Что выгоднее, удобнее и лучше? Множество есть основательных аргументов и за один и за другой вид недвижимости. Давайте разбираться.
По мнению индустрии private banking, самые богатые и влиятельные люди этой планеты большую часть своего капитала более 60% хранят в недвижимости. В России этот % гораздо выше. Так как есть множество стереотипов касательно фондового рынка ценных бумаг, а недвижимость - это относительно просто и понятно. Недвижимость можно потрогать, не обанкротится и не убежит. А что мы получаем приобретая акции? Только выписку по счету.
Давайте разберем по конкретным базовым критериям.
Порог входа. В фондовом рынке самый минимальный вход, начать можно инвестировать с самых маленьких сумм, даже с 1 000 рублей до бесконечности.
Недвижимость - высокий порог входа. Даже на ипотеку.
Обратная сторона момента в недвижимость выгодно инвестировать чужими и заемными средствами, в фондовой рынок лучше инвестировать своими свободными деньгами.
Что-то среднее. Можно купить REIT от 10% долларов и получать ежемесячно 6-8% годовых. При чем получать дивиденды ежемесячно.
Ликвидность. Даже если нужна всего треть суммы, объект недвижимости придется продавать целиком. Недвижимость является низко-ликвидным активом. Конечно, есть варианты продажи объекта по долям, но обычно это долго и требует больших временных затрат. Даже при продаже наиболее популярных вариантов нужно как минимум две-три недели на поиск покупателя и оформление сделки, не говоря уже о дорогих специфических объектах, вроде элитных квартир или крупных коммерческих объектов. Разумеется, бывают исключения, но это скорее результат удачи или заниженной оценки объекта. А также иметь возможность изъять средства для личных нужд в любой момент.
Обратная сторона. Из-за высокой ликвидности тяжелее может быть копить и приумножать деньги. Вы же не будете продавать квартиру, чтобы поехать в отпуск или купить автомобиль. Это маловероятное, чем за раз продать свой капитал в акциях и сделать.
Управление. Ремонт, отношения с арендаторами, контроль расходов — пожалуй, доход от такой деятельности сложно назвать пассивным. Тем не менее это все можно организовать либо самостоятельно, либо привлекая специалистов. В фондовой рынке давать деньги под управление тоже не лучшее в решение. Я не верю в эту историю. Вы и только вы, и никто лучше вас не сможет управлять вашими деньгами. Надо будет разбираться в этой теме. Интересный момент. Как только вы откроете свой брокерский счет, вы автоматически начнете этим интересоваться. Поэтому просто начните.
Диверсификация. В недвижимости из-за высокой цены сложно, а порой невозможно распределить инвестиции по нескольким объектам, чтобы снизить риски для всего портфеля. По странам практически невозможно.
У акции здесь безусловный плюс.
Издержки. Купля-продажа недвижимости обычно связана с дополнительными комиссионными издержками, из которых наиболее весомыми являются риэлтерские услуги, в среднем составляющие 3-4% от суммы сделки. Плюсом сверху будут различные госпошлины и расходы на услуги по подготовке документов. На фоне таких издержек брокерские услуги по покупке акций, которые ниже 0,1% от суммы сделки, выглядят более привлекательными.
Издержки на содержание недвижимости: налоги, ремонт, ЖКХ и т.д. Обслуживание недвижимости, включающее коммунальные услуги и имущественные налоги, может в среднем составлять 1-1,5% в год. При этом расходные статьи, как правило, растут быстрее, чем стоимость самой недвижимости. Кроме того, для поддержания помещения в должном состоянии необходимы периодические вложения в косметический и в капитальный ремонт, что еще больше снижает совокупную доходность от инвестиции.
В акциях, если даже комиссия есть, то обычно это совсем незначительная величина в масштабах портфеля.
Аренда VS Дивиденды. Те, кому довелось столкнуться со сдачей квартиры в аренду, знают, что далеко не всегда этот вид дохода можно с полной уверенностью назвать «пассивным». Благонадежные долгосрочные арендаторы, которые будут длительный период снимать квартиру, поддерживать ее в достойном состоянии и исправно платить аренду, скорее редкость. Поэтому у собственника часто есть выбор: долго ждать «своего» арендатора, предлагать более низкую ставку аренды или сдавать жилье первым согласившимся кандидатам, принимая на себя риски порчи имущества и/или внезапного отъезда без оплаты. Все это снижает потенциальную прибыль и в отдельных случаях становится головной болью для собственника. Дивиденды по акциям также являются величиной не фиксированной и меняются от года к году. Например, в 2020 году многие компании существенно сократили свои дивиденды или совсем их отменили.
Материальность. Основным плюсом недвижимости обычно называют то, что это материальный объект, а акция всего-лишь запись в реестре. Однако стоит отметить, что право собственности на квартиру в современных реалиях это тоже всего лишь запись в реестре, а за акциями стоит реальный бизнес с производственными активами, рабочими местами и востребованной продукцией.
Стабильность. Если вы не готовы к громкому обвалу, у вас нет понимания как работает фондовый рынок, то лучше инвестировать в недвижимость. Инвестиции в фондовый рынок - это прежде всего крепкая психика. Где гарантия, что при первом обвале, вы в истерике не продадите все акции, и не зафиксируете минус в 30-50% или даже больше?...Я знаю, что даже опытные инвесторы очень тяжело психологически переживали глобальный крах фондового рынка во время пандемии 2020 годов.
Психология. Покупатели, планируя жизнь в будущей квартире, исходят из того, что ее ценность будет постоянно расти. Для большинства людей, которые выросли в условиях дефицита жилья, недвижимость — это основной капитал и финансовая цель. Купить первую квартиру, даже в ипотеку, для многих покупателей означает стать богаче. Финансовые аспекты такой сделки для них вторичны. Главное — эмоции, ощущения и внутренняя готовность вкладываться в будущее.
Многим трудно инвестировать крупные для себя суммы через телефон, не получая материального объекта.
Так что же лучше — ценные бумаги или недвижимость? Можно спорить много. Недвижимость спокойнее и стабильнее, в акции - это мобильность и свобода. Для меня идеальный вариант на сегодняшний день это 50% на 50%.
А как вы считаете? Пишите в комментариях.