Залоговый кредит позволяет заемщику получить до 75% рыночной стоимости недвижимости, определенной в залог. Это действительно крупные суммы, которые при средней цене квартиры в Москве в 10 млн рублей составляют до 7,5 млн. Распоряжаясь этими деньгами можно купить недвижимость, построить дом, приобрести автомобиль и рефинансировать один или несколько кредитов.
С другой стороны, максимальная доступная сумма ограничивается «потолком», например в 8 млн рублей. Размер максимальной суммы определяют два ключевых параметра:
- Правила и политика банка по предоставлению заемных средств – у каждого банка они свои, основанные на методиках расчета, различных риск-моделях и критериях оценки заемщиков. Кто-то может предложить меньше, кто-то больше.
- Размеры средней цены недвижимости на рынке. Для примера, самый ходовой вариант «инвестиционной» недвижимости на рынке сейчас «однушка» или «студия». Максимальные цены на недвижимость в Москве и такие квартиры стоят в районе 7 и 5 млн рублей соответственно. Средняя рыночная цена квартиры на столичном рынке сегодня оценивается в 10-12 млн рублей. С учетом залогового дисконта в 25-30% вычисляется доступная к выдаче сумма. Следовательно, если уровень цен на рынке поднимется и достаточно надолго задержится на более высоком уровне, банки будут пересматривать предложения.
Но что делать, если заемщику нужно в кредит больше 8 млн рублей? Такие ситуации возникают нечасто, но, тем не менее, это реальность, например, когда заемщик приобретает квартиру.
Из наиболее реалистичных вариантов можно выделить три:
- Если у заемщика есть другая ликвидная недвижимость (квартира, дом, земельный участок или коммерческая недвижимость), то он может оформить второй залоговый кредит, предложив ее в качестве залога. Таким образом, он может получить вторую сумму до 8 млн рублей и сложить ее с уже имеющейся.
- Скомбинировать залоговый кредит с другими финансовыми инструментами, например ипотекой. За счет средств залогового кредита можно закрыть первоначальный взнос или даже выплатить сразу более 50% ипотечного кредита, таким образом получив более выгодные условия. К тому же ипотека позволяет получить налоговый вычет и так сэкономить средства. Или, если не хватает меньшей суммы, скомбинировать залоговый кредит и потребительский, что позволяет добрать в среднем 1,5 млн рублей.
- Если клиент захочет перевести залоговый кредит в целевой, подтвердив цель – например, покупка загородного дома или другой недвижимости, банки обычно готовы рассматривать вариант увеличения лимита по залоговому кредитованию и поднять «потолок» для клиента.