В уходящем году рынок жилья вел себя лихорадочно: эксперты отмечали максимальное количество совершенных сделок в первом полугодии и констатировали резкое падение во втором.
На рынке жилья в текущем году было очень беспокойно. Вспомнили с экспертами о главных событиях, которые влияли на рынок, и спрогнозировали, как будут вести себя цены в начале 2021-го.
Доллар
В 2020-м цены на жилье упали в среднем на 7% по сравнению с 2019-м. Доминирующий фактор - обменный курс доллара, который за год вырос на 28%. Поскольку рос доллар, то и квартиры дорожали в рублях. Цены держались, пока был стабилен спрос. Но, когда спрос в какой-то момент обвалился, за ним рухнули и цены.
Впрочем, отмечает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев, начало 2020 года было одним из самых активных периодов на рынке жилья за последнее время: например, уже в феврале на вторичном рынке было продано без малого 1200 квартир, что для этого периода несвойственно (обычно 900).
"За последние несколько лет люди привыкли к стабильности и оптимистично смотрели в будущее. Получая стабильный доход и имея возможность взять, по белорусским меркам, доступный кредит, кто мог, долго не думал покупать или подождать. Но весной текущего года, впервые за несколько лет резко вырос доллар, и настроения начали меняться", - объясняет эксперт.
Коронавирус
К проблемам с долларам добавилась пандемия, и спрос упал почти вдвое как на первичном, так и на вторичном рынках: весной у людей на этом фоне появились другие заботы. Рост цен на квартиры тем временем замедлился, а в последующем они уже только снижались.
Сейчас, подчеркивает Андрей Чернышев, негативное давление коронавируса на покупателей хоть и сохраняется, но он отошел практически на последний план. На первое место вышли экономические страхи: как сохранить имеющийся уровень доходов и обезопасить имеющиеся сбережения от обесценивания в случае очередного скачка доллара. Именно поэтому эксперты отмечали в последние три месяца (а также предполагают, что декабрь по его итогам станет и четвертым) минимальное количество проданных на "вторичке" квартир - менее 700.
Отсутствие кредитования
Удивительно, но лето было одним из самых активных периодов уходящего года, несмотря на обычно наблюдающуюся в этот период просадку спроса вследствие отпускного сезона. В июле аналитики отметили резкий скачок спроса - по итогам месяца было совершено более 1200 сделок. Причина в том, что в нынешнем году, отпускной сезон для многих был весьма условным – границы закрыты, а у пандемии назревала вторая волна.
"Люди пережили первую волну коронавируса и резкий долларовый скачок, и, казалось, все начало налаживаться, к тому же на покупку квартиры все еще можно было взять кредит. Но после августовских общественно-политических событий потребность в жилье вновь отошла на второй план", - поясняет Андрей Чернышев.
В конце августа банки перестали выдавать кредиты на "вторичке" (они остались лишь по некоторым программам новостроек), и уже осенью специалисты сектора недвижимости фиксировали почти что исторические для этого периода минимумы совершенных сделок - 600-700 ежемесячно.
Ситуация на "первичке"
По данным Реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра, в Минске за ноябрь было совершено 605 сделок купли-продажи с жилой многоквартирной недвижимостью - это на 48,3% меньше, чем за ноябрь 2019 года. В нынешнем ноябре продано более 31 тысячи "квадратов" на общую сумму в 40,8 миллионов долларов.
Рынок жилой многоквартирной недвижимости в ноябре примечателен снижением активности на первичном рынке. В прошлом месяце доля на "первичке" составила всего 7,3% от общего числа сделок, в октябре, к примеру, этот показатель составлял 14,2%. В количественном выражении это выглядит так: ноябрь - 44 сделки, октябрь - 93.
Интересно то, что в ноябре на "первичке" покупатели отдавали свое предпочтение довольно дешевым квартирам. Средняя цена "квадрата" однокомнатных и двухкомнатных квартир, констатируют специалисты Национального кадастрового агентства, составила 1 190 долларов, что на 15,6% и 9,2 % соответственно меньше октябрьских цен. А вот среднюю стоимость квадратного метра стандартной "трешки" аналитики не установили: клиенты купили всего 3 квартиры. В октябре средняя цена квадратного метра "трешки" составляла 1 120 долларов.
Как дела на "вторичке"?
На вторичном рынке ситуация куда более стабильная. Средняя цена квадратного метра на однокомнатные квартиры выросла на 1,5% по отношению к октябрю и составила 1 370 долларов, средняя цена на "двушки" осталась на уровне октября – 1 230 долларов, на "трешки" - снизилась на 4,2% и составила 1 130 долларов.
