя.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в городе на этапе котлована – около трех миллионов рублей. Спустя два года, квартира может вырасти в стоимости в полтора раза. Если уйти в заКАД, то цены ниже, но и дельта уже другая.
Немаловажно фильтровать информацию. Например, «жилой комплекс в экологически чистом районе». Это может означать не только экологически чистый район. Из окна могут быть видны березы, сквозь которые пробирается лыжник, пропавший здесь еще в 94 году.
Подобрав квартиру в новом районе и угадав с застройщиком, можно рассчитывать на арендную плату – 22 – 25 тысяч рублей.
Вообще, если когда-нибудь вам нужно будет изобразить стабильность, необязательно рисовать ВАЗовскую пятерку. Нарисуйте однокомнатную квартиру. Кто-то и когда-то обозначил среднюю стоимость аренды в 25 000 рублей. С тех пор, несмотря на общие изменения рыночных цен на квартиры, средняя стоимость аренды остается неизменной. Исключение - Илитка!!11. О ней будет отдельный пост.
РЕЗЮМЕ.
Что я хотел сказать всеми этими общедоступными данными с Авито? В какую недвижимость нужно вкладываться? Что лучше купить для себя, а что лучше сдавать? Да пёс его знает. Пойду кальянную открывать. Или шиномонтаж. Еще не решил.