Российские законы позволяют гражданам оформлять куплю-продажу недвижимости самостоятельно. Привлекать ли к этому процессу риелторов, юристов, нотариусов ― это личное дело каждого.
Большинство покупателей добровольно выбирает нотариальное оформление. Люди убеждены: так гораздо надежнее. Хотя на самом деле получаемый уровень защиты и безопасности далеко не стопроцентный; он гораздо ниже, чем думают простые обыватели.
Несколько подводных камней собрал для вас Юридический центр адвоката Олега Сухова.
Подводный камень №1. Нотариус не сможет проверить квартиру на юридическую чистоту
Полная проверка не входит в его функции! Он не обязан ее выполнять, а главное ― не способен этого сделать.
Вот что проверяет нотариус:
- Продавец действительно законно владеет жильем, то есть имеет право продавать его. На квартиру не наложены ограничения. С продажей согласны все причастные (обычно супруг продавца).
- И у продавца, и у покупателя сохранена дееспособность.
- Документы не подделаны.
- Купля-продажа не нарушает прав других людей.
- Отсутствует процесс банкротства в отношении продавца.
Нотариальная проверка довольно поверхностна и уж точно охватывает лишь "текущий момент". А в сфере недвижимости самые неприятные сюрпризы возникают из прошлого, из истории дома. Кроме того, проверка по перечисленным пунктам в любом случае будет дублироваться специалистами Росреестра, когда вы обратитесь туда для регистрации.
Экспертный контроль, который предлагают адвокаты или риелторы, ориентирован на изучение истории квартиры и направленный поиск самых распространенных рисков.
Риск №1. Возможна путаница с приватизацией. В самом ее начале, до 1994 года, участниками выступали только взрослые люди. Позднее подход изменился, но в тот короткий период права некоторых детей на получение доли в жилье оказались нарушенными. Дети выросли и сейчас могут требовать справедливости через суд. Хотя срок исковой давности вряд ли позволит им это сделать.
Риск №2. Путаница с прописанными людьми. Из квартиры могли выписать кого-нибудь по сомнительной причине. Вроде временного отъезда в армию, лечения в санатории или отбытия наказания в тюрьме. Если выписанный человек вернется и потребует прописать его обратно (и пустить жить), у него будут хорошие перспективы в суде. Даже когда квартира успела сменить владельца. Нотариус не будет проверять домовые книги за прежние долгие годы! А жилищный эксперт ― проверит.
Подводный камень №2. Печать нотариуса скрепляет сделку не так уж крепко
По закону, нотариально заверенный договор купли-продажи расторгается точно так же, как и не заверенный. Процедура полностью совпадает.
Конечно, нотариус не станет ставить свою печать, если продавец выглядит очевидно неадекватно, взгляд его бессмысленный, а речь бессвязна. Он не заверит сделку явно нетрезвых лиц. Но ведь и сам покупатель поостережется в описанных ситуациях?
Риск №3. Продавцу квартира досталась от очень пожилого человека. Есть риск внезапно обнаружить, что старик не был дееспособным. Тогда все сделки с его жильем "отменятся" по цепочке. Нотариусы обычно требуют справки о дееспособности, однако не всегда внимательно их исследуют. А вот въедливый эксперт может даже пообщаться с соседями дедушки или бабушки.
Подводный камень №3. Нотариус не умеет ловить преступников
Начну сразу с примера. Группа мошенников делает несколько комплектов документов на одну и ту же квартиру. Потом ищет нескольких доверчивых покупателей. И скорее оформляет несколько сделок; собирает у всех жертв деньги и исчезает в закате.
Для успешной реализации схемы достаточно каждую сделку проводить в новой нотариальной конторе. Нотариусы будут добросовестно заверять договоры печатями ― а откуда им узнать, что за сегодня это уже третий договор на один и тот же объект?
Плюс учтите, что асы преступного мира умеют фабриковать очень качественные документы. У МВД или ФСБ поиском подделок занимаются целые лаборатории. У нотариуса заведомо нет таких ресурсов. Так что и абсолютных гарантий он не даст.
Подводный камень №4. Страхование ответственности не значит, что вы получите деньги
При работе с недвижимостью нотариусы страхуют собственную ответственность. Теоретически, если вы пострадаете из-за их ошибок, то сможете получить страховую выплату до 5 млн рублей. Звучит неплохо.
Однако практика весьма далека от теории. Чтобы получить страховку, надо в суде доказать, что виновником катастрофы оказался именно нотариус. Это мало кому удается. Во всей стране по статистике накопилось 55 положительных случаев за 5 лет.
Суды не видят ни ошибок, ни криминала в самых фантастических историях. Подделка завещания незрячего человека. Использование фальшивого паспорта, оформление доверенности и продажа жилья за спиной настоящего владельца. Сделки с недееспособными пожилыми людьми (они даже меркнут на фоне первых примеров).
Подводный камень №5. Нотариусы тоже бывают мошенниками
Вы слышали про "черных риелторов"? Которые не только делают своих жертв бездомными, но и отправляют людей на кладбище? Все эти банды работают при участии нотариусов.
Нотариус может непосредственно заниматься преступными делами, фабриковать документы. А может просто давать наводки, делиться базой данных, продавать информацию.
В любом случае профессия нотариуса не означает честности человека по умолчанию.