Здравствуйте, дорогие читатели!
Моя статья будет интересна тем, кто в настоящее время раздумывает над тем, стоит или не стоит судиться с застройщиком по взысканию неустойки по ДДУ (договору долевого участия) в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В этой статье я буду рассказывать о своем личном опыте, к сожалению неудачном. Надеюсь, что та информация, которую вы прочтёте, поможет вам "спуститься с небес на землю" и сохранить ваши деньги, приготовленные для оплаты юридических услуг по взысканию неустойки с застройщика в судебном порядке.
Моя история началась с того, что мне застройщик просрочил передачу объекта долевого строительства (машиноместа) на три года. В договоре долевого участия был указан срок передачи – не позднее 31 декабря 2015 года, а по факту я получила машиноместо лишь в 2018 году.
Зная о том, что Законом о долевом участии предусмотрены гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, которым я и являюсь, в виде взыскания неустойки с застройщика в двойном размере, я, недолго думая, обратилась в суд общей юрисдикции с соответствующим исковым заявлением.
Застройщик, к слову сказать, на тот момент являлся достаточно крупной компанией, на протяжении многих лет плотно застраивал один из городов Московской области. Согласно сведениям из ЕГРЮЛ дата регистрации застройщика приходится на 2003 год.
На мое удивление застройщик в суд не явился, и мое дело было рассмотрено судьей в его отсутствие. Заочным решением все мои исковые требования (неустойка в двойном размере, плюс штраф 50% за несоблюдение в добровольном порядке моих требований по оплате неустойки) были удовлетворены, за исключением морального вреда. Сумму компенсации за моральный вред судья снизила до 5 тысяч рублей. Но я и этому была рада!
Дождавшись вступления решения суда в законную силу, получив на руки исполнительный лист я помчалась к судебным приставам, которые в свою очередь направили все возможные запросы в налоговую, банки, Росреестр и другие органы, чтобы выявить имущество должника, т.е. застройщика. А мне сказали ждать…
Я, конечно, подождала немного (пару месяцев). Затем, обратившись лично на прием к судебным приставам, мне было сообщено, что у застройщика нашлось имущество и не «абы какое», а в виде непроданных машиномест. Тут я, конечно, обрадовалась! Кроме этого, мне было сообщено, что мое исполнительное производство будет присоединено к сводному исполнительному производству, которое будет вести судебный пристав-исполнитель по исполнению особо важных исполнительных производств Управления ФССП по Московской области. Я еще больше обрадовалась и у меня даже мелькнула мысль, что в нашей стране не так уж совсем всё плохо, дела делаются, приставы работу свою выполняют. А это значит, что есть надежда, что я смогу всё-таки получить свою законную неустойку, взысканную судом с застройщика.
На самом деле радоваться мне было рано… Но об этом позже.
Дальше, в мае 2019 года, я получила одно очень интересное письмо от судебного пристава, точнее это было постановление о принятии результатов оценки. В нем приводилась информация о конкретных арестованных машиноместах застройщика, включая кадастровый номер и стоимость без учета НДС. Кроме этого, данный документ содержал номера двадцати пяти исполнительных производств в отношении застройщика и суммы долга по каждому исполнительному документу, а также наименование всех взыскателей, включая меня.
Из документа также следовало, что сумма арестованного имущества застройщика была чуть больше, чем общая сумма долга перед всеми взыскателями. Что еще больше усыпило мою бдительность. И я стала ждать того момента, когда арестованное имущество будет передано на реализацию на открытых торгах, отслеживая публикации на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов http://torgi.gov.ru/.
В общем, первичные торги арестованного имущества были проведены лишь через полгода после получения мною постановления о принятии результатов оценки. Поскольку желающих приобрести на торгах машиноместа не оказалось, были организованы повторные торги. Повторные торги были проведены спустя пять месяцев после проведения первичных. Далее, поскольку и на повторных торгах желающих купить имущество не нашлось, по Закону об исполнительном производстве судебный пристав направляет взыскателям предложение оставить это имущество за собой. Чего с его стороны сделано не было.
Более того, на сайте Арбитражного суда Московской области я обнаружила, что в отношении застройщика введена процедура банкротства в виде наблюдения. Судебный пристав-исполнитель понятия об этом не имел. Но со своей стороны отметил, что он в этом случае обязан приостановить все исполнительные производства и снять арест со всего арестованного имущества застройщика. Об этом говорит и Закон РФ "О несостоятельности (банкротстве)", а именно: статья 63 "Последствия вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения".
Ни для кого не секрет, что возбуждают дела по банкротству, как правило, по инициативе аффилированных лиц. Из чего можно сделать вывод, что то имущество, которое было арестовано и не продано на торгах, попадет обратно к тому самому застройщику или его аффилированным лицам.
Но, даже если представить ситуацию, что процедуры банкротства введено не было, мне бы всё равно не удалось получить ни денег, ни имущества должника, т.е. застройщика. Почему? Ответ очень простой.
Дело в том, что такие, как мы (взыскатели неустойки с застройщика по ДДУ), т.е. наши требования по взысканию неустойки удовлетворяются в самую последнюю очередь, в четвертую. Примечательно, что в третью очередь удовлетворяются требования налоговых органов. За то время, пока судебный пристав занимался реализацией арестованного имущества (к слову, в моем случае с момента предъявления исполнительного листа судебному приставу до момента проведения повторных торгов прошло 15 месяцев) было возбуждено несколько исполнительных производств на предмет взыскания с застройщика налогов. И абсолютно не важно, когда и в какое время это было сделано, хоть в текущем году. Всё равно налоговые органы идут впереди нас. И пока полностью не будут удовлетворены требования предыдущей очереди требования последующих очередей удовлетворяться не будут.
А что нам говорит еще закон об исполнительном производстве?
1) Что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации;
2) Что не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися организатор торгов назначает вторичные торги.
Относительно моей ситуации все законные сроки были пропущены. Вы скажете, что это организатор торгов виноват в их несоблюдении. Хотя можно предположить, что это судебный пристав бездействовал и не стремился передать имущество организатору. Я лично общалась по телефону и с тем, и с другим. Судебный пристав говорит, что это организатор торгов виноват (не прислал документы), а организатор торгов говорит, что «мы документы отсылали, это судебный пристав виноват».
На мой взгляд, очень к ним подходит пословица «Где все виноваты, там никто не виноват».
На этой печальной ноте мой рассказ подходит к концу. К сожалению, мне так и не удалось взыскать неустойку с застройщика по ДДУ. Хотя я, как мне кажется, предпринимала все возможные меры.
В настоящее время можно встретить очень большое количество юристов, которые обещают помочь во взыскании неустойки с застройщика по 214-ФЗ. Взыскать неустойку не так уж и сложно, если есть документы, подтверждающие пропуск срока передачи объекта долевого строительства. А вот получить эту неустойку, ощутить её, так сказать, на своем кармане, вряд ли получится. Уверена, что если и есть такие счастливчики, то скорее всего их единицы. Поэтому, дорогие читатели, прежде чем оплачивать услуги юриста хорошенько подумайте.
Лично у меня после того, как я прошла весь этот процесс, остался неприятный осадок. Очень много времени и денег было потрачено впустую. Сложилось впечатление, что законы в нашей стране писаны для видимости и никак не защищают законные интересы простых ее граждан.
А вы как думаете? Удалось ли кому-то из вас после решения суда, состоявшегося в вашу пользу, получить неустойку с застройщика по ДДУ?