Приветствую читателей, и благодарю за интерес к моей статье!
У каждого человека, получающего квитанции на оплату услуг ЖКХ, хоть раз возникал вопрос – «куда именно идут мои деньги?». Давайте разберемся что такое управление многоквартирным домом и как это работает.
Почему вы платите больше чем ваш знакомый?
Наверняка у многих, при общении с друзьями или коллегами по работе, поднимался вопрос об оплате квитанций за ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги). В результате такого разговора выяснялось, что суммы различаются, а в некоторых случаях весьма значительно. Это объясняется тем, что сумма оплаты за ЖКУ напрямую зависит от выбора способа управления вашей недвижимостью. Второй фактор влияющий на цифры в квитанции – это протокол голосования собственников недвижимости, в котором утвержден ежемесячный размер оплаты на определенный период.
В этой статье речь пойдет о строке в квитанции «Текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (МКД)» (скриншот 1).
Если ваш дом находится под управлением УК (управляющей компании), то в квитанции вы обязательно увидите пункт «Текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (МКД)». Это основная статья доходов, с которой УК получает прибыль от ведения своей деятельности как коммерческая организация, оказывающая услуги и выполняющая работы на основании Договора.
Согласно ежегодным отчетам, в рамках содержания и ремонта дома, УК выполняет комплекс работ, начиная с покоса травы, заканчивая ремонтом кровельного покрытия.
Строго говоря, этот пункт в квитанции означает, что вы платите «абонентскую плату» УК, за поддержание чистоты на общедомовой территории, за устранение поломок на инженерных сетях, а также восстановление кровли и фасада в случае необходимости. Обратите внимание на цифры в отчете (скриншот 2).
Если же ваш дом находиться под управлением ТСН (товарищество собственников недвижимости), то любые работы, проводимые на доме (общедомовой территории), а также другие затраты связанные с ведением деятельности ТСН (ТСЖ) согласуются на «общем собрании собственников», где принимается решение о целесообразности проведения тех или иных работ.
А теперь возьмите перечень работ, которые включены в раздел «содержание и текущий ремонт» в договоре с УК, и попытайтесь вспомнить выполнялись ли когда-нибудь эти работы и в каком объеме. Куда же уходят деньги?
Все просто. Управляющая компания — это коммерческая организация с большим штатом сотрудников которые хотят получать зарплату за свое присутствие на работе (скриншот 3).
Учредители таких компаний (скриншот 4) конечно же заинтересованы в получении прибыли.
При каких условиях за «содержание и ремонт» можно не платить
Если ваш дом находится под управлением УК, то не платить за него не получится даже если у вас нет договора с УК в бумажном виде. Оплатив квитанцию один раз, вы заключили договор (согласились с условиями). Зато собственники недвижимости имеют полное право требовать от УК выполнения условий договора (ремонтных работ), и лучше такие требования оформлять грамотно – в виде коллективного заявления с приложенным протоколом голосования собственников (отправить копию по почте, чтобы у вас была опись и чек) Или написать обращение (жалобу) через интернет, используя систему ГИС ЖКХ (ГосУслуги). Договора УК размещают на своих сайтах, а также на сайте системы ГИС ЖКХ (скриншот 5).
В случае с ТСН (ТСЖ) все проще. Собственники сами решают сколько денег им собирать и на какие цели. Поэтому при таком варианте собственники платят только на конкретном основании по реально существующим расходам.
Создание ТСН (в каких случаях в этом есть смысл, а в каких лучше выбрать УК)
Основными мотивами выбора ТСН как формы управления недвижимостью, являются экономия по оплате коммунальных платежей за счёт прозрачности в расходовании денежных средств собственников, и возможность собственников принимать прямое участие в решении вопросов, связанных с управлением их имуществом.
При любой форме управления окончательные решения в любом случае принимает «общее собрание собственников». В вопросе выбора формы управления МКД, стоит руководствоваться рядом факторов.
Заключение договора на управление с УК имеет смысл в тех случаях, когда степень износа дома опускается ниже определенного порога. Когда такое происходит, УК обязана будет в рамках договора на управление недвижимым имуществом выполнить ремонт поврежденных элементов за счёт статьи «содержание и текущий ремонт общего имущества», за который собственники им ежемесячно перечисляют деньги.
