Уважаемые читатели, эта статья посвящена проверке юридической чистоты квартиры перед покупкой.
Из своей практики я знаю, что недостаточно просто выбрать квартиру, которая будет устраивать по стоимости, расположению и внешнему виду - нужно ещё проверить, насколько чиста история по квартире, и получить необходимую информацию о продавце.
Перед тем, как я перейду к конкретным рекомендациям, скажу о том, что же такое проверка юридической чистоты, ведь это понятие у нас на слуху, но не все знают, что это и для чего. Сразу скажу, что это понятие не означает проверку санитарных условий квартиры и её технического состояния. Хотя тщательно осмотреть квартиру перед покупкой, безусловно, необходимо.
Проверка юридической чистоты - это процедура проверки безопасности сделки и оценки всех имеющихся рисков, которые могут привести как к срыву сделки, так и к её оспариванию в судебном порядке.
Бывают ситуации, когда со стороны покупателя все условия соблюдены, деньги переданы, а сделку просто невозможно зарегистрировать из-за имеющихся ограничений. Бывает и другая ситуация: когда сделка прошла гладко, а потом появляются третьи лица, которые через суд пытаются оспорить сделку и заявить свои права на квартиру. Или продавец вовсе оказывается банкротом.
Так вот, именно для этого и существует процедура проверки юридической чистоты квартиры. Я уверена, что лучше всё тщательно проверить до приобретения квартиры, чем потом бороться с последствиями неудачной покупки. Доверить проверку лучше профессиональным юристам с опытом работы в этой сфере. Некоторые считают, что если покупают квартиру через агентство недвижимости, то это гарантия безопасности, и никаких проблем возникнуть не может. Это далеко не так, поверьте, что никто не заинтересован в безопасности сделки так сильно, как покупатель.
Переходим к рекомендациям:
Казалось бы, для проверки юридической чистоты квартиры достаточно ознакомиться с документами в отношении квартиры. Это не совсем так. Чтобы сделать сделку безопасной мы рекомендуем работать в трёх направлениях:
- проверка документов в отношении квартиры;
- проверка документов в отношении продавца (продавцов);
- включение в текст договора условий, которые помогут защитить покупателя.
Проверка документов в отношении квартиры.
Здесь сразу хочу отметить три важных правила:
- лишних документов не бывает;
- чем более полный перечень документов предоставит Вам продавец, тем детальнее можно будет провести проверку;
- параллельно с изучением документов от собственника нужно будет самостоятельно запросить официальную выписку из ЕГРН.
Главная цель - это изучить все документы и сопоставить их между собой. Нередко на этом этапе можно выявить несоответствия одних документов другим и отличия в документах, представленных продавцом, от тех, которые были получены официальным путём.
Все документы, которые нужно проверить в отношении квартиры, условно можно разделить на три группы:
- правоустанавливающие документы (они отвечают на вопрос "как и на основании чего возникло право собственности у продавца");
- правоподтверждающие документы (они свидетельствуют о том, что право собственности в настоящий момент действительно принадлежит продавцу);
- документы технического и жилищного учёта.
В качестве правоустанавливающих документов чаще всего можно увидеть договор купли-продажи, по которому Ваш продавец приобрел квартиру у прежнего владельца; свидетельство о праве наследования; договор дарения; договор передачи имущества в собственность в порядке приватизации.
Нужно изучить эти документы, если квартира приобреталась по договору купли-продажи - убедиться в том, что расчёты между Вашим продавцом и прежним владельцем произведены в полном объёме. Для этого нужно запросить расписки о получении денежных средств.
В качестве правоподтверждающих документов чаще всего встречаются свидетельства о праве собственности. Но нужно учитывать, что с 15 июля 2016 года свидетельства больше не выдают. Поэтому, начиная с этой даты, достаточным документом, подтверждающим право собственности, стала выписка из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН как раз является тем документом, который нужно запросить самостоятельно в любом случае, даже если продавец предоставил её Вам.
Эта выписка не только поможет удостовериться в том, что продавец действительно является собственником, но и покажет, нет ли по квартире зарегистрированных ограничений прав и обременений.
Также из выписки можно узнать историю перехода права собственности на объект. Обязательно сравнить её с теми сведениями, которые предоставил продавец.
