С недавнего времени термин «ипотека» стал знаком большей части населения нашей страны, поскольку ипотечное кредитование на сегодняшний день является одним из наиболее распространенных инструментов решения жилищного вопроса. По данным Росреестра, в 2018 году в России было зарегистрировано более 990 тыс. ипотечных сделок по приобретению жилья.
При этом "ипотечных" вопросов у наших граждан не становится меньше: какую квартиру можно купить в ипотеку? можно ли купить частный дом в ипотеку? можно ли продать жильё, купленное в ипотеку и т.д., и т.п.?
Чтобы лучше разбираться в основных понятиях и принципах ипотечного кредитования; адекватно оценивать его плюсы и минусы; понимать, что можно купить в ипотеку, ознакомьтесь с информацией, представленной в данной статье.
1. Понятие ипотеки
Понятие ипотеки не является изобретением современного гражданского законодательства. Широко известно, что оно возникло еще в Древней Греции в начале VI в. до н. э.
Согласно нормам действующего законодательства ипотека – это один из способов обеспечения обязательства. В российском праве ипотека рассматривается как вид залога недвижимого имущества, при котором кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств получает право на реализацию заложенного имущества в целях возврата своих денежных средств.
Предметом залога может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.
Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими ипотеку, являются Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке).
Причем общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке только в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
В качестве отличительных признаков ипотечных кредитов (кредитов под залог недвижимости) можно выделить следующие:
- длительный срок (как правило, максимальный срок, на который может быть предоставлен ипотечный кредит равен 30 годам);
- целевой характер – если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится. В теории ипотечные кредиты могут выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью;
- выдаётся под более низкие проценты по сравнению с потребительскими кредитами;
- оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.
2. Виды ипотеки
Законом установлено два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.
♦ Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. Такая ипотека может возникнуть по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу договора возникает, например, в случае получения банковского кредита под залог имеющейся либо приобретаемой недвижимости.
♦ Ипотека в силу закона, как следует из названия, возникает независимо от заключения договора при наступлении обстоятельств, прямо предусмотренных действующим законодательством. Например, в случае строительства жилого дома или покупки квартиры за счет кредитных средств; строительства жилого дома на заложенном земельном участке и пр.
Несмотря на разные основания возникновения, все виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и ту же цель -обеспечить требования кредитора (залогодержателя).
3. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
Как показывает практика консультирования, особенно остро потенциальных заёмщиков волнует вопрос о том, какое жильё можно купить в ипотеку: можно ли купить долю в ипотеку? можно ли купить недостроенный дом в ипотеку? можно ли купить комнату в ипотеку?
Между тем, в ст. 5 Закона об ипотеке определен перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. По общему правилу это:
- жилое помещение (дом, квартира, комната);
- объект незавершенного строительства;
- садовый дом;
- гараж;
- нежилые здания и помещения;
- предприятие как имущественный комплекс;
- земельный участок.
Важно! Объекты недвижимости, непосредственно связанные с землей (здания, жилые дома, строения и сооружения, объекты незавершенного строительства) могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находятся такие объекты.
Существует два главных условия для оформления имущества в ипотеку. Это имущество должно:
- принадлежать залогодателю на праве собственности (для организаций - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке).
При этом существуют ограничения, не позволяющие недвижимости выступать в качестве предмета ипотеки. Так, в целях ипотеки не могут быть использованы:
- часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь);
- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если только такие земельные участки не предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
- часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
- имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
- индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
4. Это важно знать
Если сложилась ситуация, когда Вам предстоит заключить договор ипотеки, то следует учитывать следующее:
♦ Залогодателем по договору ипотеки может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в денежном обязательстве (третье лицо) (ст. 1 Закона об ипотеке).
♦ Имущество, на которое установлена ипотека, остается у должника в его владении и пользовании. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона об ипотеке).
♦ Залогодержатель вправе по документам и фактически проверять наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Однако данная проверка не должна создавать неоправданные помехи для пользования заложенным имуществом (ст. 34 Закона об ипотеке).
♦ Заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом только с согласия кредитора-залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 37 Закона об ипотеке).
♦ Ипотека может возникать на основании:
кредитного договора;
договора займа;
договора купли-продажи;
договора аренды;
договора подряда;
иных договоров, на основании которых могут возникать обязательства между должником и кредитором (ст. 2 Закона об ипотеке).
♦ По общему правилу нотариальное удостоверение договора ипотеки или договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки:
связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (имущество малолетних и недееспособных) (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости; далее - Закона о регистрации);
договоры ипотеки долей в праве общей долевой собственности, в том числе ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации);
договоры ипотеки, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации);
если в закладной, в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержится условие об обращении взыскания во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
♦ Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре в порядке, установленном Законом о регистрации.
5. Понятие закладной
Заключая кредитный договор, либо договор об ипотеке необходимо учитывать, что в условиях указанных договоров может быть предусмотрена выдача закладной.
Нормативное регулирование положений о закладной содержится в главе III Закона об ипотеке.
Закладная представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
- право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона об ипотеке).
Форма выдачи закладной — электронная или бумажная — фиксируется в договоре об ипотеке.
Это интересно! Электронные закладные введены в оборот 01.07.2018 Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ. Введение электронной закладной — очередной шаг к полному переходу на электронный документооборот. Электронная закладная — это бездокументарная ценная бумага, которая хранится в депозитарии в виде электронного документа.
При оформлении закладной необходимо учитывать, что:
- права по закладной могут быть переданы иным лицам;
- любой законный владелец закладной вправе потребовать от Росреестра зарегистрировать его в ЕГРН в качестве залогодержателя (за исключением случаев обездвижения закладной).
Если Вами оформлена документарная закладная, то она вместе с копией и документами, указанными в ней в качестве приложений, а также их копиями, предоставлется в Росреестр для осуществления государственной регистрации ипотеки.
Если закладная составляется после регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется:
- совместное заявление залогодержателя и залогодателя;
- закладная и ее копия.
Оформленная закладная выдается залогодержателю в течение 1-го дня с момента обращения.
6. Прекращение записи об ипотеке в ЕГРН
Зачастую люди, выплатив полученный кредит, забывают о том, что запись об ипотеке в ЕГРН не погашается автоматически.
Основания и порядок погашения такой записи установлен ст. 25 Закона об ипотеке и зависит от того, выдавалась ли закладная при оформлении договора ипотеки.
♦ В случае если была выдана закладная, ипотека погашается на основании:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
♦ В случае если закладная не выдавалась, то погашение записи об ипотеке осуществляется на основании:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Срок погашения регистрационной записи об ипотеке - 3 рабочих дня. Запись об ипотеке погашается без оплаты государственной пошлины.
Для некоторых видов ипотеки Законом об ипотеке установлены особые основания ее погашения.
Остались вопросы - мы ответим! Задать вопрос.
Оригинал статьи на нашем сайте.
