Для того, чтобы ответить на этот вопрос - давайте вспомним, что же происходило на рынке недвижимости совсем недавно.
А происходило много интересного!
В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с момента принятия 214ФЗ «О долевом участии в строительстве», а именно, изменение схемы финансирования новых проектов.
Как вы можете узнать из 214ФЗ – застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков и использовать их в оплату строительства этого жилого комплекса. Т.е. дольщики фактически являются инвесторами и полностью финансируют строительство своего будущего дома.
14 лет такая схема работала, не сразу и не всегда правильно и справедливо, и некоторые недобросовестные строительные компания пользовались лазейками в законодательстве и тратили привлеченные средства своих дольщиков "на что-то другое", а не на возведение жилья. Появлялись обманутые дольщики, долгострои и прочие неприятности...
И для того, чтобы усилить контроль за фактической работой застройщиков с 1 июля 2019 года – действует новый механизм взаиморасчетов. Деньги дольщиков за покупаемые в новостройках квартиры теперь не передаются напрямую застройщикам, а "замораживаются" на специальных счетах эскроу в банках - до окончания строительства.
При этом, как вы можете видеть, для покупателей, т.е. будущих дольщиков, в процессе покупки ничего изменилось. Они также выбирают квартиру, заключают ДДУ, ДДУ регистрируется в Росреестре, оплачивают свою покупку и ждут окончания строительства и своих ключей.
Эти изменения коснулись только строительные компании. Но по новой схеме с эскроу-счетами, строительная компания – получит деньги своих дольщиков только после того, как построит жилой дом. Т.е. застройщик покупает землю, подготавливает и одобряет проект будущего дома, строит его, параллельно занимается продажами будущих квартир, но деньги от этих продаж - не получает и не может использовать их для финансирования текущего строительства.
Поэтому возникает вопрос – а на какие же средства должна строить строительная компания?
И тут вступает в игру такой инструмент как проектное финансирование.
Проектное финансирование – это по сути банковский кредит для застройщика, который выдается на закупку материалов и проведение работ по жилищному строительству. И как и любой кредит - он имеет свой процент за использование этих средств.
Дополнительно через проектное финансирование контролируются разные этапы стройки и расходования выделенных средств. Т.е. банк выступает таким "модератором строительства" и выделяет деньги застройщику поэтапно.
Что мы имеем в итоге? Дополнительные расходы строительной компании - в виде оплаты % по проектному финансированию. И конечно же, как и любая коммерческая структура, эти дополнительные расходы застройщики переложили на плечи своих покупателей.
_____________________________________________________________________________________
Поэтому, первым фактором, который повлиял на рост цен на новостройки - переход на эскроу-счета и проектное финансирование.
___________________________________________________________________________________
После того, как анонсировали переход на такую новую схему – что делали застройщики? Те проекты, которые уже строились – пытались реализовать быстрее, а также было много стартов продаж новых жилых комплексов, чтобы они не попали под схему с эскроу-счетами и поток денег от покупателей не прекратился.
Это дало свои плоды как раз в новом 2020 году и тоже стало одним из факторов повышения цен на первичную недвижимость.
Предложение сократилось – новых проектов было очень немного, а те которые выходили в продажу, выходили уже по новым ценам, которые включают новые затраты застройщиков.
____________________________________________________________________________________
Второй фактор повышения цен - сокращение предложения. Чем меньше вариантов для покупки - тем дороже их можно продать.
____________________________________________________________________________________
Что еще происходило?
Начало 2020 года прошло под флагом пандемии и последовавшего за ней - экономического кризиса. Стоимость нефти упала, а валюта стала расти по отношению к рублю.
Это стало еще одним фактором, который повлиял на рост цен на недвижимость – потому что все у кого были какие-то отложенные средства, ринулись вкладывать их в активы. А недвижимость это один из классических активов, в который люди вкладывают свои деньги с целью их сохранения.
Т.е. буквально – люди стали скупать недвижимость, чтобы их рубли не обесценились. И рынок не мог не отреагировать на это.
Большинство застройщиков использует, так называемое, динамическое ценообразование - то есть чем больше спрос на квартиры, тем выше на них становится цена.
Как это выглядит: застройщик видит в своем списке непроданных квартир – что количество броней и покупок увеличивается и на этой основе – поднимает их цену. Застройщик может себе это позволить – это его продукт, он вкладывает туда свои силы и средства, и если этот продукт пользуется спросом, почему бы его не продавать дороже? И зарабатывать больше на этом?
Представьте себя на месте застройщика разве вы бы так не сделали?
_____________________________________________________________________________________
Третий фактор повышения цен - экономический кризис и нестабильная ситуация в мире.
_____________________________________________________________________________________
Далее, в апреле 2020, включилась государственная поддержка строительной отрасли.
Государство ввело новую программу ипотеки с льготной ставкой именно на первичную недвижимость. Согласитесь, ставка 6% - очень привлекательна, особенно когда альтернативная ставка 9-11% годовых.
Таким образом, население простимулировали покупать новостройки и вливать деньги в строительную отрасль. Ажиотаж был полнейший!
Объем выданной с начала 2020 года в России ипотеки к концу октября достиг рекордных 3,25 трлн руб., свидетельствуют предварительные оценки «Дом.РФ» и Frank RG (по данным РБК). Это больше, чем было выдано за весь 2018 год — рекордный для ипотечного рынка страны, когда россияне взяли кредитов на 3,01 трлн руб.
