«Новые правила оформления строительства! Теперь для дачных домов разрешение на стройку не нужно!»
Такой слух появился среди населения года два назад и взбудоражил умы владельцев земельных участков. Дыма без огня, как известно, не бывает. Законодатель, действительно, в 2018 году изменил правила оформления строительства жилого (индивидуального) дома на частном участке. Только речь шла не совсем об отмене всяких согласований, а скорее об установлении нового порядка взаимодействия с контролирующими органами. Параллельно с этим осуществлялась регистрация садовых домов по упрощенной схеме в рамках «дачной амнистии». Так что все окончательно запутались.
Актуальные требования к оформлению строительства жилого дома
Как правильно оформить собственный дом на дачном участке, подробно прописано в Градостроительном кодексе. Только, честное слово, возникает вопрос к законодателю — для кого составляются такие витиеватые формулировки в нормативных актах с множественными отсылками к другим документам? Люди без юридического образования не могут даже уловить сути.
- Нужно получать разрешение на стройку (РНС) или не нужно?
- Требуется ли согласовывать с кем-либо строительные работы?
- Можно ли зарегистрировать постройку без документов, по факту ее существования?
Если простым «человеческим» языком пересказать идею законодателя, воплощенную в градостроительных нормах, то вырисовывается следующий порядок оформления строительства частных домов. *
* Здесь и далее под «домами» мы будем понимать жилые индивидуальные и садовые дома, размещенные на участках для садоводства, ИЖС, ЛПХ, пригодные для проживания одной семьи и соответствующие предъявляемым к ним требованиям по площади (до 1,5 тыс. кв. м), этажности (до 3 надземных этажей, высотой не более 20 м) и пр.
- Началу работ предшествует согласование строительства с местной администрацией. Владелец земельного участка в Уведомлении о планируемом строительстве подробным образом излагает все свои планы относительно параметров будущей постройки (документ заполняется по установленной форме). Чиновники в семидневный срок должны дать ответ о правомерности возведения такого дома на данном земельном участке. Что интересно, отсутствие реакции на направленное уведомление приравнивается к молчаливому согласию местных властей. И все-таки лучше добиться однозначного ответа, чем потом решать возникшие проблемы.
- По завершении работ владелец земли и постройки направляет в администрацию второе уведомление, к которому прикладывает технический план на здание. В это раз чиновники сверяют фактическое соблюдение всех строительных норм, регламентов и правил.
Таким образом, можно утверждать, что власти существенно упростили жизнь дачникам, исключив из обязательных мероприятий оформление разрешения на стройку. Однако, говорить о полной свободе частного строительства все равно не приходится. Собственники земельных участков все также вынуждены добиваться согласования с местными властями. Изменилась только форма такого взаимодействия: вместо РНС готовится уведомление о планируемых строительных работах, вместо акта ввода — технический план.
Причем получить отказ можно практически на любой стадии строительства. Если земельный участок окажется в пределах территории с особым охранным статусом, то согласовывать строительство придется не только с местной администрацией, но со всеми заинтересованными органами в лице уполномоченных ведомств. Речь идет о приаэродромных территориях, охранных зонах водоемов, ЛЭП, исторических и архитектурных памятников и др. Очень часто для решения вопроса владельцу участка требуется провести (и оплатить) ряд дополнительных исследований и экспертиз (например, чтобы получить положительные заключения Роспотребнадзора и СанПина), на основании которых будет решаться судьба стройки.
Бывает, участок оказывается в пределах действия сразу нескольких охранных зон, так что количество согласующих инстанций потрясает воображение. В нашей практике был случай, когда строительство дома планировалось в районе, перекрываемом охранными зонами гражданского аэропорта и аэродрома совместного базирования. Стройку пришлось согласовывать с Росавиацией и Министерством обороны. Добиться результата в переговорах с последним ведомством — оказалось задачей номер один по сложности.
Исключения из правил
Пожалуй, нет такого правила, из которого нельзя было бы сделать исключение. К примеру, с начала августа 2018 года строительство всех частных домов оформляется в уведомительном порядке. Но!
- Кто затеял стройку до указанной даты, а оформить документы не успел (забыл) — тому дается еще один шанс. В срок до конца зимы 2026 года можно направить местным властям уведомление о начатом строительстве. Тогда РНС и разрешение на ввод никто не потребует.
- Если стройка не только начата была без документов, но и окончена (так что дом стоит готовый и даже используется по назначению), есть возможность оформить такое строение по «дачной амнистии». Льготный порядок оформления требует от владельца земли минимум документов: достаточно подготовить декларацию и техплан на дом.
Но еще раз повторим: никакой исключительный и упрощенный порядок оформления не отменяет проверку соответствия жилого дома всем градостроительным требованиям. Отказ можно получить при малейших выявленных нарушениях. Многие вопросы можно решить только через суд. Поэтому предлагаем не рисковать и обращаться за консультацией к грамотному юристу.