Допустим, вам понравилась квартира, и вы готовы её купить. Но как убедиться, что в будущем с понравившейся квартирой не возникнет неприятностей. Перед сделкой необходимо провести тщательный анализ. Для этого я подготовил чек-лист по проверке документов.
Что бы понимать, что именно нужно проверять, надо знать какие вообще существуют риски при покупке квартиры. Я об основных рисках рассказывал в предыдущей статье, рекомендую прочитать.
1. Правоустанавливающие документы
Проверка начинается с документов, на основании которых у продавца возникло право собственности. Чаще всего такими документами бывают договора купли-продажи, мены, дарения. Также часто встречаются свидетельство о праве на наследство и договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизация). Это самые распространенные правоустанавливающие документы, их я и буду рассматривать.
В первую очередь мы внимательно читаем содержание документа, и о чем в нем идет речь, проверяем адрес и характеристики квартиры, сверяем данные собственников с паспортами. Если в документе указывается наличие каких либо приложений или актов, то эти приложения являются неотъемлемой частью документа и должны быть в наличии.
Пример: бывает, что квартиры после сделки передаются по акту приема-передачи, и такой способ передачи недвижимости прописывается в договоре. Со временем эти акты имеют свойство теряться.
Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, то смотрим в паспорте продавца семейное положение на момент покупки квартиры. Квартира приобретенная в браке - является общей совместной собственностью, и для ее продажи потребуется согласие супруги(а).
Если квартира была приватизирована, то мы смотрим, кто участвовал в приватизации и сверяем участников приватизации с выпиской из домовой книги. Этот документ представляет собой справку, в которой отражается информация о владельцах квартиры, лицах, зарегистрированных по данному адресу, или гражданах, которые были когда-то прописаны в ней.
Зачастую, в выписке из домовой книги так же указываются родственные связи прописанных в квартире (жена, сын, дочь, и т.п.). А эти данные в свою очередь, являются предметом для анализа, если основным документом является свидетельство о праве на наследство. Так эта справка поможет установить состав семьи и увидеть родственников, которые в будущем могут оказаться новоявленными наследниками.
Наследование по завещанию более предпочтительный вариант, т.к. круг наследников уже определён наследодателем, в отличии от наследования по закону.
2. Выписка из ЕГРН
Вторым шагом заказываем выписку из ЕГРН. Онлайн сервис росреестра позволит нам узнать, кто является собственником квартиры, не наложен ли на недвижимость арест или другие обременения. Для проверки квартиры необходимо указать её кадастровый номер или адрес в форме поиска и получить выписку из ЕГРН.
В выписке необходимо сверить с паспортами данные собственников и с правоустанавливающими документами. Смотрим графу особые отметки, здесь указываются сведения об ограничениях, обременениях объекта недвижимости, которые могут означать, что нельзя, например, отчуждать (продавать, дарить) квартиру пока не погашена ипотека и т.д.
3. Доверенность
Конечно лучше иметь дело непосредственно с собственником квартиры, но продажа по доверенности нередкое явление и здесь проверяем следующее: на сайте федеральной нотариальной палаты можно проверить подлинность и получить сведения об отмене доверенности.
4. Продавец
Сведения о продавце являются не менее важными, и в проверке помогут следующие сервисы:
Разумеется это не полный перечень необходимых действий для анализа и лучше если проверкой занимается специалист. Сегодня это необходимый минимум, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.
Подписывайтесь, и узнавайте больше о приватизации, наследстве, ипотеке и других вопросах связанных с куплей-продажей недвижимости.