Последнее десятилетие ДДУ являлось основной формой покупки жилой площади и фактически выступало основным драйвером роста жилищного строительства. ДДУ - это долевое участие которое логично предполагает не только деление прибыли с застройщиком, но также и соразмерное деление рисков. Но поскольку все это имело месть быть в России с ее реалиями, то и риски были достаточно высоки. И в какой том момент было принято решение руководством страны о том, что лавочку надо закрывать - защитить несчастных от возможных потерь. Решение было принято, и хотя изменения предполагались глобальные в самый минимальный промежуток времени, в СМИ эта тема прошла почти незаметно. Надо отметить, что данное решение вполне вписывается в общий тренд "заботы" власти о своем народе. К примеру в финансовой сфере тоже грядут изменения. Если коротко, то если у тебя мало денег, то тебе разрешены только операции с ограниченным кругом финансовых инструментов. Идея, на мой взгляд, хорошая, это общемировая практика, только вот реализация... ну как обычно.
Настало переходное время от ДДУ к проектному финансированию. И, перечитывая статьи экспертов годичной давности, становится понятно, что тогда никто не представлял, как это будет работать. Сейчас казалось бы определись основные правила. На сегодняшний день некоторые крупные девелоперы перешли на новую схему работы, которая в итоге отличается от того что предполагалось. Насколько я понимаю, смысл изменений свелся к появлению посредника между покупателем и застройщиком в виде уполномоченного банка. Который выдает кредит под определенный процент застройщику, и зарабатывает с этого свою маржу. Деньги покупателей при этой схеме попадают в банк. А банк снижает проценты по кредиту для застройщика в зависимости от количества проданных квартир. Министерство строительства отчитывается о полном успехе операции, и выдает радужные прогнозы на самое ближайшее будущее. При этом не все согласны с министерством. Так председатель ЦБ в ходе рабочей встречи с президентом признала, что ситуация довольно сложная. Из 95 банков уполномоченных ЦБ работать с проектным финансированием готовы менее половины, а точнее - 39.
А что с ценами на квадратные метры? Чего ожидать покупателям? Я не готов делать прогнозы. С одной стороны есть все предпосылки к росту цены за квадратный метр, т.к. появилось еще одно звено, которое берет на себя риски (конечно не бесплатно). С другой стороны, каждая проданная квартира снижает процент по кредиту (если, конечно, в условиях получения кредита не будут прописаны определенные ограничения ценового коридора). Также не проданная квартира это минус за обслуживание и налоги. Наверняка цены на жилье будут расти, но будут и скидки.
Почему банки не спешат зарабатывать на проектном финансировании? Рассмотрим этот вопрос в следующей статье.