Только переехав в Анапу, можно получить в ежедневное пользование море, солнце и побережье из кварцевого песка. Только переехав в Анапу, можно узнать, что за зверь такой «жилой гараж» или «квартира на земле». Ладно, еще в Сочи или Геленджике. В общем, в Краснодарском крае, который удивляет не только климатом и природой, но и собственными правилами игры, в том числе в сфере недвижимости.
Официально нет такого термина, как «квартира на земле». Точно так же, как нет хрущёвок, брежневок, сталинок, чешек, ленинградок и т. д. Об этом вам скажет любой архитектор.
Все это придумали риелторы для обозначения набора характеристик жилья. Согласитесь, когда человек слышит слово «хрущёвка», он сразу представляет себе маленькую квартирку с низкими потолками, крошечными кухней и ванной, а когда слышит «сталинка», возникают другие ассоциации. Вот и в Анапе вынуждены были придумать названия всем строительным фантазиям, здесь появившимся…
- Здравствуйте, я покупатель, хочу приобрести жилье.
- Есть отличные варианты! Давайте посмотрим пару жилых гаражей…
- До свидания.
Это, наверное, был самый короткий разговор за всю карьеру риелтора. В тот момент я подумала, что просто попала не в то агентство или их сотрудник сегодня встал не с той ноги. Я ведь, конечно, слово «жилые» даже не услышала. В голове только и звучало: «Я ему о жилье, а он мне о гаражах!». И только через пару дней, осмотревшись в прямом и переносном смысле, поняла: все, что я знала о недвижимости до этого, стоит забыть и учить матчасть заново… Добро пожаловать в Краснодарский край!
Виды жилья по-анапски
Таунхаус в переводе с английского означает «дом в городе». Это малоэтажный (до трех этажей) дом европейского типа, разделенный на несколько квартир с общими боковыми стенами и, соответственно, крышами. У каждой квартиры оборудован отдельный вход, есть собственный зеленый дворик, прилегающий к дому.
Фактически таунхаус можно назвать многоквартирным коттеджем на земле с гораздо большей площадью (в сравнении со стандартной квартирой) и наличием собственного двора.
В Краснодарском и Ставропольском краях таунхаусы постепенно вытесняют трехкомнатные квартиры. Судя по всему, из-за того, что в них ощущается приватность, есть двор, а значит, проблема с парковкой автомобиля решена. Можно также предположить, что востребованность таунхауса обусловлена его привлекательной ценой, сопоставимой со стоимостью 3-комнатной квартиры.
Особенности: все вопросы по ремонту фасада, протечкам крыши, коммуникациям решать придется сообща с соседями. Шумоизоляция хуже, чем в частном, но лучше, чем в многоквартирном доме.
Флэтхаус - одноэтажный дом, рассчитанный на проживание трех-четырех семей. Каждая секция имеет отдельный вход и обособленный земельный участок. Формат удобен для людей старшего возраста, для которых становится испытанием постоянно подниматься на верхние этажи. По сравнению с таунхаусом во флэтхаусе чуть больше площадь и размер двора, что открывает простор для творчества в отношении дизайна среды и интерьера.
Дуплекс - коттедж на две семьи, который обычно приобретают родственные семьи или друзья. Бывает как одноэтажным, так и двухэтажным. Первый вариант, как и в случае с флэтхаусом, выбирают люди старшего поколения, второй — молодые семьи, планирующие или имеющие детей. Участок по размеру такой же, как у флэтхауса, или даже больше. По стоимости дороже, чем таунхаус или флэтхаус.
Квартира на земле внешне выглядит как дом, но разделенный на отдельные «квартиры». Родитель современных флэтхаусов.
Часто такие объекты можно обнаружить в селах и станицах, где когда-то было какое-то производство. Предприятия просто строили жилье для своих сотрудников. Это называлось «строительство хозспособом».
Почему одноэтажные? Потому что многоэтажный дом может построить только специализированное строительное предприятие при наличии техники и обученного персонала, чего, естественно, не было у птицефабрики или винзавода. Поэтому строили те, кто умели, и то, что могли.
Грянула приватизация, и люди получили в собственность свои квартиры как в многоэтажных, так и в одноэтажных домах. Сами же строения (в том числе одноэтажные) и придомовая территория как были, так и остались государственной или коммунальной, то есть общей собственностью.
Особенности: в каждом конкретном случае стоит внимательно разбираться с оформлением земли под этой квартирой и разными пристройками. Потому как последние могут оказаться самостроем, так как часто собственник земли – город, который разрешение на строительство не давал.
