Попробую в данном материале собрать всё, что касается сегодня ограничения на высотную застройку в городе.
Ситуация крайне важная, потому что, начиная с 1990-х годов в городе стало расти такое явление, как точеная застройка, когда на месте бывших скверов, во дворах домов, на месте промышленных предприятий, автостоянок или снесенных малоэтажных домов возводились многоэтажки, которые никогда не были предусмотрены на этих территориях.
Такое строительство приводило не только к искажению облика города, что очень важно в историческом центре, но и к повышению нагрузки на коммуникации (водоснабжение, водоотведение, электричество, газ), автодорожную сеть (улицы, парковки) и социальную инфраструктуру (детсады, школы, поликлиники), которые не были рассчитаны на дополнительных горожан в конкретной точке. В результате создавались проблемы не только для жителей новых домов, но и нарушались права тех, кто всегда жил в данных кварталах, которые по итогам строительства получали нагрузку новыми тысячами соседей.
И ладно бы точечная застройка! Проблема перешла на незастроенные территории, когда в чистом поле строились микрорайоны без инфраструктуры. На бумагах были предусмотрены места под школы, поликлиники и т.п, но по факту они не строились, а иногда застройщики получали от местных властей разрешение на строительство дополнительных высоток на месте парковок и другой социнфраструктуры. За примерами далеко ходить не надо. Это строящийся комплекс из 18-25 этажек на бульваре Героев Отечества. О том, как это дело проводили, меняя план застройки я подробно писал (Переписка с прокуратурой открыла новые подробности застройки общественной зоны Солнечного-2), так же, как и обходили все существующие нормативы: (2018-06-06 Публичные слушания: весь Саратов будет точечно застроен многоэтажками).
В итоге всеми правдами и неправдами было создан не один механизм ограничения застройки. Давайте немного разберёмся в них.
1. Карта землепользования и застройки Саратова
На ней каждый участок земли отнесен к определенной территориальной зоне, каждая из которых имеет свои ограничения по этажности, плотности застройки и т.д. В зоне многоэтажной высотной застройки с 24.12.2020 года теперь есть ограничение в 10 этажей. При выдаче разрешения на строительство застройщик обязан выполнять требования, предъявляемые к данной зоне, однако он может получить разрешение на превышение параметров или изменить зону своего участка, т.е. обойти ограничения. Для этого он проходит процедуру общественных обсуждений (ранее публичных слушаний), комиссия которых выносит заключение о целесообразности данных изменений, а городская администрация подписывает постановление о разрешении заявителю использовать превышения.
2. Карта зон действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия Саратова
Где-то десятая часть города входит в три зоны ограничения параметров строительства для сохранения историко-архитектурной среды. Данная карта вводилась со скандалами. Ещё в 2012 году на публичных слушаниях первый вариант карты был одобрен, но «Союз застройщиков» заблокировал принятие данных поправок. В результате лишь в 2015 году удалось утвердить зоны ограничения. Кроме того, существуют охранные зоны у ряда отдельных памятников и защитные зоны у тех памятников, которые их не имеют (введены изменениями в 73-ФЗ в конце 2016 года). Плюс карты зон с особыми условиями использования (особо охраняемые природные территории, археологические места и т.п.).
3. Региональные нормативы градостроительного проектирования Саратовской области отменены
Для Саратова предусматриваются ограничения высотности застройки до 10 этажей.
Утверждены в конце 2017 года, однако действие их началось с 1 октября 2018 года. За время «на раскачку» многие застройщики получили наперёд разрешений на строительство запланированных ранее многоэтажек.
Первоначальный вариант предусматривал множество исключений, которыми можно было не соблюдать ограничение в 10 этажей:
• в целях развития застроенных территорий;
• в целях комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;
• в целях комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
• в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления;
• в целях обеспечения завершения строительства объектов незавершенного строительства, по которым застройщиками не были в установленном порядке выполнены обязательства перед участниками строительства;
• в целях обеспечения завершения инвестиционных проектов в границах зон перспективного развития жилой застройки.
По поводу этажности застройки можно почитать материал «Российской газеты», где есть и мой комментарий Поэтажный спор.
30 июня 2020 года запрет на строительство выше 10 этажей стал абсолютным – без исключений. Разрешили лишь к 10 этажам достраивать ещё 11-й технический.
Всё, что хочется построить выше 10 этажей теперь должна согласовывать облдума, а утверждать - исполнительная власть региона.
Весьма неоднозначный параметр, который отрицательно был воспринят застройщиками (естественно), архитекторами и градостроителями. Однако он вполне сочетается с новыми нормативами градостроительного проектирования, подготовленными Минстроем для принятия по всей России.
Теперь все дома, которые превышают 10 этажей обсуждают в областной думе. И главным критерием «одобрения» является как раз наличие социальной инфраструктуры – мест в детсадах, школах и т.п.
Для примера жилой комплекс "Ладья" был по проекту таким. Разрешение получили на первый корпус.
А сейчас такой.
"Аристократ" на Чернышевского с 25 этажей тоже постепенно сократился до 10-этажки.
Сегодня среди проектов изменений в градостроительные нормативы находится поправка об исключении пункта про ограничение этажности застройки, что вернёт возможность строить дома выше 10 этажей в Саратове без дополнительного согласования по вопросам наличия соц. инфраструктуры.
Update 2021: поправка прошла. Теперь согласование не требуется, и вообще областных нормативов по высотности теперь нет. Остались только городские, обозначенные в пунктах 1 и 2 этой публикации.
