Найти тему
Пхукет Инсайдер

Коммерческая недвижимость на Пхукете

Оглавление

Для начала стоит подробнее разобрать термины и разграничить понятия.

Почти вся недвижимость на Пхукете коммерческая.

Например, виллы и квартиры в кондоминиумах, которыми сегодня насыщен рынок Пхукета, стоит относить не к жилой, а к коммерческой недвижимости.

Квартиры с доходом 7% в год от компании Пхукет9
Квартиры с доходом 7% в год от компании Пхукет9

Доходные квартиры и виллы

Виллы и квартиры, которые продаются в курортных зонах и активно рекламируются агентствами и экспертами недвижимости, строятся с одной главной целью — получать доход от аренды.

Такое понимание может решить проблему путаницы о высокой доходности и целях владения, а также важности выбора формы оформления недвижимости в собственность.

Времена, когда недвижимость продавалась с подачей "купи дом у моря и живи" уходят в 2000-е паттайские. Возможно, Паттайя и рассматривалась покупателями как место для долгосрочного проживания. Но времена изменили концепцию, туристический поток стал требовать большего номерного фонда, застройщики начали строить комплексы, предназначенные для краткосрочной аренды и предлагать покупателям различные формы управления и дохода.

На Пхукете активная фаза строительства началась в конце 2015 года. Пик предложений пока что приходится на 2018-й. Абсолютно все новострои кондоминиумов и вилл предлагают арендные программы разной конфигурации: фиксированная доходность или разделение прибыли от аренды с управляющей компанией.

Строительство кондоминиумов на Пхукете 2015-2022 гг. Исследования Пхукет9
Строительство кондоминиумов на Пхукете 2015-2022 гг. Исследования Пхукет9

Таким образом, всю эту недвижимость стоит относить к коммерческой. И когда вы будете сравнивать разные рынки и ниши по доходности, не удивляйтесь, что на Пхукете с квартиры предлагается заработок 6-8% годовых, для коммерческой недвижимости это нормально.

Помещения для коммерции

Как обстоят дела с "классической" коммерческой недвижимостью в виде помещений для малого и среднего бизнеса?

— Не очень.

Классическая тайская коммерческая недвижимость. Район Банг Тао, Пхукет.
Классическая тайская коммерческая недвижимость. Район Банг Тао, Пхукет.

Фотография, конечно, для привлечения внимания. Однако, в целом, ситуация на фоне выглядит примерно так.

Если вы захотите найти помещение под офис, для которого не важна проходимость под окнами — вам будет проще найти просто дом в любом коттеджном поселке.

Офис компании Пхукет9 в коттеджном поселке Раваи ВИП Виллас. Район Раваи, Пхукет.
Офис компании Пхукет9 в коттеджном поселке Раваи ВИП Виллас. Район Раваи, Пхукет.

Если вам необходимо проходное место для офиса, магазина, ресторана, массажного салона, поиск будет довольно сложным.

Магазины Пхукет-Тауна
Магазины Пхукет-Тауна

Проблемы

  • На Пхукете практически отсутствуют тротуары
  • Отсутствуют места для парковки перед зданием
  • Типичные строения по "лекалам" 60-70-х годов: внизу гараж, сверху небольшое помещение
  • Разобщенная архитектура и отсутствтвие понятия дизайн-код

Пожалуй, главные игроки коммерческой недвижимости в понимании "магазинов" и пр., являются франчайзинговые сети "7-eleven", "Family Mart", "Tesco", "SuperСheap", сети автозаправок, такие как "PTT". Эти игроки рассчитаны на местный рынок, авто- и мотобайк трафик.

Теско Экспресс. Район Раваи, Пхукет
Теско Экспресс. Район Раваи, Пхукет

Более крупные игроки — торговые центры "Central Group", "Tesco", "The Mall", "King Power" и другие — строят большие торговые комплексы. В таких местах не будет крайне сложно получить место в аренду, необходимо соответствовать специфике и требованиям, либо это вообще "закрытые" экосистемы.

Кинг Пауэр, Пхукет.
Кинг Пауэр, Пхукет.

Централ Пхукет. Пхукет-Таун.
Централ Пхукет. Пхукет-Таун.