Поэтому когда читаете объявление типа «Продам квартиру на земле площадью 100 кв. м с гаражом, летней кухней и земельным участком 12 соток», знайте, что гараж и летняя кухня – самовольное строительство, а на землю документов нет.
Если попросите техпаспорт, чтобы убедиться в том, что площадь квартиры соответствует 100 кв. м, можете увидеть отметку, например, «А1 и а1 – самовольное строительство», а когда вычтете самовольно построенные квадратные метры, окажется, что площадь квартиры – 20 кв. метров.
Жилой гараж – это самый настоящий гараж, который переоборудовали под жилье полностью либо надстроив пару этажей. Есть две разновидности гаражной собственности: постройка, расположенная в гаражно-строительном кооперативе (ГСК) и отдельно стоящее строение, так называемая индивидуальная постройка.
В первом варианте угроза сноса считается минимальной, потому что кооператив приобретает земельный участок в собственность либо муниципалитет передает его в аренду на определенный срок, который, как показывает практика, все время продлевается. Приобретая такой гараж, вы перекупаете у прежнего хозяина пай в гаражном кооперативе, то есть становитесь его членом.
В гараже и прописаться можно, но при условии, что гараж признан жилым помещением. Для перевода статуса гаража из нежилого в жилой необходимо, чтобы строение соответствовало санитарно-эпидемиологическим нормам. То есть в нем должны быть инженерные системы: канализация, электричество, отопление, водо- и газоснабжение, вентиляция.
Особенности: регистрация возможна, только если гараж официально оформить как жилой. Существуют проблемы с электричеством, так как на гаражи дают меньший объем, чем на жилой сектор. Нет центрального отопления, газа и чаще всего – воды. Важно внимательно изучить документы гаражного кооператива – должно быть решение муниципалитета о предоставлении ГСК участка земли, где построены гаражи.
Жилое помещение – визуально квартира в многоквартирном доме, вот только в документах о собственности написано «ж. п. № такой-то». Некоторые риелторы уверяют своих клиентов: разницы между статусами «квартира» и «жилое помещение» нет. На самом деле, различия начинаются еще на этапе оформления документов.
Многоквартирные дома с квартирами строят на участках с назначением «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом». А вот здания с жилыми помещениями возводят на землях под индивидуальное жилое строительство. И выходит, что изначально построили здесь не больше трех этажей, а уже потом оформили реконструкцию, надстроили с десяток новых и узаконили все это черед суд. В результате у покупателя на руках будет два свидетельства о праве собственности: на помещение и на долю земли под домом.
Важно: чтобы продать недвижимость, собственнику придется известить о предстоящей продаже всех совладельцев индивидуального жилого дома, так как, в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса, они имеют преимущественное право покупки.
Особенности: вероятные проблемы с коммуникациями, потому как мощности здесь рассчитаны всего на три этажа. О возможности прописаться надо уточнять. Скорее всего, делать это придется через суд.
Апартаменты – это нeжилыe пoмeщeния, в кoтopыx coздaны ycлoвия для пpoживaния. B тoм чиcлe гocтиничныe нoмepa: пo фaктy oни oтнocятcя к кoммepчecким oбъeктaм, нo в ниx мoжнo жить.
Внешне это те же квартиры, только более просторной и современной планировки. Здесь есть комнаты, caнyзeл и oтдeльнaя кyxня либo oбopyдoвaнный кyxoнный yгoлoк co вceм нeoбxoдимым для пpигoтoвлeния пищи. Почему они популярны в Анапе? Потому что построить нежилое помещение проще, быстрее, а значит, стоить оно будет меньше, чем такая же по размерам и расположению квартира.
Особенности: вpeмeннyю и пocтoяннyю peгиcтpaцию oфopмить нeльзя.
Haлoгoвaя cтaвкa пoвышeнa, пoтoмy чтo oбъeкт oтнocитcя к paзpядy кoммepчecкиx пoмeщeний. Aпapтaмeнты пo зaкoнy нe являютcя жилым пoмeщeниeм, поэтому нeвoзмoжнo иcпoльзoвaть для иx пoкyпки мaтepинcкий кaпитaл, жилищныe cyбcидии и дpyгиe льгoты oт гocyдapcтвa. Taкжe нeльзя oфopмить cyбcидии нa oплaтy кoммyнaльныx ycлyг, кyпить нeдвижимocть в ипoтeкy.