Для начала стоит подробнее разобрать термины и разграничить понятия.
Почти вся недвижимость на Пхукете коммерческая.
Например, виллы и квартиры в кондоминиумах, которыми сегодня насыщен рынок Пхукета, стоит относить не к жилой, а к коммерческой недвижимости.
Доходные квартиры и виллы
Виллы и квартиры, которые продаются в курортных зонах и активно рекламируются агентствами и экспертами недвижимости, строятся с одной главной целью — получать доход от аренды.
Такое понимание может решить проблему путаницы о высокой доходности и целях владения, а также важности выбора формы оформления недвижимости в собственность.
Времена, когда недвижимость продавалась с подачей "купи дом у моря и живи" уходят в 2000-е паттайские. Возможно, Паттайя и рассматривалась покупателями как место для долгосрочного проживания. Но времена изменили концепцию, туристический поток стал требовать большего номерного фонда, застройщики начали строить комплексы, предназначенные для краткосрочной аренды и предлагать покупателям различные формы управления и дохода.
На Пхукете активная фаза строительства началась в конце 2015 года. Пик предложений пока что приходится на 2018-й. Абсолютно все новострои кондоминиумов и вилл предлагают арендные программы разной конфигурации: фиксированная доходность или разделение прибыли от аренды с управляющей компанией.
Таким образом, всю эту недвижимость стоит относить к коммерческой. И когда вы будете сравнивать разные рынки и ниши по доходности, не удивляйтесь, что на Пхукете с квартиры предлагается заработок 6-8% годовых, для коммерческой недвижимости это нормально.
Помещения для коммерции
Как обстоят дела с "классической" коммерческой недвижимостью в виде помещений для малого и среднего бизнеса?
— Не очень.
Фотография, конечно, для привлечения внимания. Однако, в целом, ситуация на фоне выглядит примерно так.
Если вы захотите найти помещение под офис, для которого не важна проходимость под окнами — вам будет проще найти просто дом в любом коттеджном поселке.
Если вам необходимо проходное место для офиса, магазина, ресторана, массажного салона, поиск будет довольно сложным.
Проблемы
- На Пхукете практически отсутствуют тротуары
- Отсутствуют места для парковки перед зданием
- Типичные строения по "лекалам" 60-70-х годов: внизу гараж, сверху небольшое помещение
- Разобщенная архитектура и отсутствтвие понятия дизайн-код
Пожалуй, главные игроки коммерческой недвижимости в понимании "магазинов" и пр., являются франчайзинговые сети "7-eleven", "Family Mart", "Tesco", "SuperСheap", сети автозаправок, такие как "PTT". Эти игроки рассчитаны на местный рынок, авто- и мотобайк трафик.
Более крупные игроки — торговые центры "Central Group", "Tesco", "The Mall", "King Power" и другие — строят большие торговые комплексы. В таких местах не будет крайне сложно получить место в аренду, необходимо соответствовать специфике и требованиям, либо это вообще "закрытые" экосистемы.
На Пхукете предпринимаются попытки строительства небольших коммерческих объектов. В районе Раваи есть комплекс "Fisherman's Way", чуть крупнее комплекс "Villa Market", "Home Pro Village"
Спрос
Если говорить про спрос среди предпринимателей, которые ведут бизнес на Пхукете, связанный с туристами, то такие люди ищут помещения в местах с высокой туристической проходимостью, возможностью парковки, витринами, расположенными в видных местах и тд.
Предложение
В основном застройщики увлеченно строят кондоминиумы — это быстрый оборот денег за счет продажи, зачастую оборот средств покупателей за счет предпродаж.
Это можно понять — таков рынок. Но если посмотреть немного вперед, то перенасыщение номерным фондом уже практически наступило. Через два-три года заполняемость отелей может опуститься ниже уровня 50%. Сейчас ассоциации отельеров рапортуют о среднегодовой заполняемости в 70-75%.
Тем не менее, как бы ни случилось, туристам кроме проживания необходимы и развлечения. А торгово-развлекательные зоны в виде небольших фуд-кортов и шопинг-центров в туристических местах практически никто не строит. У этого тоже есть объяснение — прежде всего финансирование такого проекта. Необходимы инвестиции 5-10 млн долларов, которые вернутся в течение 7-12 лет.
Кроме этого, необходима серьезная экспертиза и анализ, выбор земли, расчеты окупаемости, работа с арендаторами, реклама и тд.
На сегодня строительство кондоминиумов — практически протоптанная дорога, новые инвесторы клюют на цифры соседних проектов, иногда не задумываясь о последствиях или подводных камнях.
Ожидание
Для своих новых проектов мы планируем зоны с коммерческой недвижимостью. Это обязательно должны быть помещения для размещения сторонних ресторанов и магазинов. Не могу сказать, что мы придумываем что-то особенное, но скорее стараемся предусмотреть очевидные для профессионалов изменения рынка.
Подобные вещи с коммерческой недвижимостью, например, реализованы в проекте "Blue Tree". Парк с водными развлечениями предлагает помещения в аренду под рестораны и магазины (об этом я уже писал на сайте).
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Определите для себя нишу. Покупка квартиры в кондоминиуме с доходностью может быть вполне подходящим вариантом для получения пассивного дохода и сохранения средств.
Если же у вас есть финансы, а также желание немного опередить рынок и создать проект коммерческой недвижимости, который будет соответствовать только формирующемуся спросу, мы будем рады помочь.
Кроме строительства под ключ мы готовы взять в управление построенную недвижимость и выступить партнерами. Анализ рынка, поиск участка земли, оценка и расчет возможного спроса, доходности и окупаемости — всем этим мы занимаемся уже более 10 лет.
Строим, продаем и управляем недвижимостью на Пхукете
Обращайтесь за консультацией по строительству, покупке, продаже и управлению недвижимостью на острове Пхукет.
Контакты
+66 62 369 8978 (Вотсап)
sales@phuket9.com
О компании: http://phuket9.ru