На Пхукете предпринимаются попытки строительства небольших коммерческих объектов. В районе Раваи есть комплекс "Fisherman's Way", чуть крупнее комплекс "Villa Market", "Home Pro Village"

Вилла Маркет. Район Раваи, Пхукет.
Вилла Маркет. Район Раваи, Пхукет.

Спрос

Если говорить про спрос среди предпринимателей, которые ведут бизнес на Пхукете, связанный с туристами, то такие люди ищут помещения в местах с высокой туристической проходимостью, возможностью парковки, витринами, расположенными в видных местах и тд.

Ката Плаза. Район Ката, Пхукет.
Ката Плаза. Район Ката, Пхукет.
Дом Центр, построен в 2011 компанией Пхукет9. Район Ката, Пхукет.
Дом Центр, построен в 2011 компанией Пхукет9. Район Ката, Пхукет.

Предложение

В основном застройщики увлеченно строят кондоминиумы — это быстрый оборот денег за счет продажи, зачастую оборот средств покупателей за счет предпродаж.

Это можно понять — таков рынок. Но если посмотреть немного вперед, то перенасыщение номерным фондом уже практически наступило. Через два-три года заполняемость отелей может опуститься ниже уровня 50%. Сейчас ассоциации отельеров рапортуют о среднегодовой заполняемости в 70-75%.

Тем не менее, как бы ни случилось, туристам кроме проживания необходимы и развлечения. А торгово-развлекательные зоны в виде небольших фуд-кортов и шопинг-центров в туристических местах практически никто не строит. У этого тоже есть объяснение — прежде всего финансирование такого проекта. Необходимы инвестиции 5-10 млн долларов, которые вернутся в течение 7-12 лет.

Кроме этого, необходима серьезная экспертиза и анализ, выбор земли, расчеты окупаемости, работа с арендаторами, реклама и тд.

На сегодня строительство кондоминиумов — практически протоптанная дорога, новые инвесторы клюют на цифры соседних проектов, иногда не задумываясь о последствиях или подводных камнях.

Ожидание

Для своих новых проектов мы планируем зоны с коммерческой недвижимостью. Это обязательно должны быть помещения для размещения сторонних ресторанов и магазинов. Не могу сказать, что мы придумываем что-то особенное, но скорее стараемся предусмотреть очевидные для профессионалов изменения рынка.

Рендер нового проекта компании Пхукет9. Рабочее название взято с реализованного объекта ВИП КАТА Кондоминиум.
Рендер нового проекта компании Пхукет9. Рабочее название взято с реализованного объекта ВИП КАТА Кондоминиум.

Подобные вещи с коммерческой недвижимостью, например, реализованы в проекте "Blue Tree". Парк с водными развлечениями предлагает помещения в аренду под рестораны и магазины (об этом я уже писал на сайте).

Блю Три. Пхукет.
Блю Три. Пхукет.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Определите для себя нишу. Покупка квартиры в кондоминиуме с доходностью может быть вполне подходящим вариантом для получения пассивного дохода и сохранения средств.

Если же у вас есть финансы, а также желание немного опередить рынок и создать проект коммерческой недвижимости, который будет соответствовать только формирующемуся спросу, мы будем рады помочь.

Строительство крупнейшего кондоминиума в районе Ката, компания Пхукет9.
Строительство крупнейшего кондоминиума в районе Ката, компания Пхукет9.

Кроме строительства под ключ мы готовы взять в управление построенную недвижимость и выступить партнерами. Анализ рынка, поиск участка земли, оценка и расчет возможного спроса, доходности и окупаемости — всем этим мы занимаемся уже более 10 лет.

Планерка компании Пхукет9. Октябрь, 2019. Главный офис, район Раваи, Пхукет.
Планерка компании Пхукет9. Октябрь, 2019. Главный офис, район Раваи, Пхукет.

Строим, продаем и управляем недвижимостью на Пхукете

Обращайтесь за консультацией по строительству, покупке, продаже и управлению недвижимостью на острове Пхукет.

Контакты
+66 62 369 8978 (Вотсап)
sales@phuket9.com
О компании: http://phuket9.ru

Компания Пхукет9, 2014 г.
Компания Пхукет9, 2014 г.