Итак друзья, вот и завершился мой грандиознейший проект по недвижимости, где я планировал поделить квартиру на 2 студии, сдавать посуточно и получать 55% годовых.
Конечно, выводы по доходности делать пока рано, но первые птички уже прилетели, и как я и планировал, сдавать я буду посуточно, но на средний срок. Так что 21 день января уже забронированы, а значит можно делать промежуточный вывод.
Кратко напомню суть проекта, а тем, кому кратко не хватает, внизу оставлю ссылки на предыдущие статьи, там полный обзор.
Суть проекта.
Идея состояла в том, что бы приобрести недвижимость ниже рынка, без первоначального взноса, по сниженной ставке, что бы по максимуму использовать заемный капитал, для получения наибольшей доходности.
В стратегии сдачи недвижимости применял различные мультипликаторы для увеличения доходности такие как:
- Деление одной квартиры на 2
- Сдача в поскточную аренду
- Управление недвижимостью самостоятельно.
Все эти навыки и знания я получил за 3 года изучения этого вопроса. Применил все по максимуму и это дало свой результат.
С чего начиналось.
Санузел слева был уже недавно отремонтирован, и хоть следовало бы его уменьшить в счет жилой комнаты, да убрать оттуда ванную, но как я уже говорил, основная задача запуск проекта с наименьшими собственными вложениями, а они итак предстояли, ведь ремонт в ипотек не возьмешь)
Мои рекомендации.
Берите дизайнера. Однозначно. Заплатив 25 000 я сэкономил около 100 000. По факту ни осталось ни одной лишней банки краски, ни одной плитик, ни одной трубы, а значит не было лишних затрат и смета была составлена максимально приближено.
На ремонт я закладывал 1 000 000, со всей техникой, мебелью, и оплатой работы подрядов.
Начался ремонт. Сразу же ещё рекомендация.
Не экономьте на рабочих. И желательно, что бы они были из города, где ремонт, где вы живете.
Объясняю почему. Я за весь проект был вынужден сменить 3 подряда. Первые, казалось бы ребята нормальные, узбеки, взялись за работу активно, быстро, качественно, но потом ввиду собственных личных финансовых трудностей, начали халявить, а на требования переделать, естественно брыкались. Это привело к разрыву контракта с ними. Работа встала. После них пришли ещё узбеки, те вообще странные ребята, поработали неделю, денег не взяли, и ушли)
Получив такой опыт, крайние ребята были русские, хоть и просили больше, зато ни срывов ни затяжек. Ремонт завершили.
Санузел левой студии мы не трогали, как я уже говорил, А вот так выглядит сама студия.
Основная концепция дизайна "выделяться, но не дорого"
Сложность состояла в том, что бы на маленькой площади сделать и красиво, и практично и не нагромоздить. Ведь очень важно оставить пространство для жизни. И я думаю, что у нас получилось
Математика.
В целом, из расчетного 1 млн, мы вывалились на 72тыс. И то большая часть разница в оплате работяг. Ну и отдалённость от Москвы вынудило иногда менять элементы дизайна на те, что были в наличии. Но в целом я очень доволен.
Студия слева с ванной сдалась уже на 21 день по цене 1700 за сутки.
Студия справа с новым душем забронирована на 13 дней с 10 января. По 1800 за сутки.
Итого уже с двух студий за январь, при том, что месяц этот действительно слабый в аренде.
Итого 59 100 грязными за январь. Вычитаем расходы на ипотеку, горничную, ку и так далее. Чистыми на руках остаётся 32-34 тыс. Что даже сейчас, далеко от финансовой модели, но составляет 396тыс в год, почти 40% годовых.
На этом все, удачи в инвестировании.
Если статья понравилась-ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА МОЙ КАНАЛ.
-----------------------------------------------------
- Часть 1-получение ипотеки, завышение, замысел.