Больше всего нас интересует то, что происходило с квартирой за последние три года! Это общий срок исковой давности для оспаривания сделок в суде. Поэтому за последние три года историю нужно проверить досконально.
Документы технического и жилищного учёта.
В эту группу входят технический паспорт, выписка из домовой книги, ЕЖД (единый жилищный документ).
Самое важное, на что стоит обратиться внимание:
- отсутствие неуказаконенной перепланировки в квартире;
- отсутствие каких-либо третьих лиц, зарегистрированных в квартире. Ведь все эти люди будут иметь право проживать в квартире после того, как она перейдёт в собственность к покупателю.
- отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
Проверка документов в отношении собственника
Здесь следует отметить, что нас интересуют ВСЕ собственники за последние три года. Самая простая ситуация - когда за последние три года у квартиры был один собственник - человек, у которого Вы её покупаете. Самая сложная ситуация бывает с так называемыми коммунальными квартирами, в которых у каждой квартиры разные собственники. Также бывают ситуации, когда в течение последних трёх лет собственники неоднократно менялись. К примеру, Ваш собственник приобрел квартиру по договору купли-продажи в 2020 году. Предыдущий собственник приобрёл квартиру в 2019 году у продавца, который получил её в 2019 году в наследство.
Что нужно сделать, чтобы обезопасить покупателя:
- удостовериться в том, что у продавца нет супруга, согласие которого на продажу квартиры требуется. Если супруг имеется - обязательно нужно получить нотариальное согласие на отчуждение квартиры.
- удостовериться, что собственник не является банкротом. Это можно проверить через картотеку арбитражных дел: https://kad.arbitr.ru/. Ведь банкротство означает, что все последние сделки, совершённые банкротом, будут проверяться. Если новый собственник не сможет доказать, что является добросовестным приобретателем, сделка будет признана недействительной.
- удостовериться, что у собственника нет исполнительных производств. Ведь крупные долги рано или поздно могут привести к банкротству. Проверить наличие/отсутствие долгов можно на сайте Федеральной службы судебных приставов: https://fssp.gov.ru/.
- удостовериться, что собственник не является участником судебных споров. Цель здесь такая же - защитить покупателя в случаях, если продавец окажется должником. Ведь в таком случае сделка будет под угрозой.
- удостовериться, что продавец не состоит на учёте в психиатрической больнице и не обращался за помощью в наркологический диспансер. Справки из этих учреждений нельзя получить самостоятельно, и придётся запросить у продавца. Часто покупателям бывает неловко запрашивать их, ведь создаётся впечатление, что продавца в чём-то подозревают. Но нужно понимать, что это всё делается для Вашей безопасности. Проще всего объяснить запрос таких специфических документов тем, что их требует юрист, сопровождающий сделку.
Теперь, когда я рассказала о некоторых этапах проверки, напишу СТОП-ЛИСТ, который сразу должен Вас насторожить:
- слишком большое количество собственников за последние 3 года;
- заниженная цена на квартиру;
- спешка - когда продавец или его риелтор торопят Вас, говорят, что выстроилась очередь из покупателей, и Вы можете не успеть, если захотите проверить все документы тщательно;
- банкротство собственника, наличие у него значительных долгов или большое количество судебных разбирательств;
- несоответствие тех документов, которые предоставил продавец, тем, которые Вы получили самостоятельно из официальных реестров.
Статья выходит слишком объёмной, поэтому о том, какие пункты включить в договор купли-продажи, чтобы обезопасить себя, я напишу отдельно.
А сейчас я хочу пригласить Вас посмотреть видео, посвящённое проверке юридической чистоты квартир:
В нём мы рассказываем ещё о некоторых моментах, на которые стоит обратить внимание перед покупкой квартиры.
Проверка юридической чистоты - это вопрос, требующий очень внимательного подхода, желательно доверить его юристам с большим опытом работы в этой сфере, ведь мы изучаем всю информацию детально и за короткий срок, поскольку знаем, что именно мы ищем в тех или иных документах.
Если Вам необходима консультация юриста по проверке юридической чистоты квартиры - напишите на нашу почту: Uzdievpartners@mail.ru
С уважением, Эми Мария Гольмакова.
Юридическая фирма "Уздиев и Партнёры".
