Работаю 27 лет на рынке недвижимости Уфы, с 1 августа 1993 года, сразу после "красного диплома" физ-мата БГУ. Такие были времена, "все шли в "бузинец" (business, бизнес).
Небывалый ажиотаж в регионе пришелся на ноябрь и декабрь 2020 г. Смели все более-менее ликвидные квартиры. Более 40% покупателей по моим наблюдениям - это будущие рантье, которые вкладывают деньги, даже беря ипотечные кредиты, чтобы получать доход со сдачи квартиры в аренду.
Что движет людьми? Конечно, график цен на жилье и вера в то "что деревья растут до небес". Снижение ставок на ипотеку разогревает рынок.
Не будем вдаваться в подробности, будут ли покупатели жилья показывать официальный доход от сдачи жилья в аренду. Для меня вопрос снят давно: я показываю. У меня у друга дочь работает в Москве в ФНС, после окончания ВШЭ (Яндекс), специалистом по ББД - большим базам данных. Она на пальцах нам объяснила, что "все всё про всех знают". Массив данных собран и собирается круглосуточно. Дело времени и политической воли, чтобы запустить процедуру тотальных проверок и взимания штрафов за неподачу сведений о сдаваемом жилье.
Существуют 4 основных способа декларации арендных платежей от сдачи квартиры в аренду
- Уплаты НДФЛ 13% как физическое лицо.
- В качестве ИП (индивидуального предпринимателя), где можно уплачивать 6% по УСН (упрощенная система налогообложения).
- Как самозанятый (ПНД), 4% платить, если сдаешь жилье физическому лицу, и 6%, если сдаешь жилье юридическому лицу.
- Приобретение патента на 1–12 месяцев. В каждом регионе своя стоимость патента.
Что выбрать, что выгодно. Задача не простая. Требуется анализ ситуации, персональный подход
Во-первых, недвижимость имеет специфический региональный контекст. В каждом регионе РФ своя стоимость патента, свои размеры арендных платежей.
Во-вторых, для тех, кто задумывается о будущей пенсии, имеет ИИС (индивидуальный инвестиционный счет), то вроде бы самый невыгодный первый пункт "уплаты НДФЛ 13% как физическое лицо", становится самым выгодным.
Нужно брать калькулятор и просто считать, что выгодно вам, в конкретном случае.
Кубышка НДФЛ
Только 1 пункт дает вам НДФЛ, который вы можете на следующий год вернуть. Это прямая уплата 13%, про которую везде пишут "самый невыгодный режим налогообложения".
По п.2-3-4 (ИП, самозанятый, патент) НДФЛ равен нулю. Вы не наполняете Кубышку НДФЛ, а поэтому возвращать вам нечего.
Охотники за НДФЛ. Налоговый вычет
Согласно моим наблюдениям и расчетам, самая выигрышная стратегия на сегодня - это "охотник за НДФЛ".
НДФЛ надо возвращать, весь, "до копеечки". Сейчас это несложно. Нужна лишь финансовая дисциплина и поведение "экономный".
С какими возражениями своего ближайшего окружения по вопросу возврата НДФЛ я встречался
- Самое для меня странное: "я хорошо зарабатываю, не хочу связываться с налоговой". Попытался объяснить, что в подаче декларации 3-НДФЛ и возврате НДФЛ присутствует машинная обработка, и прогневить конкретного "фискала" довольно сложно. Не убедил.
- "Ерунда все это, копейки". Для меня не копейки, так как я вкладываю в свой Пенсионный фонд Кубышка по 4200 руб. с зарплаты ежемесячно, любые суммы возврата НДФЛ для меня чувствительны.
- "Я не Плюшкин, чтобы ходить справки собирать". Справки уже готовы, надо лишь зайти в бухгалтерию. Я за 5 последних лет делал возвраты с обучения детей, языковые курсы, обучение в автошколе, медицинское обслуживание, ИИС. Везде уже знают про эти возвраты, документы распечатаны и лежат в бухгалтерии. Надо лишь зайти туда.
- "Отменят скоро все". Пока не отменили, работаем дальше.
Возврат НДФЛ. Виды налоговых вычетов.
Виды налоговых вычетов. Краткий ликбез. Слишком длинный пост получится, если все рассматривать. По любому вопросу у вас возникшему, пользуйтесь поиском Яндекса. В Интернете все "разжевано" и бесплатно выложено.
- стандартные;
- социальные;
- имущественные;
- инвестиционные.
Стандартный налоговый вычет
Суть стандартного вычета в том, что каждый месяц определенная сумма дохода не облагается налогом. Регулируется статьей 218 Налогового кодекса РФ.
Самые распространенные "на первого и второго ребенка" – по 1400 рублей, ежемесячная выгода получателя – 13% от этой суммы – 195 рублей на каждого ребенка.
