Статья для новичков ипотечников и тех, кто только собирается взять ипотеку. Принципы работы ипотечного кредита, а также влияние параметров кредита на итоговый результат. В статье рассматривается аннуитетная система погашения кредита.
Очевидное – не всегда очевидно. (С) Алексей Марков
Начнем с того, что определим влияние параметров кредита на процесс выплаты и конечный результат. У ипотечного кредита, по мимо суммы, есть первоначальный взнос, процентная ставка и срок. Исходя из этих параметров мы получаем ежемесячный платеж и переплату. Между этими параметрами есть зависимости:
1. Процентная ставка зависит от различных факторов: тип недвижимости, являемся ли заемщик зарплатным клиентом банка, в котором берет ипотеку, оформляем ли мы страховку, попадаем ли мы под условия "льготной программы"... В этом списке также присутствуют первоначальный взнос и сумма кредита. При достижении определенной величины первоначального взноса процентная ставка снижается.
Пример: Сбер уменьшает процентную ставку на 0,4 пункта если первоначальный взнос >= 20%. (информация на 11.01.2021). Альфа банк снижает процентную ставку на 0,7 пункта при аналогичном условии, ВБТ на 0,5 пункта.
(информация взята из кредитных калькуляторов, указанных на сайтах банков).
Т. е. делаем вывод, первоначальный взнос выше 20%, ниже процентная ставка.
2. Сумма кредита, ежемесячный платеж и переплата также зависят от первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита, ежемесячный платеж и переплата.
При стоимости квартиры 3 500 000 рублей (процентная ставка 10%. срок 10 лет):
первоначальный взнос 20% (700 000р)
Сумма: 2 800 000 руб.
Ежемесячный платёж: 37 002,21 руб.
Переплата (проценты банку): 1 640 264,55 руб.
первоначальный взнос 30% (1 050 000р)
Сумма: 2 450 000 руб.
Ежемесячный платёж: 32 376,93 руб. (меньше на 12,5%)
Переплата (проценты банку): 1 435 231,75 руб. (меньше на ~12,5%)
3. Ежемесячный платеж и переплата зависят от срока, на который берется кредит. Чем больше срок, тем больше переплата, но меньше ежемесячный платеж. И наоборот.
Для ипотечного кредита в 3 000 000 рублей (первоначальный взнос 500 000р, процентная ставка 10%):
срок 10 лет
Ежемесячный платёж: 39 645,22 руб.
Переплата (проценты банку):1 757 426,70 руб.
срок 20 лет
Ежемесячный платёж: 28 950,65 руб. (меньше на 26,9%)
Переплата (проценты банку): 3 948 155,59 руб. (больше на 124,6%)
4. Также ежемесячный платеж и переплата зависят от процентной ставки. Чем она меньше, тем меньше ежемесячный платеж и переплата.
Для ипотечного кредита в 3 000 000 рублей (первоначальный взнос 500 000р, срок 10 лет):
процентная ставка 10%
Ежемесячный платёж: 39 645,22 руб.
Переплата (проценты банку): 1 757 426,70 руб.
процентная ставка 8%
Ежемесячный платёж: 36 398,28 руб. (меньше на 8,1%)
Переплата (проценты банку): 1 367 793,26 руб. (меньше на 22,1%)
Теперь более подробно разберем 3 и 4 пункты. Чтобы понять почему зависимости между параметрами работает именно так, следует рассмотреть ежемесячный платеж.
Рассчитать его можно, перемножив сумму кредита и коэффициент аннуитета. Вот формула:
сумма кредита * (A * (1+A)^B / ( (1+A)^B -1 ) )
где:
в жирных скобках - коэффициент аннуитета
A - процентная ставка / 12 / 100
B - срок кредита в месяцах (или количество обязательных платежей)
Полученный ежемесячный платеж будет состоять из 2 частей: 1 часть в нем идет на погашение процентов, 2 часть на уменьшение остатка долга. Каждый день банк начисляет на наш остаток долга проценты. Сумма которая прибавляется к нашему долгу зависит от остатка долга, процентной ставки, количеству дней в году и считается по формуле:
остаток долга * (процентная ставка / 100) / кол-во дней в году.
За месяц наш долг увеличится на 1ую часть ежемесячного платежа, а затем ежемесячный платеж погасит эти проценты и уменьшит остаток долга на величину равную 2ой части.
Пример: остаток долга 3 000 000, процентная ставка 8%, срок 10 лет, ближайший ежемесячный платеж 15 января 2021 года) :
Рассчитаем ежемесячный платеж по формуле:
3 000 000 * (0,006666667 *(1+0,006666667)^120/((1+0,006666667)^120-1)) = 3 000 000 * 0,012132759 = 36398,28р
Теперь определим какая часть платежа придется на проценты, а какая на остаток долга:
3 000 000 * 0,08 * 31 /366 = 20327,87р
36398,28 - 20327,87= 16 070,41 р
Итого получаем платеж = 36398,28р: 1 часть (на погашение процентов) 20327,87р, 2 часть (на уменьшение остатка долга) 16 070,41р.
Таким образом после списания ежемесячного платежа наш долг будет равняться 2 983 929,59 р. Следующий ежемесячный платеж будет таким же, но на гашение процентов пойдет чуть меньше, так как уменьшился остаток долга: 20 274,37р на проценты, 16 123,91 на остаток долга. И.т.д.
Переплата по итогу будет равна 1 367 514,01 руб.
Уменьшим срок до 5 лет, оставив исходные параметры.
В формуле расчета ежемесячного платежа уменьшится параметр B (кол-во месяцев), что приведет к увеличению ежемесячного платежа:
3 000 000 * 0,020276394 = 60829,18р
Так как часть ежемесячного платежа, приходящаяся на проценты останется той же (20327,87р), то 2 часть будет больше: 40501,31р.
Остаток долга после ежемесячного списания будет меньше чем в примере со сроком кредита = 10 годам: 2 959 498,69р. А значит на проценты в следующем платеже тоже пойдет меньше: 20 108,37р. Отсюда и меньшая переплата по итогу (649 563,32 руб, меньше на 52%)
Уменьшим процентную ставку до 7%, оставив исходные параметры.
В формуле расчета ежемесячного платежа уменьшится параметр A (процентная ставка) что приведет к уменьшению величины ежемесячного платежа:
3 000 000 * 0,011610848 = 34832,54 р
Изменения также коснутся формулы расчета процентов:
3 000 000 * 0,07 * 31 /366 = 17 786,88 р
Получаем 34832,5 - 17 786,88 = 17045,66 р, на столько уменьшится основной долг после первого ежемесячного платежа. Он будет = 2 982 954,34 р (меньше на 975р основного долга с процентной ставкой 8%). А значит на проценты в следующем платеже тоже пойдет меньше: 17 734,27 р. Отсюда и меньшая переплата по итогу (1 179 685,22 руб, на 13,7%)
ps. Выполняя расчеты, я столкнулся с небольшим расхождением в результатах полученных с помощью excel и кредитных калькуляторов. Величина ежемесячного платежа в обоих случаях получается одинаковой, а вот сумма, приходящаяся на проценты, в кредитном калькуляторе получается чуть больше (в примере для 3 000 000 под 8% на 10 лет разница составила 27 рублей). Поэтому стоит учитывать, что расчеты выполненные самостоятельно будут максимально приближены к результату, полученному с помощью кредитного калькулятора.
Для расчетов использовался кредитный калькулятор .
Другие полезные статьи про ипотеку:
- Способы досрочного погашения ипотеки
