Какие существуют риски при покупке квартиры и что сделать, чтобы с ними не сталкиваться? Об этом моя статья.
К сожалению рисков немало, и невозможно все предусмотреть в одной статье. Опасности начинаются с банальных ошибок в документах, которые могут привести к приостановке в регистрации, или невозможности совершить сделку. Неосведомленность же или попустительство продавцов при подготовке квартиры к продаже, порой могут привести к очень печальным последствиям для покупателя.
Я выделил семь самых серьезных рисков, с которыми может столкнуться покупатель и когда стоит проявить особую внимательность.
1. Незаконная приватизация
Риск в том, что в приватизации должны учавствовать все, кто был зарегистрирован в квартире на момент приватизации. Служба в армии, отбывание срока наказания - частые причины неучастия в приватизации. Если лицо, которое не учавствовало в приватизации, но имело на это право - объявится через несколько лет и заявит о своих правах, то сделку могут признать недействительной.
2. Неучтенное наследство
Если квартира когда-либо была унаследована, то возникает риск появления наследников, чьи права были нарушены. В случае претензий со стороны наследников — сделка может быть признана недействительной. Такое возможно и после истечения шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, наследники могли не знать об открытии наследства или иметь другие уважительные причины. Также можно оспорить само завещание.
3. Несогласованная продажа
Если на момент покупки квартиры продавец находился в браке, то при продаже квартиры обязательно нужно согласие супруги (супруга). Даже если они давно развелись и у продавца новая семья. После сделки бывший супруг(а) может заявить о правах на свою часть квартиры. Если продается комната в квартире или доля, то остальные собственники в квартире имеют преимущественное право покупки. Закон обязывает надлежащим образом уведомить их о продаже. Если продавец не уведомил, или сделал это ненадлежащим образом, то сделку можно оспорить.
4. Доверенность с подвохом
Доверенность может быть фальшивой. Также её можно отменить в любой момент. Например договор подписали и сдали на регистрацию, а доверитель отменяет доверенность. Регистрация права собственности уже происходит с недействительной доверенностью. Также в доверенности не всегда видно семейное положение собственника (из чего возникает риск несогласованной продажи).
5. Банкротство продавца
Любые сделки продавца, находящегося в процессе банкротства, незаконны, если не получено согласие финансового управляющего. При отсутствии согласия финансового управляющего сделка будет оспорена. Если квартира куплена у продавца до начала процедуры банкротства и по цене ниже рыночной, такая сделка также может быть признана недействительной, квартира вернется к продавцу, а покупатель встанет в очередь кредиторов.
6. Несовершеннолетние или лица находящиеся под опекой
Для совершения сделки, где собственниками являются несовершеннолетние или лица находящиеся под опекой требуется согласие органов опеки. Если есть несовершеннолетние собственники, то при отсутствии приказа органов опеки сделку не зарегистрируют. А если собственник недееспособный, то сведений о его недееспособности в росреестре может не оказаться, и сделку могут зарегистрировать, что ещё хуже. Такая сделка будет признана недействительной.
7. Умышленный обман со стороны продавца.
Недобросовестные продавцы к сожалению встречаются. В этом случае покупатель может лишиться денежных средств или приобрести не то, что хотелось. Поддельные документы или скрытие продавцом каких либо фактов - наиболее вероятные риски при умышленном обмане. Например если ранее продавец при покупке использовал материнский капитал и дети не получили доли в собственности, то в будущем выросшие дети продавца могут предъявить претензии.
К счастью, когда вы знаете с какими рисками вы можете столкнуться и откуда они возникают, вы вполне можете этих рисков избежать. Для этого вы уже знаете источник возникновения неприятностей, и остается проанализировать документы на понравившуюся квартиру. Какие документы нужно просить у продавца, и как их проверять вы можете узнать в следующей статье.
Подписывайтесь на мой канал, и читайте: “Как проверить квартиру перед покупкой”, а также другие полезные статьи о недвижимости.