Всем хочется получать пассивный доход, то есть, купить что-нибудь один раз и все время получать с этого деньги. К сожалению, совсем пассивного дохода не бывает. Но давайте рассмотрим вопрос получения ближайшего к пассивному дохода двумя способами:
- купить квартиру под сдачу в аренду — очень популярный вариант среди наших соотечественников
- собрать портфель российских акций под дивиденды
Допустим, у вас есть 50 тысяч рублей в месяц, которые вы хотите вложить так, чтобы начать получать пассивный доход. И вы хотите понять, что реально выгоднее — взять квартиру в кредит, чтобы её сдавать, или же вложиться в дивидендные акции. (Альтернативно: в облигации, есть свои плюсы и минусы, но об этом как-нибудь в другой раз.)
Я решил взять такую сумму, потому что с меньшей будет проблематично в том же Петербурге (откуда я) купить квартиру даже в ипотеку, особенно без накопленного первого взноса.
Давайте же рассчитаем оба варианта.
Но сначала подпишитесь на мой телеграм-канал! Там я публикую свои заметки и веду несколько публичных инвестиционных портфелей!
Инвестиции в квартиру
Сначала необходимо определить условия:
- Берём однокомнатную квартиру за 3 милллиона 600 тысяч рублей (по не самым высоким питерским ценам) и ремонтируем/обставляем её за 500 тысяч рублей2 миллиона 880 тысяч возьмём в ипотеку (80% стоимости) под 6.5% годовых на 19 лет
1 миллион 220 тысяч (первый взнос + ремонт) возьмём в потребительский кредит под 13% годовых на 5 лет - Ставка аренды будет 17 тысяч 500 рублей в месяц (тоже что-то среднее)Из этих денег 700 рублей будет уходить на налог (по ставке самозанятого, 4%)
Итак, мы купили квартиру. Первые полгода мы делаем ремонт и ищем съёмщиков. В это время почти все 50 тысяч уходят на кредиты (остаётся где-то 200 рублей, которые мы гасим досрочно в потребительский кредит). Затем, ура, начинают капать арендные денежки.
Но, пока у нас есть кредиты, мы не можем реально считать это своим доходом. Так что начинаем кидать и эти деньги на погашение кредитов. Спустя 6 лет 8 месяцев мы отдали все долги и начали, наконец, получать свои 16 тысяч 800 рублей в месяц (после налога) прибыли.
Инвестиции в дивидендные акции
Условия:
- Инвестируем просто в акции из индекса МосБиржи (в том же соотношении, что и в индексе)
- Пока не достигнем тех же 16 тысяч 800 рублей чистыми, все выплаты реинвестируем
Текущая дивидендная доходность индекса МосБиржи — 6.18% годовых. Отсюда нужно ещё вычесть 13% подоходного налога, который ваш брокер будет автоматически удерживать.
После того, как мы ежемесячно наращиваем свой портфель в течение 5 с половиной лет, мы достигаем среднемесячных выплат в размере 16 тысяч 900 рублей.
Минусы обоих подходов
Понятно, что эти расчёты сильно упрощены.
Например, я не учитываю дополнительных сложностей сдачи квартиры в аренду:
- нужно тратить время и силы на контроль состояния квартиры/взаимодействие со съёмщиками/поиск новых
- квартира может простаивать, если арендаторы съедут
- квартире может потребоваться дополнительный ремонт
- за квартиру нужно платить налог
- квартиру под сдачу явно стоит страховать, за это тоже нужно платить
У дивидендного портфеля тоже есть минусы (в плане выплат):
- нужно тратить время и силы на управление портфелем
- компании могут снижать/отменять выплаты
- рост цен на акции может снижать доходность бумаг
Я также игнорирую наименее предсказуемую часть: изменение стоимости как квартиры, так и акций в портфеле. (Если взять результаты за последние 5 лет, то цена за метр жилья на вторичке в Петербурге выросла на 58.8%. А показатель индекса МосБиржи вырос за тот же период на 57.6%.)
Преимущества биржи над квартирой
Но вот базовые плюсы того, чтобы заняться ценными бумагами вместо ипотеки:
- не нужно большого количества денег сразу, следовательно, не нужны кредитывам необязательно иметь свободные 50 тысяч рублей в месяц, можно начать и с пяти
- не нужно никуда мотаться (выбирать квартиру, заключать сделку, следить за ремонтом, следить за съёмщиками и т.п.)
- если понадобились деньги, ценные бумаги можно продать быстрее и частично (в отличие от квартиры)
- при внимательном и грамотном управлении портфелем можно достичь более высокой дивидендной доходности
Заставляет задуматься? Лично меня да. На мой взгляд, фондовый рынок — сильно более интересный и удобный инструмент, чем недвижимость. Но вам, само собой, нужно решить для себя самим.
Появились вопросы или замечания? Пишите комментарии!
И, напоминаю, подписывайтесь на телеграм!