Если МКД находится под управлением УК, а собственники недвижимости планируют сменить форму управления и создать ТСН (ТСЖ), они обязательно должны учитывать текущее состояние дома (доступно на сайте ГИС ЖКХ), потому что может получиться ситуация, когда дом находится в неудовлетворительном состоянии, и им придется с чистого листа начинать его ремонт (скриншот 6). Уже уплаченные УК средства за «содержание и текущий ремонт общего имущества» вернуть не получится.
Когда ваш дом новый (скриншот 7), и его степень износа дает повод понимать, что текущий, а тем более капитальный ремонт не прогнозируется в обозримом будущем, оптимальным с точки зрения экономии финансов, является вариант создания ТСН.
Что касается домов с небольшим количеством квартир, то вышесказанное не оставляет им других вариантов кроме выбора УК как способа управления, но есть исключения, о которых я напишу в следующих статьях.
Основа успешного функционирования ТСН – порядочность председателя, его профессиональные и личностные качества. Он обязан разбираться в сферах, связанных с управлением недвижимостью (в том числе ремонтом), и принципами работы юридических лиц.
«Ленивые» ТСН
Довольно часто встречаются случаи, когда ТСН заключает договор на «содержание и текущий ремонт» с управляющей компанией. Если отбросить вероятность что собственников не интересует размер оплаты за КУ, а председатель существует чисто формально, то единственное логическое объяснение может быть только одно – председатель «в теме» (скриншот 8).
То есть получает откат от управляющей компании за то, что вовремя подписывает счета на оплату их услуг. Собственно, это единственное что он действительно делает в рамках своей должности в ТСН, а все управление берет на себя УК. Такая парадоксальная ситуация полностью противоречит здравому смыслу, поскольку ТСН, как форму управления, выбирают чтобы минимизировать расходы собственников по оплате КУ. Но на этом канал растраты денег собственников не ограничивается. Читайте далее, вам будет интересно.
Взносы на капитальный ремонт (как их осваивают)
Существует два способа формирования фонда капитального ремонта. Выбор способа происходит на основании голосования собственников (решают жильцы дома) с соблюдением определенных формальностей.
При выборе первого варианта, деньги собственников, собираемые в виде взносов за капитальный ремонт, попадают на счет регионального оператора. Это некоммерческая структура, созданная для формирования и ведения специализированного фонда. Действует она в соответствии с Жилищным Кодексом РФ и местными нормативно-правовыми актами.
Второй вариант подразумевает открытие специального счета непосредственно для конкретного дома, собственники которого принимают такое решение. В таком случае управление счетом, и контроль за расходованием средств на капремонт проводится собственниками, поэтому специальный счет, как способ формирования фонда на капремонт, открывают как правило ТСН (ТСЖ).
Недобросовестные председатели ТСН (ТСЖ) и управляющие компании используют средства со счета на капитальный ремонт для выполнения текущих ремонтных работ, хотя по закону эти средства предназначены только для оплаты капитального ремонта, перечень по которому строго определен. К сожалению, жильцы домов не углубляются в формальности, когда подписывают некоторые важные документы. Например, при оплате работ подрядчику со счета на капремонт банк требует протокол согласия собственников. Председатели и управляющие компании без проблем предоставляют такие документы, потому что собственники в рамках проводившихся голосований поставили галочку за проведение капремонта в бюллетени, например, по проведению капитального ремонта кровли жилого дома. После этого ТСН (ТСЖ) или УК начинают проводить этот ремонт поэтапно, разбивая смету на несколько частей. К примеру, «капитальный ремонт кровли второго подъезда» (скриншот 9), хотя средства на такой ремонт должны поступать из оплаты на текущий ремонт, который жильцы дома оплачивают ежемесячно.
Помимо этого, собственники редко контролируют проведение работ соответствию смете, и не привлекают специализированную организацию для осуществления технического надзора за выполнением таких ремонтов, хотя стоит это достаточно дешево в сравнении с ценой сметы (0,5-3% от стоимости сметы). Таким образом подрядчики с согласия недобросовестного председателя ТСН (ТСЖ) или УК не выполняют «скрытые» виды работ, а также получают возможность сэкономить за счёт занижения общего объема и использования менее качественных (дешевых) материалов (скриншот 10).
Нельзя не упомянуть что и подрядчика для выполнения этих работ недобросовестные председатели и УК выбирают «проверенного» (умышленное завышение цены сметной стоимости) – так удобнее осваивать деньги собственников (скриншот 11).
Надеюсь эта статья помогла вам разобраться куда расходуются, и как могли бы расходоваться ваши коммунальные платежи!
Следите за моими статьями, впереди вас ждет еще много интересного!