Зачастую, переуступка это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Рассмотрим такой пример. Вы подобрали себе прекрасный вариант квартиры, продавец внушает доверие. Какие документы следует обязательно проверить перед оформлением сделки?
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки.
- Паспорт. Оригинал.
- Документ, подтверждающий уплату госпошлины. Оригинал и копия (с 2-х сторон).
- Зарегистрированный ДДУ. Оригинал.
- Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями. 4 экземпляра.
- Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)
- Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным. Оригинал и копия.
- Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору. Оригинал.
Чем может быть опасна переуступка: риски.
- Действующий дольщик имеет задолженность по оплате.
При переуступке передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате.
- Сомнения в надежности застройщика. Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия.
Понадобится проверить:
• разрешительную документацию;
• информацию о текущих судовых исках;
• данные о наличии задержек по предыдущим проектам;
• отзывы покупателей (желательно с нескольких сайтов, чтобы увидеть объективную картину).
- Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.
Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- Продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- Если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- Нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Внимание. Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником.
Как видите, нюансов в переуступке довольно много. Будьте предельно внимательны! Или просто обращайтесь к нам, мы проверим все необходимые документы и поможем провести вашу сделку.