Добрый день!
В 2020 году, в связи с пандемией и закрытием границ, отдыхал в славном городе Сочи. Были в конце августа и в ноябре. В августе недельку брал, в ноябре поехали с друзьями на 4 дня.
Про сам отдых особо говорить не буду, отдых и есть отдых - летом море, в ноябре просто вырвались из сумрачной Москвы.
Так как людям выезд за рубеж был закрыт, все естественно искали отдых в пределах нашей страны, а морской отдых возможен или в Краснодарском крае или в Крыму (Приморский край я в расчет не беру, доступен не всем из-за географической удаленности).
Так вот, после ноябрьской поездки я всерьез задумался над возможностью приобретения недвижимости в Сочи, для последующей сдачи в аренду, а в обозримом будущем и проживать в славном городе Сочи. При чем рассматривал покупку именно апартаментов, так как с ними удобнее вести коммерческую деятельность.
Многие скажут, что содержание апартаментов дороже чем квартир, налоги и прочее. Выяснил и это - покупка апартаментов дешевле чем квартиры, налог меньше, ежемесячная оплата коммуналки дороже. Но в итоге, за год, получается почти одинаково. Так же, почти все апартаменты располагаются в комплексах, и в этих комплексах есть управляющие компании, которые за 30% от аренды, ведут рекламу, сдачу и обслуживание сдаваемого жилья. Вам, как владельцу, не нужно вообще ничего делать, все делает управляющая компания. Это с одной стороны удобно - вы ничего не делаете, только получаете доход, за минусом 30%. С другой стороны - вы как бы владелец, НО воспользоваться СВОИМ жильем просто так не можете, только по согласованию с управляющей компанией и желательно оповещать и договариваться нужно заранее (за 3-4 месяца до предполагаемого визита).
В декабре я начал смотреть варианты на сайте Циан. Вариантов на сайте было много, ценовая категория рассматривалась от 4,5 млн, до 7 млн. Но самое интересное началось тогда, когда я начал звонить по объявлениям. Как выяснилось, все объявления выставляют агентства недвижимости. но это пол беды, это даже хорошо, так как сопровождение сделки намного удобнее делать через агентства. А вот, что на самом деле расстроило, так это следующее:
- Часть предложений фейковые, т.е. рекламируются одни апартаменты, а по факту их нет и вам предлагаются те, что есть.
- Больше половины продаваемых апартаментов можно купить только за наличку, так как период владения продавцом менее 3 лет и продавец попадает на налоги. Иными словами - купить в ипотеку их нельзя (продавец не хочет), а это резко сокращает перечень возможных вариантов.
- Как выяснилось, огромная часть ЖК построено нелегально (мне жителю Москвы в это сложно было поверить). Более 50 комплексов будет снесено до 2022 года - эта информация с сайта мэрии Сочи). А продают их, без всякого стеснения, как говориться "без лоха и жизнь плоха".
Как вы наверно поняли (а может и нет), покупать я планировал в ипотеку. И в итоге я столкнулся с достаточно высоким рынком, сложностью в выборе и опасностью обмана.
По мимо этих факторов, я задался вопросом о ликвидности коммерческого использования, т.е. о прибыли. агентства, которые продают выдают достаточно радужную картину, показывают высоки цифры по аренде и окупаемость жилья за 6 млн, всего за 5 лет. Но я пообщался с людьми, которые реально сдают жилье в аренду и мне рассказали немного другую историю.
Во первых, активный период сдачи это все же с мая по октябрь, остальные месяцы это точечная сдача, в праздничные дни. Средняя стоимость сдачи не больших апартаментов (студия), 27-35 м2 равняется 4000 рублей в сутки летом и около 2000 рублей в другие месяцы. И это без вычета 30% за услуги управляющей компанией.
Во вторых, все забывают о такой вещи как ремонт). Если вы будете сдавать жилье круглых год, то каждых сезон вам надо делать по крайней мере косметический ремонт, а если будете и зимой сдавать, то пахнет более серьезным ремонтом. Зимой арендуют горнолыжники, а это своя специфика. Если запустить жилье, то ездить к вам не будут. А сделать нормальный ремонт это не дешево и за всем этим процессом нужно следить лично, что не удобно если вы не живете в Сочи.
И вот я пришел к следующему выводу - если хотите сдавать в аренду жилье, это нужно делать в городе, где живете. Касаемо меня - живу в Москве, купить квартиру в Москве куда проще и надежнее, круглый год стабильная сдача, без каких либо сезонных скачков. постоянный контроль состояния квартиры и самих жильцов, не нужно ни кому платить за заселение, выселение и уборку (обычно сдают даже с оплатой комуналки арендаторами). Конечно это не 100 000 руб в месяц, а в районе 40 000 рублей (я беру в расчет обычную квартиру). Но все равно это выгоднее чем сезонная сдача в удаленном городе.
В Сочах или Ялте хорошо жить самому, имея постоянный доход, а вот сдавать жилье не так просто как кажется со стороны. Коллега по работе рассказал про свою знакомую, которая купила квартиру в Ялте и живет там, а в Москве сдает 2 квартиры с общим доходом в 80 000 рублей. И ей вполне хватает этих денег, чтобы жить в Ялте и не работать.
Вот, что я хотел сказать по этой теме, сказал то, что сам знаю. Возможно у вас есть дополнения к вышесказанному, буду рад если вы поделитесь данной информацией.
Всем спасибо за уделенное время!