Квартирный вопрос - вечный вопрос. Цель каждого самодостаточно гражданина - приобрести жилье. Чаще всего, это жильё покупается в ипотеку. "Да, много плачу, но плачу за свое, а не какому-то "дяде" с улицы". Логично. Или не совсем? Давайте разберемся.
Не буду лить воду и сразу перейду к расчётам.
Оговорюсь, что расчёты могут быть совершенно разными. Всё зависит от вашего города, от политики банков, типа платежа и тд. Но я постараюсь брать максимально средние показатели, чтобы донести суть.
Подбор данных для расчёта
Кому лень погружаться в пучину расчётов, то можете сразу пролистать статью на вывод. Там я подведу итоги, плюсы и минусы. А кому не лень, то приступим...
Цены на жильё в каждом городе совершенно разные. Путём нехитрых вычислений среднего показателя, складываем данные цен на жилье, процентных ставок и арендных выплат с пары тройки городов России и выводим среднее значение. И чудо, для расчётов готов "Город X".
В Городе X средняя стоимость 2-х комнатной квартиры составляет 3 200 000руб. Средняя процентная ставка ипотеки в год - 9.5%. А срок ипотеки классический - 20лет.
Ипотека
Тут следет подметить, что существует 2 типа выплат: аннуитетный и дифференцированный. О том, почему при одинаковых условиях, получается 2 разные суммы платежа, я расскажу как-нибудь позже. Но сейчас вернемся к теме, я Вам всё уже рассчитал.
При аннуитетном типе картина такая:
Сумма ипотеки: 3 200 000 руб. Процентная ставка: 9.5% годовых.
Ежемесячный платеж: 29 828 руб.
Переплата по кредиту: 3 958 987 руб.
Выплаты за весь срок кредита: 7 158 987 руб.
При дифференцированном:
Сумма ипотеки: 3 200 000 руб. Процентная ставка: 9.5% годовых.
Ежемесячный платеж: 39 153 ... 13 437 руб.
Переплата по кредиту: 3 052 693 руб.
Выплаты за весь срок кредита: 6 252 693 руб.
Тут сразу встаёт вопрос. Раз при дифференцированном платеже переплата ниже, то почему бы всегда не брать его? При аннуитетном платёж каждый месяц фиксированный. А при дифференцированном уменьшается с каждым месяцем. Да, дифференцированный выгоднее, но не все могут позволить себе отдавать первые месяцы очень значительные суммы в течении нескольких лет. Поэтому люди и переплачивают, но платят с "комфортом".
Диванные аналитики меня поправят, сказав что у квартиры купленной сейчас, через 20 лет будет совсем другая цена. Сделаем на это поправку. Пусть каждый год цена на квартиру в Городе X будет увеличиваться на 1%. Через 20 лет наша она будет стоить 3 840 000 руб.
Рассчитав платежи, переплату и стоимость нашей квартиры по итогу, ипотечный блок можно пока закрыть. Предположим, что вы решили не накидывать на себя этот хомут и 20 лет быть независимыми и свободными людьми, которые предпочитают аренду.
Аренда
В нашем Городе Х цена аренды 2-х комнатной квартиры составляет 20 500 руб.
Каждые 4 года цена на аренду в городе имеет тенденцию увеличиваться на 6.5%.
Рассчитаем перспективу платежей на 20 лет:
1-4 год: 20 500 руб/мес
5-8 год: 21 832 руб/мес
9-12 год: 23 251 руб/мес
13-16 год: 24 762 руб/мес
17-20 год: 26 371 руб/мес
В итоге, за 20 лет, при увеличивающейся цене аренды мы заплатим 5 602 368 руб.
Тут уже можно сравнить
Аренда | 5 602 368 руб. ..... Ипотека | 7 158 987 руб.
У аренды получилась сумма, практически не отличающаяся от ипотеке. За 20 лет миллион с копейками не такая уж и большая сумма. Тогда спрашивается - в чём смысл? Ведь при ипотеке, у нас остается квартира ценой 3 840 000 руб, а при аренде у нас ничего не остается.
Получается, что банковская петля на шее выгоднее? Возможно, но учтём ещё кое что.
Платёж по ипотеке у нас был 29 828 руб, а аренда обходилась нам около 23 500 руб в среднем, при условии повышения аренды. Аренда вышла дешевле в месяц, а значит у нас точно остается около 6 000 руб, которые мы не тратим. Можем применить хитрость и откладывать каждый месяц эти 6 000 руб. на депозит, под %. Если учесть, что при аренде мы никаких первоначальных взносов не платили, то и сумму первоначального взноса мы положим на депозит.
Давайте посчитаем. Каждый месяц по 6 000руб. В течении 20 лет. Ставка у нас по депозитам от одного года будет в среднем равна 6%. Вносить будем каждый год(по 72 000 руб).
Рассчитали и получили примерно 3 100 000 руб.
Итоговое сравнение
Вот теперь давайте сравним ещё раз:
Аренда
Плата по аренде: 5 602 368 руб.
Накопили на депозите от разницы выплат: 3 101 473 руб.
Ипотека
Плата по ипотеке: 7 158 987 руб.
В собственности недвижимость стоимостью: 3 840 000 руб.
Усредним все значения, погрешностей и так уйма, и сделаем вывод:
Человек, который решился на ипотеку, в плюсе на 1 миллион рублей.
Вывод
Брать ипотеку по итогу выгодно. Но за 20 лет разница в 1 миллион рублей особо то разница? Учесть стоит учесть факт последующей привязанности к одному месту и городу. Да и все эти 20 лет квартира будет принадлежать банку. Не дай Бог, случись что, банк непременно её заберет себе назад. Но и с арендой не всё так гладко, мало кого устраивает перспектива жить на чемоданах и не иметь собственности.
Тем не менее, после прочтения данной статьи, если разобраться с приоритетами, то каждый смог найти ответ на свой вопрос.
Если понравилась статья или интересна тема с разборами финансовых вопросов, то ставь лайк!