Примерно год назад меня очень заинтересовала тема приобретения недвижимости на торгах, в частности квартиры.
Сразу скажу, что я не обращалась к услугам агентств недвижимости, которые в то время (да и сейчас тоже) с определенной периодичностью размещали и продолжают размещать однотипные объявления по продаже каких-либо квартир с торгов, по той простой причине, что я прекрасно понимаю их задачу – во что бы то ни стало заработать свой процент, а если вдруг у меня возникнут какие-то проблемы с купленной квартирой – их дело сторона.
Самым простым оказалось – получить электронную цифровую подпись и зарегистрироваться на электронной торговой площадке. Во избежание ситуации признания торгов несостоявшимися мужа тоже пришлось зарегистрировать, поскольку участников должно быть не менее двух.
Сложность уже заключалась в выборе объекта недвижимости (квартиры), а точнее сложно было найти такую квартиру из предложенных вариантов, чтобы она удовлетворяла всем моим критериям безопасности сделки, которые я определила после изучения всей нормативной базы. Не хотелось покупать какую попало квартиру, чтобы получить потом геморрой на долгие годы.
Поэтому, если вам предлагают купить квартиру с торгов, будьте готовы к определенным рискам, о которых вам вряд ли расскажут в агентстве недвижимости. Для их минимизации советую придерживаться моего пошагового плана:
Во-первых, необходимо убедиться в том, что квартира, реализуемая на торгах, является предметом ипотеки и на нее через суд обращено взыскание. В этом случае предыдущий собственник квартиры и члены его семьи из нее выселяются, даже если она для них является единственным пригодным для проживания помещением.
Важно! Если квартира не является предметом ипотеки, приходится для гражданина-должника и членов его семьи единственным жильем, на нее не может быть обращено взыскание. Торги в этом случае могут быть признаны недействительными.
Как проверить? Это легко проверяется посредством ознакомления с полным мотивированным решением суда на сайте соответствующего суда. Хорошо, что такая информация доступна и ее легко можно найти. Нужно всего лишь знать номер дела, который можно взять из документации судебного пристава-исполнителя, размещаемой на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru/. Обратите внимание, отсутствие извещения о проведении торгов на указанном сайте считается грубым нарушением законодательства РФ и может служить основанием для признания торгов недействительными.
Во-вторых, посмотрите в решение суда, которым было обращено взыскание на квартиру, присутствовал ли сам должник (текущий собственник квартиры) или его представитель на судебном заседании, вступило ли оно в законную силу. Если да, то риск обжалования такого решения нулевой.
В-третьих, учитывая, что по смыслу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена квартиры на торгах может быть определена только судом, в решении суда вы должны найти соответствующую информацию. При этом необходимо убедиться еще и в том, что суд установил начальную цену в размере 80% от её рыночной стоимости.
Важно! Определением ВС РФ от 27 сентября 2016 г. N 42-КГ16-2 были отменены решения апелляционной и кассационной инстанций по тем основаниям, что начальную цену имущества на публичных торгах определил судебный пристав-исполнитель вместо суда. С момента проведения торгов до вынесения определения ВС РФ прошло два года. Квартира к тому времени была уже перепродана несколько раз. Я не завидую конечному покупателю.
В-четвертых, если квартира находится в многоквартирном доме старой постройки, теоретически можно предположить, что в ней может проживать или просто быть зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации. Для него действует правило пожизненного проживания. Не исключено, что и вы можете купить квартиру с торгов с таким «сюрпризом». К сожалению, это никак официально не проверишь. На сайте https://torgi.gov.ru/можно лишь увидеть количество зарегистрированных человек в квартире, вся персональная информация закрыта.
В-пятых, зайдите на сайт Росреестра https://rosreestr.ru/ в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Достаточно ввести кадастровый номер квартиры и перед вами совершенно бесплатно откроется краткая информация о зарегистрированных правах. Я обычно проверяю дату регистрации права собственности и наличие имеющихся арестов. На моей практике был случай, когда квартира выставлялась на торги, а по данным Росреестра она не находилась под арестом и была успешно перепродана другому человеку. А ведь кто-то мог её купить на торгах и получить потом гору проблем на свою голову.
В-шестых, помните о том, что любое заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании торгов недействительными в случае, если они были проведены с нарушением правил, установленных законом.
Если вам интересно узнать о моем личном опыте, то он такой.
Нам с мужем удалось принять участие в торгах трижды по трем разным объектам в течение года. К торгам мы допущены были, документы все были оформлены надлежащим образом, но ни я, ни он так и не стали победителями. Выигрывал торги всегда тот, кто предлагал большую сумму по лоту, чем мы.
Последний раз мы участвовали этим летом. Примечательно, что было всего трое участников: я, муж и еще какой-то человек. Причем он подал заявку исключительно после нас, как будто знал о наличии участвующих (т.е. нас), т.к. обычно по одному на торги не ходят, а ходят как минимум вдвоем со своим аффилированным лицом.
Кстати, та квартира, в торгах по которой участвовали мы и еще третий человек, по данным Росреестра уже числится за новым собственником. А прежняя хозяйка обивает пороги судов, пытаясь признать торги недействительными, признать незаконными действия судебного пристава. Одно отказное решение она уже получила, теперь обжалует. Зачем? Это понятно может быть только её юристам, жаждущим легкой наживы. А тот человек, который выиграл торги по квартире, тоже подал иск к прежней хозяйке (по всей видимости о выселении), суд его удовлетворил.
В общем, я слежу за этой историей. Когда уже все решения судов будут выложены, вступят в законную силу, напишу продолжение в отдельной статье.
Дорогой читатель, если вам была интересна и полезна моя статья, вы хотите узнать продолжение этой истории, ставьте лайк и подписывайтесь на канал!