Уже сейчас некоторые покупатели квартир столкнулись с абсолютно новой схемой реализации жилья. Теперь для покупки квартиры необходимо открыть специальный счет в банке (эскроу-счет), при этом между банком и Застройщиком должно быть соглашение на открытие эскроу-счета по выбранному объекту. Как это выглядит со стороны застройщика и банка?
Председатель ЦБ РФ в ходе обсуждения с президентом перехода жилищного строительства на рельсы проектного финансирования признала, что менее половины банковских учреждений, уполномоченных на выдачу кредитов по линии проектного финансирования, приступили к работе с застройщиками. Здесь необходимо отметить, что ЦБ разрешило работать со счетами-эскроу 94 банка из 415. Хотя этот список постоянно уточняется, на сегодняшний день это более или менее точные цифры.
Почему банки не хотят кредитовать по новым правилам? У меня нет знакомых банкиров, которые могли бы внести ясность в данную картину. Поэтому я рискну предположить, что единственная причина - отсутствие выгоды. Если точнее, неудовлетворительное соотношение прибыли к рискам.
Кто может себе позволить работать спокойно по новой схеме? Например банк ДОМ.РФ - госкорпорация с неограниченными средствами, в структуре которого есть также Технический заказчик строительства. Или ВТБ, владеющий крупной долей застройщика номер 1. Или это Сбербанк. Всего 39 банков имеющих общие черты - имеют долю в строительных корпорациях, имеют подразделения финансово-технического надзора за строительством.
Возможно банки и хотели бы зарабатывать в этой отрасли, но условия не для всех. Что это значит для застройщиков? Крупным застройщикам придется поделиться прибылью с банками (впрочем зачастую имеющих общих бенефициаров), но в замен они получат долю мелких застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование своих объектов, и уйдут с рынка. При этом рынок станет управляемым, а сделки безопасными (но это неточно). В том что рынок управляем, я не вижу ничего плохого, правда предыдущий жизненный опыт не позволяет надеяться на высокое качество такого управления.
На сегодняшний день мне видится возможным два варианта развития событий. Вариант первый: Хотя сейчас стоит задача строить больше жилья, но в скором будущем правительством может быть объявлено, что спрос на новое жилье удовлетворен, и нет никакой необходимости строить в прежних объемах. На самом деле спрос сохранится, но спрос этот будет неплатежеспособный. Вариант второй (маловероятный): На законодательном уровне будут введены стимулы для переселения из ветхого жилья в новое, за счет владельцев ветхого жилья. Аргументировано это будет тем, что ветхое жилье неэнергоэффективно, не соответствует требованиям современности и попросту опасно. Таким образом в добровольно принудительном порядке владельцы устаревшего жилья будут переселены в новое с доплатой или с уменьшением площади, или с релокацией в отдаленные районы.
Лично мне нравится смотреть в будущее с оптимизмом. Возможно крупные банки в симбиозе с застройщиками будут эффективно конкурировать друг с другом. Ведь на самом деле использование счетов-эскроу рождает определенные преимущества. И может быть мы увидим ипотеку под 0% в ближайшем будущем? Об этом в следующем выпуске