В ноябре, рассказывают эксперты, сохранилось уже типичное для Минска распределение сделок по количеству комнат: 1-комнатные квартиры составили 44,8% от общего числа сделок, 2-комнатные - 34,5%, 3-комнатные – 17,4%, на долю многокомнатных квартир (4 и более комнат) пришлось 3,3%. Всего с января по декабрь было совершено 10 139 сделок с многоквартирной жилой недвижимостью.
Дома и загородная недвижимость
В столице рынок жилой усадебной недвижимости не отличался высокой активностью на протяжении последних пяти лет. Количество сделок в первом полугодии 2020-го осталось на уровне такого же периода 2019-го, однако объем площадей приобретаемых жилых домов вырос в 1,5 раза.
Самые дорогие дома Минска сосредоточены в микрорайоне Веснинка, о чем свидетельствуют цены в сделках купли-продажи домов, которые находятся в диапазоне 650 – 750 тысяч долларов за жилой дом. В районе улиц Тепличной и Жасминовой современные усадебные дома продаются в среднем за 500 тысяч долларов. Дома таких же потребительских качеств, расположенные в районе Сельхозпоселка, стоят 250 – 350 тысяч долларов.
Наиболее активная территория по количеству совершаемых сделок купли-продажи объектов жилой усадебной недвижимости, а также по проводимым аукционам по продаже незастроенных земельных участков - в Минском районе. При этом количество свободных участков для строительства жилья в пристоличье с каждым годом становится все меньше. Также увеличилось количество сделок в садоводческих товариществах вблизи Минска.
Топ-10 сельских населенных пунктов Минского района по уровню цен загородной недвижимости выглядит так:
- Дроздово (220 тысяч долларов)
- Тарасово (200 тысяч)
- Валерьяново (190 тысяч)
- Марьяливо (170 тысяч)
- Курганы (170 тысяч)
- Липовая Колода (165 тысяч)
- Боровляны (150 тысяч)
- Прилуки (150 тысяч)
- Волковичи (145 тысяч)
- Раубичи (135 тысяч)
Чего ждать?
Эксперты отмечают: в условиях сложившейся ситуации делать какие-либо прогнозы сложно. Сейчас собственники жилья еще не готовы продавать дешево, а клиенты не хотят покупать по предложенным ценам, поэтому и количество сделок уменьшилось. Покупают те, кому нужно срочно решить жилищные вопросы: рынок пытается найти равновесную точку.
"Можно предположить, что количество сделок купли-продажи в ближайшее время расти не будет, и в ближайшей перспективе цены будут снижаться. В январе ждем минимальное количество сделок за последние 10 лет и не исключаем пессимистичный вариант в менее чем 500 сделок", - говорит Андрей Чернышев.
Так что делать: покупать или еще подождать? Цены, замечает специалист, безусловно, в ближайшее время будут снижаться еще и еще. И не надо даже быть экспертом, чтобы это понимать. Ждать дна цен стоит только при совокупности следующих условий: если у вас есть вся необходимая сумма в долларах (чтобы ваши сбережения не обесценились при возможном росте обменных курсов) и вы не арендуете квартиру (поскольку аренда будет ежемесячно "съедать" всю выгоду от снижения цен на квартиры). Но если у вас нет всей суммы, и вы рассчитываете на кредит, то ждать некогда – сколько кредиты по программам новостроек еще будут доступны, не скажет никто.
К слову, некоторые банки уже начали возобновлять кредитование жилья. В октябре Беларусбанк возобновил прием новых заявлений на выдачу кредитов с использованием субсидии по 240-му указу по объектам жилищного строительства, подлежащим вводу в эксплуатацию в 2020 году.
Бонус: топ сделок года
Самой дорогой сделкой года как по общей цене, так и по цене квадратного метра стала квартира на проспекте Победителей, 135 Б. Квартира находится в ЖК D3, расположенном рядом с водохранилищем Дрозды. Площадь 6-комнатной квартиры почти 263 "квадрата", цена сделки – 1,7 миллиона долларов (6 444 долларов за один квадратный метр).
На втором месте - продажа апартаментов площадью 395 "квадратов" на проспекте Независимости, 95 А за 534 тысячи долларов.
На третьей позиции - 6-комнатная квартира по улице Петра Мстиславца, 22 за 510 тысяч долларов.