"На третьего и последующих детей" – 3000 руб., ежемесячная выгода получателя – 390 рублей.
Социальный налоговый вычет
Вычеты такого типа – частичная компенсация расходов физлиц на образование и медицинское обслуживание.
На все социальные вычеты ежегодно полагается 120 000 рублей налоговой льготы – то есть эта сумма ваших доходов не будет облагаться налогом, а если НДФЛ уже перечислен, то его вернут.
Для возврата социальных налоговых вычетов надо иметь НДФЛ за год и потратить определенную сумму на платные медицинские или образовательные услуги.
Вычет за платные медицинские услуги
За счет возврата НДФЛ можно возместить следующие расходы
- Расходы на лечение своё или своих детей и родителей. Сюда входит платное медицинское обслуживание в стационаре, поликлинике, на станции скорой помощи, в платном медцентре.
- Лечение и протезирование зубов, кроме косметического.
- Санаторно-курортное лечение, за свои деньги, а не от профсоюза. Полный перечень услуг содержится в постановлении правительства РФ № 201 от 19.03.2001 г.
- Расходы на лекарства, назначенные в процессе лечения.
- Расходы на добровольное медицинское страхование, если полис оплачен гражданином, а не работодателем.
Вычет за платные образовательные услуги
- Собственное обучение. Это может быть высшее, среднее, дополнительное образование, краткосрочные курсы по любой форме: дневной, заочной, вечерней, дистанционной. При этом учебное заведение обязательно должно иметь лицензию на образовательную деятельность.
- Обучение ребенка в возрасте до 24 лет. Внимание, здесь допускается только очное обучение. Вычет можно получить за учебу ребенка в платной школе, в частном детсаду, на курсах переподготовки, в школах допобразования и так далее.
- Обучение брата или сестры, пока им не исполнится 24 года. Обязательное требование – очная форма. Брат или сестра могут быть как полнородными от общих матери и отца, так и неполнородными.
Имущественный налоговый вычет
Вернуть НДФЛ, 13% от суммы расходов, можно за следующие действия:
- Продажа имущества. При продаже жилой недвижимости и долей в ней, а также земельных участков максимальный налоговый вычет составляет 1 000 000 рублей. Эта сумма будет вычтена из стоимости проданной вами квартиры, а НДФЛ вы заплатите только с остатка.
- На прочее имущество, автомобили, гаражи, нежилые помещения, установлен вычет в 250 000 рублей. Обратите внимание: имущество, которое находилось у вас в собственности больше 3 лет, не облагается НДФЛ при продаже.
- Продажа жилой недвижимости. С 1 мая 2018 года она не облагается подоходным налогом при продаже, если была в вашей собственности более 5 лет, кроме полученной по договору дарения, по договору содержания с иждивением или только что приватизированной , в этих случаях по-прежнему действует 3 летний срок.
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
Проценты по ипотечному кредиту, взятому для покупки вышеперечисленных объектов, а также проценты по кредиту на рефинансирование ипотеки.
Максимальный вычет за уплаченные проценты по ипотеке – 3 000 000 рублей.
Он может быть предоставлен только после оформления вычета за покупку жилья, максимум – 2 000 000 рублей, так что фактически лимит вычета за приобретение квартиры в ипотеку – 5 000 000 рублей.
Это значит, что государство теоретически может вернуть вам НДФЛ в размере 650 000 рублей.
Инвестиционный налоговый вычет
Инвестиционный налоговый вычет можно получить в трех случаях:
- Вычет на доход от продажи ценных бумаг, находившихся в собственности более трех лет. К данному типу вычета не относятся сделки, совершенные на индивидуальном инвестиционном счете (далее ИИС).
- ИИС типа А. Вычет с суммы денежных средств, внесенных на ИИС в течение трех лет. Вычет ограничен суммой 400 000 руб. в год. За один год можно вернуть 13% от 400 000 руб., или 52 000 руб. Этот тип вычета подходит работающим по найму физ.лицам, с официальной заработной платой.
- ИИС типа Б. Вычет с дохода, полученный от сделок с ценными бумагами, совершенными на ИИС в течение 3 лет. Данный тип вычета не привязан к зарплате и может быть использован всеми, в том числе и индивидуальными предпринимателями, а также неработающими людьми, пенсионерами.
Уважаемые читатели моего блога, если не трудно, напишите, пожалуйста, в комментариях:
- сдаете ли квартиру в аренду, как рантье;
- возвращаете ли НДФЛ, пользуясь любыми налоговыми вычетами, подавая декларацию 3-НДФЛ ?
Если вам понравилась моя статья, ставьте лайк и подписывайтесь на мой канал ЗДЕСЬ, чтобы не пропустить новые публикации!
#патент
#индивидуальный предприниматель