Т.е. государство дало своим гражданам – удобный инструмент покупки новой недвижимости, если вы спросите зачем оно это сделало? То ответ очевиден – налоги, строительные компании являются одними из крупнейших налогоплательщиков страны, после нефте- и газо-добывающих компаний. А еще потому, что в строительной отрасли работает несколько миллионов человек и всего 1 рабочее место в строительной отрасли, создает почти 8 рабочих мест в других отраслях: транспорт, обслуживание, производство и т.п.
И что мы видим – предложения мало, цены растут, ставка по ипотеке – низкая (а еще были ограничения по срокам этой программы – поначалу она была только до 1 ноября 2020 года), вывод - надо брать.
И снова – ажиотаж на рынке и повышенный спрос (еще помните про динамическое ценообразование у застройщиков?)
___________________________________________________________________________________
Четвертый фактор повышения цен - рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам и рост спроса на новостройки на фоне их ограниченного предложения.
___________________________________________________________________________________
Таким образом, 2020 год – стал годом ИДЕАЛЬНОГО ШТОРМА на рынке недвижимости:
1. Новая схема финансирования строительства
2. Сокращение предложения
3. Нестабильная ситуация в экономике и в мире
4. Появился доступный инструмент покупки
Каждый из этих факторов – повлиял на РОСТ цен на новую недвижимость. И смотря на все это - люди принимали решение о покупке быстрее и спрос на первичную недвижимость рос по экспоненте, а дальше подтянулась цена и на вторичный рынок жилья.
По разным подсчетам, в среднем, цены на новостройки, выросли от 15 до 50%. Но что будет с ценами дальше?
Новая схема финансирования и эскроу-счета - останутся.
Предложение - в ближайшие 2 года увеличится (в первичке - за счет выхода новых объектов и продаже переуступок, во вторичке - за счет появления залоговых квартир)
Нестабильная ситуация в экономике и в мире - выровняется, но тут сложно загадывать насколько быстро или медленно это произойдет.
Ипотека с льготной ставкой - продлена до лета 2021 и, возможно, будет продлена еще раз.
Поэтому, мы считаем, что ждать обвала цен на недвижимость - не стоит, к этому нет предпосылок. Но цена точно будет скорректирована той "невидимой рукой" рынка, про которую написано так много статей.
Главное, следить за новостями и вовремя войти в игру.
Рынок новой недвижимости очень динамичный и рядовому гражданину не всегда просто уследить за всеми изменениями и быть в курсе всех новостей. Поэтому такую функцию взяли на себя - профессиональные Риэлторы.
Специалист по недвижимости, Агент, Риэлтор - в первую очередь должен быть компетентен и полезен - клиенту.
Чем будет полезна работа Риэлтора клиенту:
- Специалист знает, как будет развиваться город (районы, дороги, инфраструктура и т.п.)
- Специалист знает актуальные цены, предложение и акции разных застройщиков
- Специалист, зачастую, имеет прямой контакт с банками и может помочь в получении одобрения ипотеки в разных банках
- Специалист сопровождает клиента не только на этапе выбора, но и дальше – при подготовке документов, при подписании, в банке при внесении денег, а также при приемке квартиры и получении ключей
- Профессиональный Риэлтор - может рассчитать инвестиционную привлекательность разных объектов и ту доходность, которую они могут принести
- А главное, он видит рынок недвижимости в долгосрочном периоде – и может спрогнозировать как он будет развиваться дальше, какие тренды преобладают и что будет выгоднее сделать сейчас - продать, купить, подождать и т.п.
Стать успешным риэлтором - не просто, это занимает время и силы. Но если вам интересна эта сфера, если вы хотите видеть как меняется облик города, если вы хотите много зарабатывать и работать на результат, то эта сфера определенно для вас.
И первое с чего вы должны начать – это базовое обучение! Сейчас есть много доступной информации. И вы смело можете разбираться в этом самостоятельно. Но мы вам очень рекомендуем, найдите опытного проводника, который даст вам понятный план – что изучать в первую очередь, где искать объекты, как общаться с клиентами - так вы сэкономите очень много времени и быстрее освоите новую профессию.
В том числе и наша компаний Первый Центр Новостроек, предлагает свои услуги проводника в этот удивительный мир недвижимости. Мы подготовили авторский онлайн-курс по продажам первичной недвижимости, с которым вы можете ознакомиться на сайте: http://edu.first-cn.ru
И мы не просто предлагаем очередной курс по недвижимости, цель нашего курса - получить готового к реальной работе специалиста (начинающего риэлтора), который знает рынок, его нормы и законы, знает застройщиков и их предложение - и готов к встрече с реальным покупателем.
Мы гарантируем высокое качество обучения на курсе, поэтому готовы предложить трудоустройство сразу после его окончания!
Получите высокооплачиваемую профессию Риэлтора (первичного рынка) в удобном онлайн формате и приходите работать сразу после обучения!
Стать Риэлтором - можно за 1-2 месяца обучения, стать успешным Риэлтором можно за 2-3 года работы - а это неограниченный заработок, постоянный поток клиентов и гибкий график работы. Выбор за Вами!