После завершения строительства застройщик назначает так называемого "временного" доверительного управляющего. Подход, который не очень защищает интересы совладельцев... Так как избежать навязывания временного доверительного управляющего для лучшей защиты своих интересов? Пояснения от Синеваля, доверительного управляющего брокера.
После завершения строительства здания, проданного в рамках режима совместной собственности, и еще до передачи ключей совладельцам застройщик назначает так называемого "временного" попечителя. Такой подход, который предусмотрен законом с 1965 года, не очень защищает интересы совладельцев. Дефект, исправить который пытается закон АЛУР от 24 марта 2014 года (Доступ к жилью и реконструированное городское планирование), причем не без некоторых ошибок.
Независимость синдиката от промоутера
Необходимо назначить временный синдикат. Именно от него зависит созыв первого общего собрания для принятия определенного числа решений, в том числе оперативного бюджета, что является необходимым условием для привлечения средств и оплаты расходов здания. Первая Генеральная ассамблея также изберет доверительного управляющего. В большинстве случаев, в отсутствие конкурсных торгов, он ратифицирует выбор учредителя, даже если совладельцы могут усомниться, правильно или неправильно, в независимости синдиката. Однако такая независимость крайне желательна. Разве не синдикат должен будет защищать интересы совладельцев перед застройщиком во всем, что касается реализации гарантий: поднятия резервов, безупречного пополнения, обращения к страхованию ущерба и работы?
Закон АЛУР: благие намерения, плохо реализованные на практике
Закон АЛУР вносит следующее исправление: временный попечитель, назначенный учредителем, "может быть сохранен только по решению общего собрания, после предварительного конкурсного отбора нескольких договоров доверительного управления профсоюзным советом, при наличии такового, или совладельцами". Намерение похвально, но формулировка неуклюжая:
Конкурс, проводимый профсоюзным советом, на данном этапе невозможен, поскольку его нет: выборы его членов являются одной из резолюций, выносимых на голосование на первой Генеральной ассамблее!
Опора на совладельцев кажется иллюзорной, пока они не знают друг друга. И если кому-то удастся включить кандидатуру другого синдиката в приглашение на первое собрание Генеральной ассамблеи, гарантия независимости не будет полной, и недоверие в отношении выбора учредителя может также лежать на меньшинстве совладельцев.
Независимый призыв к конкуренции по инициативе растущего числа промоутеров
Тем не менее, призыв к конкуренции, к которому призывает закон АЛУР, остается интересным решением. Ее еще предстоит эффективно реализовать. Решение об использовании доверительного управляющего ОСМД представляется целесообразным не в одном, а в нескольких отношениях. Застройщик, не желающий навязывать синдикат совместной собственности, может направить письмо всем совладельцам с просьбой предложить один или несколько синдикатов на первой Генеральной ассамблее. Другие рекламодатели идут дальше, самостоятельно управляя конкурсными торгами через брокера синдиката.
Роль, которую играют организаторы в процессе конкуренции между собой, становится доминирующей, и некоторые видят в Законе ALUR средство для улучшения своей практики, а также инструмент для их отличия от конкуренции.
Когда попечители выставляются на тендер, брокер выбирает три фирмы, которые как можно более точно соответствуют спецификациям, определенным совладельцами, и проверяет наличие у них технических и кадровых ресурсов для наилучшего выполнения своих задач в рамках новой формы совместной собственности.
Затем брокер направляет запрос на получение отчета о тендере, который включает более ста точек сравнения (стаж работы в компании, часы работы, опыт сотрудников и т.д.). Брокер также несет ответственность за проверку соответствия предлагаемых контрактов правовым положениям и отсутствия в них несправедливых условий. Затем руководители трех отобранных фирм представляются совладельцам, после чего проводится голосование для избрания временного доверительного управляющего, который будет готовить первую Генеральную ассамблею.
"Недавно мы обратились в компанию Syneval с призывом объявить тендер на предоставление попечителей в рамках совместного владения в Монтрёй", - объясняет Жонатан Зейтун, заместитель генерального директора компании по развитию Pierre Etoile. Компания выбрала различных попечителей, которые соответствовали одним и тем же требованиям, что позволило совладельцам провести точное сравнение, чтобы сделать свой выбор. Через неделю после передачи этого отчета всем совладельцам Синеваль организовал встречу, на которой попечители представили себя. В конце этого совещания покупатели получили возможность проголосовать за доверенное лицо, которое организует свою первую Генеральную ассамблею. Отзывы совладельцев были весьма позитивными. Они ценили возможность быть хозяевами по своему выбору.