"У меня есть две квартиры. В одной буду жить, другую буду сдавать. Хорошая страховка на пенсию!" - так рассуждают многие. Но насколько это разумная стратегия?
Ирина взяла ипотеку на 10 лет и купила квартиру за 3 миллиона рублей. Ежемесячно она платила по 35 000 рублей. Через 4 года после покупки она сдала квартиру за 15 000 рублей, еще через год подняла цену на 5 000 рублей. Спустя два года стоимость аренды составила 20 000 рублей. Когда Ирина расплатилась, у нее осталась квартира и... 25 000 рублей в месяц.
Через два года, накопив 500 000 рублей, она взяла новую квартиру в ипотеку и сразу же сдала ее в аренду. Еще через 10 лет она планирует расплатиться и получать уже 50 000 рублей в месяц - с двух квартир. Или больше. С момента покупки первой квартиры до полной оплаты второй пройдет 22 года. Чтобы "заработать" такую "пенсию", Ирине не нужно вкладывать свои силы и время, не считая поиска арендаторов и текущего ремонта. Если она решит сдавать квартиры по суткам, ее доходы вырастут в два раза. Однако вырастут и расходы: ей придется тратить личное время на уборку и прием постояльцев, решать вопросы с соседями и налоговой.
В то, что квартиры - самая "твердая валюта" и "лучшая инвестиция", верят если не все, то почти все. Недвижимость не исчезнет, не "сгорит", как накопления в рублях, не подешевеет... стоп.
В начале 90-х и даже в начале нового века квартиры, действительно, только росли в цене. Во время деноминации, дефолта, сильной инфляции они оставались "островком стабильности". На них сохранялся устойчивый спрос, и их покупали не только для себя, но и детям, внукам и как источник "пассивного" дохода.
К сожалению, время показывает, что ни одна "валюта", какой бы твердой она ни считалась, не сохранит свои позиции надолго. В отношении недвижимости доказательств тому - море. Много и поводов забеспокоиться:
- 1917 год с экспроприацией "нечестно нажитого",
- реновации с "отселением" из центра на окраины,
- резкое падение рубля и уровня жизни,
- развитие ипотечного кредитования...
...у инвесторов в недвижимость много "врагов".
И неважно, что происходит именно сейчас. Если вас интересует долгосрочная перспектива - 20, 30, 40 лет, "самую твердую валюту" стоит рассмотреть внимательнее. И решить, стоит ли овчинка выделки.
С экономической точки зрения
Говорят, что деньги (кровь экономики) - тоже товар. Деньгами торгуют на валютном рынке, деньги могут дешеветь и дорожать относительно других валют и товара. Единого эталона, измеряющего ценность денег или какой-либо вещи, просто нет.
Таким эталоном не является и золото: его стоимость определяется уровнем спроса и предложения. А спрос во многом обусловлен верой в безусловную ценность желтого металла.
Имеет ли недвижимость безусловную ценность?
Увы, нет.
Для начала о том, из чего складывается стоимость недвижимости
Первое - это стоимость земельного участка.
Земля может быть очень дорогой (например, в центре Москвы или на первой береговой линии в Сочи) и фактически бесплатной (вспомним "Дальневосточный гектар" и бескрайние тундры Якутии).
Иногда стоимость даже отрицательная: забирая гектар в 200 км к северу от Магадана, герой-декабрист не получает ничего (если не приложит дополнительные усилия), при этом обязуется выплачивать земельный налог.
Сама по себе земля не стоит ничего.
Ее цена обусловлена уровнем спроса и предложения.
Если мы говорим об участках под ИЖС, стоимость определяется расположением, удаленностью от города, наличием дороги, коммуникаций, уровнем развития самого города.
Если речь идет о земле сельскохозяйственного назначения, нас интересует климат, тип почвы, наличие источника воды и, разумеется, уровень спроса на сельхозпродукцию. Промышленные территории оцениваются, исходя из наличия разрешений, рисков, инфраструктуры и т. д.
Второе - это стоимость строительных материалов и работы, если речь идет о доме, квартире или помещении.
Методов строительства много. Квартира в пересчете на квадратный метр, без учета стоимости земли, обходится в разы дешевле частного дома, квартира в здании из бетонных блоков будет доступнее аналогичной в кирпичном доме. Квартиры в ветхих домах, по идее, должны дешеветь (и часто дешевеют, но отнюдь не до нуля), а в новых - стоить дороже всего.
На конечную стоимость влияет именно уровень спроса и предложения.
Квартира в бараке стоит 1 500 000 рублей, в относительно новом бетонном доме рядом - 1 700 000 рублей. Владелец первой квартиры не торопится скидывать цену: его дом уже признали аварийным, и через несколько лет жильцов расселят, выделив жилье аналогичной площади. В этом случае владелец не только не потеряет свои квадратные метры, но еще и заработает. Поэтому он не торопится расставаться со своим бараком: он не теряет надежду на переселение.
"Надежды юношей питают..."
Квартира в новостройке на этапе котлована стоит 1 600 000 рублей. Очень недорого, несмотря на то, что дом обещают сдать уже через два года, а после ввода в эксплуатацию цена взлетит до 2 000 000 рублей. Покупатель не считает, что совершает выгодную сделку: он рискует. Дом могут сдать, а могут и не сдать, а деньги уже выплачены. Если застройщик разорится, покупатель не получит квартиру и потеряет деньги. Конечно, он может судиться и требовать справедливости у власти, но неизвестно, решит ли он проблему.
"Кто не рискует, тот не пьет... валерьянку...":))
Как видите, есть и особые, типично местные, факторы, которые влияют на спрос.
Общие для всех факторы - потребность в недвижимости, вера в то, что цена будет только расти, и, наконец, доступность.
Доступность - это не столько цена (которая растет вместе со спросом), сколько финансовые инструменты, которые упрощают покупку недвижимости. Это рассрочка, возможность вкладываться в квартиру по мере строительства дома, ипотека и всевозможные льготы от государства.
Ипотека - ключевой "игрок".
Пожалуй, именно она в свое время повысила спрос и, как следствие, рыночные цены. И именно ее доступность в 2007-2008 году привела к кризису в США, а затем — и в мире.
Уровень предложения растет соответственно спросу. Жилые комплексы, вырастающие в рекордные сроки, дома, которые строят за 2-3 года, новые районы и разрастающиеся мегаполисы — все это заслуга ипотеки. Да, сейчас нередко используют методы каркасного строительства, несколько ускоряющие работу, но ничего принципиально нового в сфере жилого строительства не появилось: за 2-3 года можно построить и традиционный кирпичный дом: сроки на общие затраты почти не влияют.