Современный рынок услуг, предлагаемых кредитными организациями, весьма обширен: гражданам предлагаются самые разнообразные виды кредитования в том числе, для приобретения жилой недвижимости.
Как показывает анализ статистики, более 96 % кредитов, выдаваемых в России на приобретение жилья, являются ипотечными жилищными кредитами (ИЖК).
Популярность ипотечного жилищного кредитования в нашей стране постепенно растет. По данным Центрального банка РФ, доля ИЖК в общем объемё выданных физическим лицам кредитов за последние 5 лет заметно увеличилась и составила около 22 %.∗
Привлекательность программ ипотечного кредитования заключается, прежде всего, в их долговременности. Кроме того, более низкая, по сравнению с другими видами кредитов, процентная ставка по ипотечному кредиту является их существенным преимуществом.
На 1 января 2018 года российский рынок ипотечного жилищного кредитования насчитывал 410 кредитных организаций, предлагающих самые разнообразные ипотечные программы.
Не ставя перед собой задачи сделать исчерпывающий анализ рынка ипотечного жилищного страхования, мы предприняли попытку разобраться в многообразии предлагаемых банками ипотечных кредитных программ. Надеемся, что данный материал окажется Вам полезным и послужит отправной точкой для самостоятельного поиска подходящего Вам варианта.
1. Целевое назначение программ ипотечного кредитования
Как уже упоминалось, из огромного количества ипотечных программ самыми популярными являются ипотечные жилищные кредиты (ИЖК):
- на строящуюся жилую недвижимость (дает заемщику возможность приобрести квартиру на этапе ее строительства);
- на приобретение жилья на вторичном рынке (отличается сравнительно гибкими условиями кредитования, низким размером первоначального взноса (от 15%) и оптимальными процентными ставками по ипотечному кредиту);
- на перекредитование ранее выданных ипотечных кредитов.
Кроме ИЖК, спросом у заёмщиков также пользуются прочие ипотечные кредиты, как целевые, так и нецелевые. Среди целевых ипотечных кредитов отметим следующие:
- на приобретение земельного участка (для дальнейшего строительства; стоимость недвижимости должна быть либо равноценна сумме кредита, либо превышать его. До выполнения обязательств по кредиту, банк имеет право залога на все строящиеся либо построенные здания и сооружения, расположенные на приобретаемом земельном участке если иное не установлено договором);
- на строительство частного дома на земельном участке соответствующего целевого назначения - для ИЖС, садоводства, ЛПХ (потребует от Вас предоставления в банк и утверждения проекта, а также отчетных документов по окончании строительства; строящееся жилье закладывается вместе с земельным участком и другими объектами недвижимости на данном земельном участке);
- на приобретение загородной недвижимости (отличается высоким первоначальным взносом до 25 - 30% и жесткими требованиями к приобретаемой недвижимости).
Рекомендации! Если Вы рассматриваете ИЖК в качестве способ решения жилищного вопроса, проверьте, не попадаете ли Вы в категорию граждан, имеющих право на участие в одной из социальных программ ипотечного кредитования.
2. Льготные социальные программы ипотечного кредитования
Подобные ипотечные программы позволяют определенным социальным группам населения использовать ипотечное жилищное кредитование при финансовой поддержке со стороны государства в форме:
- государственного субсидирования части стоимости приобретаемой жилой недвижимости;
- дотирования процентной ставки по ипотечному кредиту;
Условия получения социальной ипотеки могут отличаться в зависимости от региона, в котором она оформляется. Однако можно выделить несколько наиболее распространенных и востребованных социальных программ ипотечного кредитования на приобретение жилья:
Данный вид кредитования позволяет молодым супругам получить финансовую помощь от государства на покупку жилья.
Данная программа состоит не только из предложений банковских учреждений, но и подразумевает участие субъектов Российской Федерации в предоставлении указанной группе населения субсидий, льготных процентных ставок и прочих льгот.
Суть программы заключается в ежегодном поступлении государственных денежных средств на индивидуальный счет военнослужащего. Накопления заемщик может использовать в качестве первоначального взноса, а новые поступления - в качестве ежемесячных выплат по кредиту. Приобрести жилье военные могут как на первичном, так и на вторичном рынке в любом регионе России независимо от места призыва и службы.
- ипотека для молодых специалистов;
Этот вид социального ипотечного жилищного кредитования ориентирован на выпускников дневных отделений образовательных учреждений начального, среднего и высшего профессионального образования с целью их закрепления в бюджетной сфере. При этом оформление на работу должно произойти в течение 1 года после окончания учебного заведения, а возраст заемщика не должен превышать 30-40 лет (в зависимости от вида программы ипотечного кредитования). Вариантов социальной ипотеки для этой категории граждан немного, но они существуют. Это могут быть как федеральные или региональные программы (например, для молодых ученых, педагогических или медицинских работников), так и корпоративные программы, разработанные работодателем.
