В текущем году появился новый тренд на рынке недвижимости. Инвесторы покупают многокомнатные квартиры, делают из них несколько мини-студий по 13-18 квадратов и выставляют на продажу, или сдают в аренду.
Такие студии действительно арендуют и покупают, в том числе через ипотеку. Возникает вопрос: каким образом бизнесмены узаконивают перепланировку многокомнатной квартиры в несколько студий?
Как решается вопрос со сносом стен и переносом мокрых точек?
Вот каких принципов следует придерживаться при выборе квартиры под перепланировку, чтобы переделка жилья произошла законно.
1. Никто не разрешит владельцу жилплощади сносить или переносить в квартире несущие стены. Такое нарушение конструктива может привести к разрушению здания. Поэтому для переделки в мини-студии подходят квартиры в домах, где внутренние стены не являются несущими. Несущие внутренние стены видно по плану БТИ. Чаще они встречаются в панельных домах. В редких случаях в панельных домах внутренние стены - самонесущие. Например, в домах по типовому проект II-18/09. В Москве, где большинство домов построены по типовым проектам, можно заранее проверить, является ли дом по конкретному адресу панельным, несущие в нем внутренние стены или нет.
2. Чтобы здание не потеряло устойчивость, не разрешается не только сносить несущие стены, но и делать в них проемы, штробить стены под коммуникации. Однако, в некоторых случаях создание проема в несущей стене может быть согласовано. Для этого нужно иметь проект, разработанный строительно-проектировочной организацией, предусматривающий усиление проёма в несущей стене. С наибольшей вероятность разрешать пробить проёмах на этажах, ближайших к крыш е - там, где нагрузка на стены минимальная. На нижних этажах многоэтажек, скорее всего, не дадут добро на создание проёма в несущей стене.
3. Санитарными нормами в многоквартирных домах запрещается располагать мокрые точки (кухню, ванную, санузел) над жилыми помещениями. Запрещается увеличивать ванную за счёт кухни, чтобы над чей-то кухне не оказался соседский унитаз. Запрещается увеличивать жилую площадь за счёт кухни - ведь тогда жилая комната окажется под кухней соседа сверху.
Что делать в таких ситуациях:
1) Увеличивать жилую комнату за счёт кухни можно, если квартира находится на последнем этаже дома, или под техническим этажом.
2) Кухню и санузлы можно располагать на территории коридоров и прихожей, которые не относятся к жилым помещениям. Это можно делать на любом этаже при условии, что соседи снизу или сверху уже не провели перепланировку.
3) Проводить любой вид перепланировки, кроме сноса несущих стен и расширения жилплощади за счёт кухни, можно в квартирах первых этажей или в квартирах, расположенных над нежилым помещением. Например, над магазином или над офисом.
Таким образом, для разделения многокомнатной квартиры на мини-студии с собственным санузлом, выбираются:
1. Квартиры на первом этаже.
2. Квартиры над нежилыми помещениями.
3. Квартиры над техническими этажами.
4. Квартиры с большой площадью коридоров и гардеробных.
5. Квартиры, планировка которых предусматривает несколько санузлом.