Немногие знают о том, что можно купить неплохую недвижимость гораздо ниже её рыночной стоимости, и причем сделать это совершенно законным способом. Как приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка? Подробно рассказываем далее.
Стоит ли приобретать квартиру, которая в залоге у банка?
Как квартиры в принципе оказываются у банка? Чаще всего это происходит в следствие оформления ипотеки на покупку недвижимости, где сделка была вполне удачно проведена, но через какое-то время у заемщика начались трудности с выплатами задолженности.
Если ипотечный кредит долгое время не выплачивается, банк имеет право обратиться в суд, и ходатайствовать о принудительном взыскании задолженности. А так как обеспечивается ипотека недвижимостью, то именно её забирают приставы, и реализуют для погашения долга.
В такой ситуации квартира либо реализуется на торгах (этим занимаются судебные приставы), либо банк продает её сам. Оба случая хороши, потому что ипотечный кредит, как правило, составляет не более 70-80% от оценочной стоимости, и часть от нее все же выплачивает должник на первых порах, а значит, продавать жилье будут гораздо дешевле, нежели оно стоит на самом деле.
Возможен и другой вариант – заемщик также испытывает проблемы с выплатами, либо понимает, что эта квартира ему более не нужна. И в этом случае он самостоятельно обращается в банк с просьбой о реализации недвижимости, чтобы закрыть долг. То есть заемщик может сам продавать квартиру.
Какой самый главный плюс покупки квартиры, которая находится в залоге? Это реальная возможность сэкономить при приобретении жилья. Очень часто оно находится в новостройке, т.е. вы можете купить хорошую квартиру в отличном состоянии процентов на 20-30% дешевле рынка.
Есть даже специальные компании и отдельные специалисты, которые отслеживают такие объявления о продажах, быстро покупают залоговое жилье, а потом перепродают его. Разница и будет их прибылью. Так почему бы и вам не воспользоваться такой возможностью?
Возможные подводные камни для покупателя
На самом деле, риски здесь минимальные. Если банк изначально одобрил ипотеку на этот объект недвижимости, значит, он соответствует определенным нормам и требованиям, а также юристы уже проверили это жилье, и по их части все чисто.
Какие все же возможны минусы от сделки купли-продажи залоговой квартиры? Выделим их отдельно:
- Нежелание бывшего собственника съезжать. Такое, к сожалению, происходит достаточно часто. Люди не согласны с тем, что их лишают порой единственного жилья, баррикадируются, меняют замки, отказываются освобождать помещение. Бороться с этим можно через полицию или суд.
- Оспаривание решения суда. Опять же, к сожалению, бывший заемщик может в течение 3-ех лет оспорить решение суда, и если ему это удастся, то ему придется вернуть недвижимость.
- Дети, инвалиды в числе собственников или прописанных. Если в жилье был вложен материнский капитал, и несовершеннолетним детям были выделены доли, то вам придется иметь дело с органами опеки, которые будут защищать интересы детей.
Какие сделаем выводы? Прежде, чем приступать к покупке квартиры, которая у банка находится в залоге, закажите выписку из ЕГРН. Там будет видно количество собственников и обременение. Также нужно заранее попросить у продавца решение суда или банка на продажу квартиры, чтобы не было потом проблем.
Как происходит покупка квартиры в залоге у банка?
Существует несколько вариантов, как вы можете купить залоговую недвижимость. Все они имеют свои особенности, которые мы опишем ниже:
- Сумма долга маленькая. Например, заемщик остался должен банку небольшую сумму в пределах 100 тысяч, и больше он платить не может, либо квартира не нужна. В этом случае вы можете передать продавцу аванс в этом размере, он закроет ипотеку, снимет обременение, и продаст вам квартиру в обычном порядке.
- Сумма долга средняя, в пределах 300-500 тысяч. Тут уже аванс платить не целесообразно, т.к. есть риск того, что продавец закроет долг и передумает продавать недвижимость. А вернуть аванс хоть и возможно через суд, но это займет много времени. Вам лучше напрямую договориться с банком о том, что произойдет смена заемщика, и вы будете платить ипотеку бывшего заемщика.
- Сумма крупная, у вас столько денег нет. Тогда вам лучше оформить ипотеку в том же банке, чтобы выкупить недвижимость, и продолжить выплачивать долг уже в течение выбранного вами срока. Удобный вариант, т.к. все оформление сделки возьмет на себя банк, да еще и по процентам сделает вам скидку.
Возможен и еще один вариант, если в дело вступали судебные приставы, то квартира, скорее всего, будет реализовываться на торгах. Они открытые, и участвовать в них может каждый, но надо предварительно узнать нюансы, получить электронную подпись и т.д.
Удобнее всего покупать жилье с торгов через риэлтора.
Подытожим: приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка можно, и это сулит определенные выгоды. Самое важное – узнать все подробности, заказать выписку, получить копию решения суда, чтобы продажа была законной.