Вы когда-нибудь были свидетелем такой сцены? Свадебный банкет, молодые принимают поздравления, слово берет близкий родственник и вместе с пожеланиями «счастья и здоровья» вручает ключи от квартиры. Всеобщее удивление, овации, слезы умиления. И только юридически подкованный читатель понимает, что одних ключей недостаточно для приобретения прав на недвижимость. Отсюда вопрос — как грамотно оформить передачу близкому родственнику квартиры (земельного участка, загородного дома) в собственность? Не продавать же, в конце концов, имущество родной дочери!
Особенности совершения сделок с недвижимостью
Начать хотелось бы с описания общего порядка оформления прав на недвижимость. Как говорится, чтобы управлять процессом, нужно понимать его основополагающие принципы. Если скучно (неинтересно), можно сразу перейти к следующей главе.
Недвижимость находится у государства на особом контроле. Любой объект учитывается в кадастре с занесением в реестр всех основных характеристик имущества. Также методично фиксируются в ЕГРН права владельцев недвижимости со всеми обременениями: собственность, долгосрочная аренда, залог (ипотека), арест, сервитут. Это значит, что приобретение прав на дом или землю предусматривает обязательную регистрацию в Росреестре. Так что ни одна сделка с недвижимостью «мимо» регистратора не пройдет.
Если схематично изложить порядок передачи недвижимого имущества новому собственнику, то получается примерно следующее.
- Новый «хозяин» приобретает права на объект недвижимости на основании сделки купли-продажи, мены, дарения и т. д.
- Сделка оформляется в виде письменного договора. В некоторых случаях может потребоваться нотариальное заверение (реализация имущественных долей, например), а также согласие третьих лиц (супруга, органов опеки и др.).
- Переход прав на объект регистрируется в органах Росреестра с предоставлением полного комплекта документов-оснований.
Также активно применяется на практике передача имущества по наследству с составлением завещания или по умолчанию — в том порядке, как это установлено законом. В любом случае регистрация прав на недвижимость будет производиться на основании оформленного нотариусом свидетельства.
В особо запущенных случаях признания прав на недвижимость приходится добиваться в суде и уже с судебным решением обращаться в Росреестр. Но это совсем другая история (если интересна эта тема, пишите в комментариях, разберем ситуацию более подробно).
Завещание или дарственная?
Философы утверждают, что наша вселенная дуальна, а это значит, что любой выбранный вариант будет содержать в себе одновременно и плюсы, и минусы. Проведем сравнительный анализ дарственной на недвижимость и завещания (наследования по закону), чтобы посмотреть, какие достоинства и недостатки можно выявить у каждого способа.
- Получить наследство можно только после смерти собственника, дарение не требует таких жертв. Более того, даритель может обозначить условие передачи имущества в дар, например, обеспечить себе возможность использовать недвижимость до конца своих дней.
- Приобретение прав на имущество осуществляется сразу после регистрации сделки дарения в Росреестре. При наследовании придется выждать положенный срок для получения свидетельства о наследстве.
- Наследники, принимая имущество, вынуждены оплатить госпошлину (сумма зависит от очередности — от 0,3% до 0,6%). Вручение подарка также обязывает одаряемого заплатить налог (13% от стоимости), но есть приятное исключение. Подарки в виде недвижимости от близких родственников налогом не облагаются (близкими считаются родители — дети, дедушки и бабушки — внуки, братья — сестры). Что касается супругов, то они передают имущество друг другу на основании брачного договора.
- Завещание можно переписывать неограниченное число раз (по ситуации). Подаренное имущество вернуть крайне сложно (практически невозможно) даже через суд, поэтому стоит хорошенько подумать и все взвесить, прежде чем подписывать дарственную.
Однако, на каком бы варианте вы ни остановились, оформление дарственной или завещания — это только первый этап. Закончить «дело» получится не ранее, чем Росреестр зарегистрирует переход прав на имущество, а эта процедура не всегда проходит гладко и с первого раза. Если с квартирами все более или менее понятно, то дачные (садовые) дома и земельные участки зачастую имеют серьезные дефекты в оформлении, которые приводят к бесконечным приостановкам или отказам в совершении регистрационных действий. В этих случаях работа над ошибками — мероприятие ресурсозатратное, без участия компетентного специалиста практически бесперспективное. Отсюда вывод простой — прежде, чем что-то предпринимать, посоветуйтесь с практикующим юристом. Грамотный совет никогда не бывает лишним.
В одной из следующих публикаций мы обязательно разберем проблемы оформления недвижимого имущества, а также основные ошибки, которые допускают текущие и будущие собственники недвижимости. Но кое-что уже можно почитать: