В 2017 году, наши жители проявили инициативу по формированию специального счета по капитальному ремонту, сформировав специальный счет, я начала изучать иную форму управления многоквартирными домами, как ТСН (Товарищество Собственников Недвижимости). Ранее регистрировали как ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья).
Что такое ТСН в многоквартирном доме?
Под этим термином понимается некоммерческая организация, созданная собственниками квартир для управления их многоквартирного дома (МКД) (ст. 135 ЖК РФ) и учреждается на общем собрании.
Товарищество по сути своей не что иное, как юридическое лицо. То есть оно зарегистрировано по установленным для этого нормам, имеет свой устав, юридический адрес, особую печать, банковские счета.
Органами управления принято считать председателя, правление и общее собрание. Правление выбирает председателя ТСН или назначают управляющего. С ним подписывается трудовой договор, где в роли нанимателя выступает товарищество.
Председатель или управляющий отвечают за:
- Должную работу всех коммуникаций дома;
2. Подготовку бюджета и сметы на будущей год;
3. Связь с населением и сотрудничает с коллегами;
4. Сотрудничество с муниципалитетом;
5. Сотрудничество с подрядными организациями;
6. Взаимодействие с должниками и контроль за погашение ими задолженностей;
7. Другие работы, предписанные ему уставом и трудовым договором.
Функции правления:
1. Составление плана работы на будущий год;
2. Контроль за соблюдением коллегами всех норм законодательства;
3. Ежегодная отчетность перед общим собранием о выполненной за год работы; 4. Составление смет с расшифровкой по статьям и обсуждение их на собрании.
Преимущество ТСН перед управляющей организацией заключается в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.
Управляющая Компания (УК) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли.
Управление с помощью сторонней организации – управляющей компании, вызывает массу недовольств, ввиду того, что повсеместно случаются злоупотребления со стороны таковой, игнорируются обращения собственников, фальсифицируются результаты проведения общих собраний, необоснованно завышаются тарифы, происходит мошенничество и растрата денежных средств собственников. Судя по практике, жители нередко не имеют возможности отследить, куда были потрачены средства и сколько их поступило в УК.
Финансовая деятельность ТСН в большинстве случаев для жильцов является более открытой. У ТСН первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.
Поскольку ТСН создано для обслуживания дома, значит может самостоятельно минуя УК, принять на работу сантехника, электрика, дворника, уборщика. Но как правило в основном ТСН заключает договора с организациями, которые предоставляют ту или иную услугу.
Конкретно для нашего дома нужно будет заключить со следующими организациями:
- Организация по ведению бухгалтерии и паспортного стола;
- Организация обслуживания Внутренней Диагностики газового Оборудования (ВДГО);
3. Организация по техническому обслуживанию лифтов;
4. Организация по техническому освидетельствованию лифтов.
5. Организация по страховке лифтов (Страховая компания);
6. Организация по техническому обслуживанию систем дымоудаления;
7. Организация по аварийно -диспечерской службе. Есть полный пакет услуг. То есть организация полностью обслуживает дом по инженерно-техническому обеспечению. (сантехработы и электроработы). Так же организация обеспечивает сезонную промывку системы отопления и гидравлические испытания.
8. Клининговые компании, которые обеспечивают работу дворника, уборку подъездов, уборку мусорокамер. Либо заключается договор с управляющей компанией на обслуживании данного вида работ, а так же работы спецтехники в зимний период времени.
9. Организация для проведения дератизации, (уничтожение грызунов и насекомых).
10. Заключение договора банковских услуг.
11. Выделение денежных средств на управление домом и иных расходов на делопроизводство, а так же юридических услуг.
После заключения всех обязательных договоров на обслуживание многоквартирного дома, должны остаться денежные средства для текущего ремонта дома.
При больших плюсах создания ТСН есть один минус, который появляется на этапе его создания – процедура регистрации товарищества.
Имеет сложную организационную структуру, выделенную в несколько отдельных этапов. Законодательство (ст.12 закона о регистрации) строго регламентирует требования к документации, что влечет за собой необходимость тщательного контроля их составлении и заполнении. Типовой проблемой на данном этапе является отсутствие или неправильная форма уведомления жителей дома, что может послужить основанием для отказа в приеме комплекта документов.
Подводя итог пришла к выводу, что ТСН – это корпорация некоммерческого характера, создаваемая для непосредственного удовлетворения интересов и потребностей собственников разных категорий недвижимого имущества в осуществлении ее эксплуатации, управления и извлечении прибыли.
Благодаря ТСН, собственникам под силу самостоятельно проводить эффективную, оперативную и прозрачную деятельность со своими объектами. Что позволяет избежать большинства необоснованных расходов, контролировать текущие издержки, выбирать наилучшее качество коммунальных и иных услуг. Именно посредством этого вида управления можно обеспечить стабильные, комфортные и безопасные условия жизнедеятельности граждан, проявляющиеся в достойном содержании общего имущества, принятии рентабельных решений по вопросам его использования и реализации.
Помимо этого, в компетенции ТСН, одновременно, могут находиться сразу несколько объектов недвижимости, например, многоквартирных домов, что позволяет получить дополнительные средства, с возможностью использовать их для удовлетворения потребностей собственников такой недвижимости и, ни в коем случае, не присваиваться, как это может быть в отношении со сторонними компаниями.
Именно благодаря этим неоспоримым преимуществам, товарищество собственников недвижимости может приобрести массовое одобрение среди остальных форм некоммерческих объединений и заменить управляющие компании.