Несмотря на кризисные явления в экономике страны на фоне коронокризиса жилая недвижимость в России стала стоить значительно дороже. Годовой прирост превысил 10%. В отдельных городах и сегментах рост цен составил более 20%.
Основное объяснение данной ситуации - снижение ипотечной ставки, которую ввело Правительство РФ для поддержание строительной отрасли в апреле 2020 года в начале коронокризиса. Но это один из драйверов роста цен. Причин больше. И стоит ли надеяться на остановку роста цен и их падение, если Президент РФ Путин В.В. обратил внимание на эту проблему? Снижение процентов по ипотечным кредитам уже не даёт никакого эффекта. Рост стоимости квартир съел льготу.
В 2020 году рост цен на вторичное жилье по данным ЦИАН наблюдается во всех крупных городах России.
По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2020 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы увеличилась на 16,2% и достигла 207 460 руб. Это абсолютный рекорд по наблюдениям этого аналитического центра. Предыдущий рекорд был достигнут по итогам февраля 2015 года и составлял 206 966 руб.
Основной вклад в рост стоимости квартир в столице на вторичном рынке внесли недорогие варианты. Квартиры в старых кирпичных домах (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) подорожали на 1 год на 21,1%.
Сегмент однокомнатных квартир прибавил за год 20,1%.
С точки зрения локации больше всех подорожали варианты в районах Москвы за МКАД +20,6%.
На рост цен повлияло много факторов. Основной - программа с льготной ипотекой до 6,5%. Но она не могла в одиночку спровоцировать повсеместный рост цен. Правительственная программа распространяется только на новостройки. В основном продаются квартиры на разных этапах строительного цикла. Но свой вклад она в рост цен внесла. Новостной фон с апреля о льготной ипотеке не сходил с экранов ТВ, радио и статей в сети интернет. И люди, которые сидели в самоизоляции, не поехали в отпуск заграницу, и нуждаются в улучшении жилищный условий, решили купить квартиру. Самоизоляция с удаленной работой и учебой поставила вопрос о приобретении более комфортного жилья. Деньги непотраченные на отдых могли пойти на приобретение нового жилья. По данным Центрального банка РФ 1,5 трлн руб. граждане России не потратили в этом году на отпуск за рубежом.
Чтобы купить, что-то новое и комфортабельное, нужно продать действующее жилье. Альтернативные сделки. Продавец смотрит цены на новые объекты для покупки и выставляет цену продажи в зависимости от цены будущего приобретения. Видя рост цен на новостройки, продавец поднимает цену на свою квартиру.
Ограниченный срок программы до 01 ноября 2020 года также сыграл на повышение цен. Основной рост цен произошел осенью. Как и количество сделок на первичном рынке жилья в Москве. Далее программу продлили до лета 2021 года.
Но ещё до объявления льготной ипотеки ставки на кредиты шли вниз на фоне падения ключевой ставки ЦБ РФ. При наличии значительного первоначального взноса (накопления, материнский капитал, продажа старого жилья, наследство и т.д.) месячный платеж за ипотеку при сроке кредита от 15 лет равнялся или был уже меньше стоимости аренды квартир в определенной локации.
Размер ключевой ставки Центрального банка определяет и уровень ставок банковских депозитов. Ставки в крупнейших банках в рублях сейчас не превышают 5%. Поэтому некоторая часть денег с депозитов могла перейти на рынок недвижимости. Аренда приносит около 4% годовых. На фоне роста самого актива арендный платеж можно рассматривать как небольшой бонус.
Падение курса национальной валюты. Превышение курса доллара более 80 рублей также привело на рынок недвижимости часть покупателей. Кто-то решил спасти накопления от девальвации и последующей за ней инфляцией. Тот кто копил на улучшение жилищных условий в валюте решил, что пора выходить на рынок недвижимости и менять валюту на метры.
Еще одним поводом прийти на рынок недвижимости инвесторам мог стать объявленный весной налог на депозиты свыше 1 млн рублей. Закон вступил в силу 1 января 2021 года.
Давать прогнозы дело неблагодарное. Но скорее всего двузначный рост цен должен прекратиться. Строители явно перестарались. Их вроде спасали, когда принимали решения о введении льготной программы на новостройки. Судя по росту курса акций Группы ПИК помощь приняли.
Замечания председателя Центрального банка России Набиуллиной Э.С., что цены на квартиры выросли на фоне падения доходов и роста закредитованности населения уже приносят плоды. Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации М.Ш. Хуснуллин сделал заявление, что продление льготной ипотеки возможно в только отдельных регионах.
Значительного падения цен скорее всего не будет. Не для того несколько лет укрупнялся рынок застройщиков. Ушли СУ-155, МОРТОН, Урбан Групп и много мелких компаний, которые могли составить конкуренцию альтернативной ценовой политикой. Переход на проектное финансирование и эскроу счета привели к "объединению" гос банков и застройщиков. На этом фоне наблюдается падение предложения и объемов новых строек. А при падении предложения и уменьшения количества участников рынка цены не падают.
Вторичное жилье будет следовать за новостройками. Если не будет каких-либо инициатив, как в 2015 году, когда льготная ипотека на новостройки сделала разницу между ипотекой на первичном и вторичном рынком более 5%. Максимальное падение, после пика февраля 2015 года за метр (206 966 руб.) на столичном рынке по данным ИРН недвижимость, достигло в феврале 2018 года до уровня 164 735 руб. за метр.