Один из примеров корпоративных жилищных программ, разработанных в рамках социальной политики компании - ипотека для работников ОАО РЖД.
Рекомендации! Стоит иметь в виду, что приведенный здесь перечень социальных программ ипотечного кредитования не является закрытым. Поэтому, чтобы собрать максимально полную информацию по этому вопросу, изучите нормативно-правовые акты своего региона, государственной или коммерческой компании, в которых трудоустроены или планируете трудоустроиться.
3. Как оформить ипотеку для покупки?
Оформление любого ипотечного кредита довольно сложный процесс, требующий времени и внимания.
Внимательно изучайте условия и документы для оформления ипотеки на всех этапах её оформления, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Важно! При оформлении кредитного договора с банком следует обращать внимание на возможные «подводные камни»:
- дополнительные расходы;
Рекомендации!Перед тем как подписать договор, попросите у сотрудника банка перечень всех дополнительных платных услуг. - страхование.
Внимание! Обязательному страхованию подлежат только риски утраты и повреждения имущества. Все остальные страховые платежи необязательны. Однако следует помнить, что закон не запрещает банку поднять процентную ставку по ипотечному кредиту при отсутствии, например, договора страхования жизни и здоровья заемщика.
- возможность изменения договоров в одностороннем порядке;
Внимание! По законодательству РФ кредитная организация не может увеличить процентную ставку, не согласовав с заемщиком и не уведомив его заранее.
- возможность досрочного погашения кредита.
Важно! Гражданским кодексом РФ установлено право должника на досрочное погашение задолженности (банк следует уведомить об этом минимум за 30 дней). Однако данное условие следует заранее предусмотреть в договоре с банком, так как порядок погашения, его сроки и другие моменты кодекс оставляет на усмотрение кредитной организации.
Этапы оформления ипотеки:
Этап 1. Подбираем банк, у которого имеется программа ипотечного кредитования, максимально полно отвечающая Вашим требованиям. Параллельно подбираем объект недвижимости для покупки.
Этап 2. Подаём предварительную заявку и прикладываем пакет документов для банка.
Внимание! Если предоставленные сведения будут сочтены банком недостаточными для принятия положительного решения о выдаче кредита, то он может запросить дополнительную информацию. Это могут быть документы, которые подтверждают наличие недвижимости или дорогостоящего имущества, выписки с банковских счетов, справки о лицах, зарегистрированных в квартире, справки об отсутствии ссудной задолженности по действующим и недавно закрытым кредитам и т.п.
Этап 3. Дожидаемся одобрения банка.
Важно! Ряд банков может одобрить заявку без предоставления сведений о недвижимости, которой необходимо воспользоваться в срок от 1 до 3 месяцев – это время дается на поиск нужного варианта недвижимости.
Этап 4. При одобрении заявки представляем в банк полный пакет документов на жилье (перечень необходимых для оформления ипотеки документов уточняем в банке).
Этап 5. Организуем самостоятельно или дожидаемся оценки недвижимости банком (с привлечением независимого эксперта) - результаты оценки влияют на сумму кредита.
Этап 6. В обязательном порядке страхуем предмет ипотеки, а также жизнь и здоровье заемщика - если это входит в требование банка.
Внимание! Договор со страховой компанией нужно будет заключать ежегодно до момента полного расчета с банком.
Этап 7. Заключаем кредитный ипотечный договор, в котором оговариваются сроки кредитования, сумма, процентная ставка по ипотечному кредиту, график ежемесячных платежей, возможность досрочного погашения; указывается состав имущества, которое будет в залоге у банка.
Параллельно с кредитным ипотечным договором заключаем самостоятельно или с участием банка договор купли-продажи жилья (договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома) и оплачиваем первоначальный взнос.
По общему правилу заверять эти договоры у нотариуса необязательно, однако из этого правила есть исключения: например, если доля в квартире принадлежала детям или у нее было несколько собственников.
Важно! После подписания договоров осуществляется государственная регистрация прав заемщика и ипотеки на соответствующий объект недвижимого имущества.
Этап 8. Предоставляем в банк расписку продавца о получении первоначального взноса или платежное поручение о перечислении денег. После оформления всех документов банк выдает заемщику указанную в договоре сумму кредита для дальнейших расчетов.
Внимание! Возможны варианты, когда банк сам, кредитуя заемщика на сумму взноса, перечисляет их владельцу жилья.
Рекомендации! Не забудьте оформить имущественный налоговый вычет.
Остались вопросы - мы ответим! Задать вопрос.
Оригинал статьи на нашем сайте.