По общему правилу договор можно расторгнуть по соглашению с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия расторжение возможно, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
Как правило, основанием расторжения является нарушение контрагентом договора. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего придется обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения.
Продавцы обычно подают иски, когда покупатель получил недвижимость, но не платил за нее.
Покупатели часто обращаются в суд, если продавец не передал недвижимость или передал ее с существенными недостатками.
Любая из сторон может расторгнуть договор купли продажи при следующих условиях:
1) если другая сторона допустила существенное нарушение (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Это самое распространенное основание расторжения в судебном порядке;
2) если контрагент не выполняет обязанность по страхованию объекта недвижимости. В этом случае договор можно расторгнуть путем одностороннего внесудебного отказа от его исполнения (ст. 490, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
3) при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ);
4) в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Отметим,, что регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не препятствует расторжению договора по ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).
Нарушение является существенным, если из-за него другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
А вот является указанное истцом в иске нарушение существенным, будет решать суд с учетом конкретных обстоятельств дела.
Существенное нарушение со стороны покупателя может быть установлено, если он, в частности:
5) вообще не оплатил товар (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017);
6) не оплатил большую часть стоимости имущества и просрочка составила длительный период времени.
Существенное нарушение со стороны продавца может быть установлено, если он, например:
1) в течение длительного времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость;
2) после заключения договора утратил право собственности на недвижимость.