Ипотека является популярным вариантом кредита для приобретения недвижимости. Здесь подразумевается, что купленное жилье будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не вернет кредитору все деньги.
Важное условие ипотеки – первый взнос, обычно составляющий от 10% от цены недвижимости. Т. е. сначала заемщик делает первый взнос, а потом банк оставшуюся сумму за жилье дает в кредит. К примеру, если недвижимость была оценена в 3 000 000 р., то для оформления ипотеки требуется иметь от 300 000 руб. Само собой, такие крупные суммы имеются не у всех людей.
Первый взнос для банка важен, ведь таким образом он снижает свои риски. Проще говоря, кредитор дает заемщику меньше денег, чем стоит недвижимость на самом деле. Таким образом кредитор сможет нивелировать разницу между ценой недвижимости и той суммой, по которой ее выкупят на торгах, если дело дойдет до реализации.
А можно ли оформить ипотеку без первого взноса? Здесь будут рассмотрены популярные варианты.
Если не придумывать велосипед
В ряде случаев даже не нужно ломать голову над поиском денег для первого взноса. Иногда банки в рамках акций предлагают оформить ипотеку без первого взноса. Это редкость, но если все же есть такая возможность, то стоит ее рассмотреть.
Ипотека без первого взноса, скорее всего, окажется менее выгодной. Может быть дорогое комплексное страхование, повышенная процентная ставка и т. д.
Часто подобные акции банки проводят в партнерстве с застройщиками, объекты которых прошли соответствующую аккредитацию.
Занижение стоимости жилья
На пальцах суть проста: покупатель находит недвижимость, которая стоит дешевле, чем в среднем по рынку. Далее проводится оценка по завышенной цене для банка. Тут важно договориться с продавцом, чтобы тот подписал расписку, что получил определенную сумму в качестве первого взноса. Потом уже оформляется ипотека.
Допустим, однокомнатная квартира в конкретном регионе в среднем стоит 2 000 000 р. Если первый взнос составляет 10%, то потребуется иметь 200 000 р. Но заемщик нашел продавца, который согласен продать квартиру за 1.9 млн руб. Допустим, за срочность продажи, из-за отсутствия ремонта, неудачного месторасположения и т. д.
Банк принимает решение о кредитовании на основе независимой оценки недвижимости. Необходимо договориться с независимым оценщиком, чтобы он оценил данную недвижимость в 2.1 млн рублей.
Теперь необходимо подготовить две расписки. В первой будет указано, что продавец уже получил 200 000 р. в качестве первого взноса. Вторая расписка будет встречной. В ней пишется то, что продавец вернул 200 т. р. покупателю. Это страховка для продавца на будущее.
С первой распиской следует идти в банк. Кредитор видит, что первый взнос уже сделан, и выдает 1.9 млн рублей в ипотеку. Именно за такую цену продавец был согласен продать недвижимость. Получается, что заемщик первый взнос фактически не делал.
Сложность такой схемы в том, что не каждый оценщик согласится на подобную авантюру. В банке тоже сидят не глупые люди. Если согласно оценке жилье стоит заметно дороже, чем средние цены по рынку, то могут быть неприятности. Поэтому нужно искать заметно недооцененное жилье, либо обратиться в агентство недвижимости. Там обычно все «схвачено» в этом плане.
Потребительский кредит
Это накладный, но действенный вариант. Для первого взноса заемщик оформляет потребительский кредит. Сложность в том, что первые годы придется платить много. Ведь будет не только платеж по ипотеке, но еще и по потребительскому займу. Следует учесть, что потребительский кредит оформляется на сравнительно короткий срок, а ставка по нему выше. Значит, и ежемесячный платеж окажется немаленьким. Все это заметно увеличивает нагрузку на бюджет заемщика.
Большие шансы использовать такую схему у семей. На одного человека оформляется ипотека, а на второго супруга - потребительский кредит. Если оба займа оформит один человек, то появляется вероятность отказа. Мало какой банк согласится выдавать ипотеку человеку, у которого уже имеются крупные непогашенные займы. Сначала следует получить одобрение по ипотеке, а потом уже оформлять потребительский кредит.
Залог недвижимости
Если нет денег для перового взноса, и клиент не желает брать для этого потребительский кредит, то он может вместо этого предоставить в залог уже имеющуюся недвижимость в собственности. Условия кредитования в таком случае будут довольно выгодными.
Проблема только в том, что далеко не у каждого человека есть недвижимость в собственности. Иначе, зачем бы ему было нужно оформлять ипотеку. Также появляется риск потери заложенной недвижимости в случае невыполнения долговых обязательств перед банком.
Льготы
Данный вариант подойдет не для всех, так как не каждый имеет возможность получить льготы, но его стоит рассмотреть.
Самой популярной программой является материнский капитал, который сегодня дают даже за первого ребенка. Данную сумму по закону разрешается направить на первый взнос по ипотеке.
Есть субсидии для малоимущих и молодых семей. Есть возможность получить дотацию до 35% от стоимости жилья. Узнавать наличие программ государственной помощи и точные условия предоставления субсидии следует каждому потенциальному заемщику в своем регионе.