Решение купить квартиру – одно из самых важных в жизни человека. Ипотека добавляет к этой важности изрядную долю ответственности. Кредит длиной в двадцать лет ошибок не потерпит.
От выбора квартиры зависит процентная ставка, льготы, конечная цена. Грамотный подход к покупке сэкономит деньги и снизит риски. Давайте разбираться.
Как устроена ипотека?
Ипотека – это кредит на покупку недвижимости. Залогом выступает купленное на кредитные деньги жилье. Заемщик обязуется вносить ежемесячную плату в установленном размере на период выплаты кредита. Если клиент перестанет делать взносы, у банка есть право продать залоговое имущество, чтобы компенсировать потери.
Эта сделка выгодна всем: кредитор страхует свои деньги на случай невыплаты, а человек получает заём под малый процент. Выигрывает даже государство, поскольку жилищное кредитование стимулирует строительство недвижимости и оборот денег в экономике.
Характерные особенности:
- залогом выступает недвижимость – кредитная или другая в собственности;
- первоначальный взнос – 15-50% от суммы кредита;
- длительный срок займа – 10-30 лет;
- банка вправе продать жилье в случае невыплат.
Условия оформления зависят от банка, но есть ряд общих требований: гражданство РФ, возраст от 20 до 70 лет, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья.
Как выбрать квартиру
Между квартирой в новостройке и вторичным рынком мало общего. Покупку жилья в новостройке банк профинансирует с охотой, а к жилью с историей отнесется недружелюбно. Однако покупку на этапе строительства нужно долго ждать, и всегда есть вероятность, что дождаться не получится. Так что риск – единственная общая черта обоих вариантов.
Новостройка
Покупка квартиры в новостройке – предприятие рискованное. Но благодаря этому цены на такое жилье могут быть удивительно низкими.
Преимущества и недостатки:
- Риск – синоним первичного рынка. Оформлять ипотеку в новостройке опасно по одной причине: с момента заключения договора вы попадаете в зависимость от доброй воли застройщика и состояния экономики страны. По данным Фонда дольщиков, в России насчитывается не менее 1 тыс. проблемных застройщиков. За первое полугодие 2020 года обанкротились 73 компании. Деньги, может, и вернут, но придется посидеть в зале суда.
- Кредитор может отказать. Банк тщательно изучает застройщика. Проверяет финансовую отчетность, соблюдение этапов строительства, наличие договоров с крупными банками, пакет прочей документации. На основании выводов могут одобрить дом с 30% готовности или забраковать практически достроенное здание. Это также рождает проблему ограниченного выбора вариантов.
- Сроки строительства. Задайте себе вопрос – готовы ли вы ждать год-полтора? А если стройка остановится? Банк эти проблемы не интересуют, платить придется по договору.
- Обязательное страхование. Если покупка несет высокие риски, банк перестрахуется от провала. Закон обязывает страховать только залог, но кредиторы хитрят: низкая процентная ставка идет только вкупе со страхованием жизни и здоровья. При отказе банк выставит максимально непривлекательный процент.
- Черновая отделка. Перспектива отмечать новоселье в окружении голых стен. Ремонт потребует дополнительных затрат.
- Низкая цена. Купленная на ранней стадии строительства жилплощадь дешевле аналогичной по метражу и расположению вторички. Цена вырастает вслед за ростом этажей.
- Помощь государства. В России есть четыре государственные программы для ипотечного субсидирования. Если вы подходите под требования, ставка финансируется вплоть до 6%. Однако стоит учесть, что в программе участвует ограниченный список банков.
- Рост стоимости. После ввода в эксплуатацию цена на жилье вырастет не менее чем на четверть. Этим также пользуются инвесторы, скупая у надежных застройщиков жилье на этапе котлована.
- Качество постройки. В доме, квартиру в котором вы покупаете, никто ранее не жил, социальными объектами не пользовался, на детских горках не катался. Результат постройки придется проверять на себе.
Все риски первичного рынка недвижимости связаны исключительно с выполнением застройщиком своих обязательств. Прежде чем идти в банк, разумно себя обезопасить. Проверьте фотографии объекта (застройщик обязан ежемесячно их обновлять), документы организации, текущие стройки на предмет задержек. Сомнительные варианты лучше обходить стороной.
Вторичный рынок
Квартира уже построена – остается только оформить ипотеку и переехать. Рисков гораздо меньше, равно как и денежных выгод.
Преимущества и недостатки:
- Рыночная цена. Сэкономить на фактической цене покупки не получится.
- Без субсидий. Государству выгодно не только помогать молодым семьям, но и стимулировать строительство жилого сектора. Поэтому сверхвыгодных 6% ставок ждать не приходится.
- Состояние покупки. Недвижимость не вечна, а износ технической инфраструктуры на глаз не определить. Старые трубы, слабый напор воды, некачественная смена проводки прежним владельцем, хроническая проблема с насекомыми. Часть из этого не выявить при беглом осмотре, а соседи не всегда общительны.
- Мошенничество. Может случиться так, что внезапно появится прописанный в квартире неизвестный человек и откажется уходить. Или права на собственность заявит наследник, не вступавший ранее в наследство по каким-то причинам. Схем достаточно много, особенно, если дела с собственником решаются лично, а сделок с выбранной недвижимостью было много. Подлог в документах сумеют найти банковские юристы, поскольку кредитор заинтересован в чистоте сделки. Но полностью от риска застраховаться нельзя.
- Купил – живи. Нужно дождаться только оформления документов. Если ипотеку берет семья, то скорость заселения становится важным фактором.
- Отделка. Даже если квартира отремонтирована плохо, жить в ней можно. Это лишает необходимости срочно менять планировку или красить стены.
Банк заинтересован в прозрачности сделки и мотивирован на проверку документов. Внезапно объявившийся наследник нанесет вред обеим сторонам договора. Если же кредитор не проявляет интереса, то нужно нанять юриста.
Важно: оформите титульное страхование. Оно решает проблему с внезапным появлением неких родственников продавца, готовых оспорить вашу покупку в судебном порядке.
Узнать больше: Как выплатить ипотеку за 7 лет вместе 25
Какую квартиру нельзя купить в ипотеку?
Банку важна ликвидность недвижимости, чтобы при изъятии на актив был рыночный спрос. Поэтому из ипотеки исключаются: дома старше 1957 года, дома с износом более 70%, аварийные постройки. Перед одобрением внимание обращается на расположение дома, район, состояние дома и инфраструктуры.
Так что же выбрать?
Решение зависит от ваших возможностей, готовности платить за результат и лимита терпения. Если оплата юриста не проблема, а полгода ожидания неудобств не составят, то выбор за новостройкой. Трата на юридические услуги с лихвой компенсирует низкая процентная ставка.
Если жилплощадь нужна здесь и сейчас – аренда и оплата взносов часто несовместимы, – значит вторичный рынок. Здесь тоже потребуется юрист и всесторонний осмотр квартиры. Но зависимости от капризов застройщика уже не будет.
Еще по теме: Ипотека в 2021 году: ждать или брать?
Подписывайтесь на наш канал в Телеграме! Публикуем там информацию о выгодных акциях и рассказываем про новые предложения от банков и МФО.
Содействие в подборе финансовых услуг/организаций.