Для начала разберемся с тем, какие вообще обременения могут быть наложены на квартиру. Всего их бывает пять типов и к каждому нужен свой подход:
- Залог – при залоговом обременение квартира становится гарантией исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту или ипотеке перед банком. Пока обязательства не выполнены в полном объеме, возможности распоряжаться правом собственности на нее ограничены, требуется согласие банка.
- Долгосрочная аренда – если квартира сдана в аренду на срок более года и договор зарегистрирован в ЕГРН. Квартира не принадлежит съемщику, но он может ей пользоваться, оплачивая проживание. До истечения срока договора или его расторжения, квартира может быть продана, но даже в этом случае новый владелец не имеет права выселить арендатора кроме как по суду.
- Арест – еще один вариант ограничения возможности распоряжаться правом собственности на квартиру. Это может быть вызвано задолженностями по налогам, ЖКХ, алиментам, штрафам, может стать обеспечительной мерой при разного рода судебных разбирательствах по поводу прав собственности на квартиру или доли в ней.
- Рента – больше всего это похоже на покупку квартиры в рассрочку: покупатель регулярно платит собственнику квартиры, обеспечивая ему жилье, продовольствие, лекарства, одежду и т.д., в перспективе рассчитывая получить недвижимость. Но плательщик, несмотря на то что он является формальным собственником, не может распоряжаться недвижимостью до смерти владельца.
- Доверительное управление – владелец квартиры может передать часть прав на эту недвижимость кому-то, кому он разрешает жить в ней, сдавать квартиру в аренду и оплачивать счета. Но получив квартиру в доверительное управление, продать ее нельзя.
Есть еще и «скрытые» обременения, которые «не видно» через Росреестр. Одни из них распространены, другие – экзотика. Например:
- Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, дети автоматически становятся собственниками долей – и этими долями нельзя распоряжаться до их совершеннолетия.
- В квартире может быть зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации – по закону у него есть пожизненное право пользоваться своей жилплощадью. Или он получил это право по завещанию и тогда его невозможно выселить, даже если квартира продана другим людям.
Все виды «явных» обременений, которые регистрируются в Росреестре, легко проверяются через выписку из ЕГРН. Многие из них можно снять или, по крайней мере, можно посодействовать тому, чтобы обременение было снято.
Залоговое обременение проще всего снять, закрыв все обязательства перед банком. После этого нужно получить бумагу об отсутствии обязательств и подождать, пока обновится база ЕГРН. Если речь идет о продаже, то можно договориться с банком и покупателем и продать недвижимость с обременением. Но если нужен залоговый кредит, такая схема вряд ли сработает.
Обременение по долгосрочной аренде постепенно «сгорает» само по себе. Но если в договоре есть пункты, регулирующие процедуру расторжения, то можно досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке.
С арестом сложнее, потому что судьбу обременения решает суд, а не владелец. Но и здесь суду можно «помочь», если арест наложен из-за задолженностей: их можно выплатить и потребовать снятия обременения в установленном порядке. Или нужно будет выигрывать отдельный процесс, доказав, что обременение было наложено с нарушением закона. Если арест недвижимости становится обеспечительной мерой, то остается только ждать, когда закончится процесс, и решения суда.
Рентное обременение вряд ли можно снять досрочно, если вы рентоплательщик – договор ренты расторгается только по инициативе рентополучателя. После смерти рентополучателя обременение снимается через подачу заявления в Росреестр. Договор доверительного управления тоже может быть расторгнут, но право распоряжаться правом собственности по-прежнему остается у владельцев. Обременение снимается так же, через заявление в Росреестр.