Для объектов коммерческой недвижимости одним из важных аспектов эксплуатации является техническое обслуживание зданий и сооружений в исполнении компетентных специалистов. Игнорирование необходимого спектра профилактических и контрольных мероприятий может угрожать стабильной работе коммуникационных систем, что приводит к аварийным ситуациям, поломкам оборудования и нарушениями нормативных требований. Эксперты аутсорсинговой сферы определили основные ошибки при обслуживании инженерных систем, на которые следует обратить первоочередное внимание.
Тепловые пункты
Монтаж оборудования теплового пункта осуществляется на основе проекта. Если в документации были допущены ошибки, это может привести к снижению эффективности отопительной системы и частым поломкам. Не менее важно выполнить качественно монтаж коммуникаций, ведь неправильное подключение электрооборудования часто является причиной сбоев в работе автоматики. Еще одна распространенная ошибка – выбор оборудования недостаточной или избыточной мощности. Маломощные установки не в состоянии обеспечить эффективную работу отопления, а чрезмерно мощное является причиной повышения эксплуатационных расходов.
Подготовка тепловых пунктов к отопительному сезону является неотъемлемой частью обслуживания зданий и сооружений. При комплексной проверке могут обнаружиться такие типичные ошибки и нарушения:
- Отсутствие или несвоевременное проведение планово-предупредительного ремонта запорной арматуры и других элементов системы;
- Не проведены гидравлические испытания, проверки водомерного узла и манометров;
- Засоры грязевиков и фильтров;
- Гильзы манометров не очищены от старого масла.
Комплексное техническое обслуживание инженерных систем поможет выявить все дефекты и ошибки, устранить их и обеспечить стабильную и корректную работу оборудования. По итогам мониторинга составляются дефектные акты, проводятся необходимые мероприятия по их устранению.
Климатическое оборудование
При эксплуатации чиллеров и других климатических систем важно выполнять плановые мероприятия согласно регламенту и ориентироваться на рекомендации производителя оборудования. Разовое техническое обслуживание объектов гарантирует выявление и устранение всех неисправностей, но не учитывает возможные проблемы в будущем. При таком варианте профилактического сервиса возможно допущение ряда ошибок:
- Несоответствие рабочей точки на контроллере хладоносителя с рекомендациями производителя, что может привести к необходимости дорогостоящего ремонта или замены оборудования в целом;
- Неопытные мастера понижают настройки аварийного реле низкого давления при утечках фреона. В результате постепенно вода намерзает на теплообменнике и чиллер выходит из строя;
- Отключение реле высокого давления;
- Игнорирование очистки фильтра;
- Включение подающего насоса параллельно с отключением патрубка, что является причиной перегрева.
При отсутствии своевременного контроля, устранений загрязнений и других профилактических мер, неполадки накапливаются и требуется дорогостоящий капитальный ремонт или полная замена оборудования.
Вентиляция
Плановые мероприятия по очистке и дезинфекции вентиляционных систем, мониторинга оборудования позволяют обеспечить нормативное качество воздуха внутри помещений. Оптимальный график технического обслуживания инженерных систем включает регулярное обследование оборудования, ежеквартальное тестирование работоспособности всех элементов, очистку от пыли и жира не реже одного раза в год и дезинфекционную обработку два раза в год. При этом в условиях неблагоприятной эпидемиологической ситуации рекомендуется проводить дезинфекцию чаще.
Ошибки при организации процесса технической эксплуатации коммуникаций можно выявить с помощью аудита аутсорсинговой компании. Специалистами проводится комплексный мониторинг состояния объекта и инженерных систем, проверяется наличие распоряжений и технической документации, отчетов по работе оборудования и его фактическом износе, анализируются данные об аварийных ситуациях и сроках их устранения. Дополнительно проверяется санитарно-гигиеническое состояние объекта и следование нормам действующего законодательства при эксплуатации.
___________________________________________________
Еще больше полезной информации на нашем канале Яндекс. Дзен и на сайте Climatstar.ru