Статья будет очень объемная! Но информация, которую я попытался собрать всю в одном месте, на мой скромный взгляд, чрезвычайно важна и полезна. Особенно учитывая, сколько мошенничеств происходит при купли-продажи недвижимости в наше время. Если эта статья кому-то поможет и не даст попасться на удочку всяких проходимцев я буду только рад.
Цель нормального покупателя недвижимости - обменять свои кровные на квартиру или дом и при этом их не потерять и не влезать в возможные судебные тяжбы, претензии третьих лиц и т.д.
Нет ничего сложного в том, чтобы просто купить, но чтобы купить без проблем, потери времени и денег необходимо предусмотреть несколько очень важных моментов.
Момент 1. Выбираем объект покупки. На этом этапе в 99% случаев появится какой-нибудь риэлтор. Нужно понимать, что риэлтор в подавляющем большинстве случаев, если конечно это не ваш друг или родственник, не заинтересованы ни в чистоте сделки ни в том, что будет с вами и вашей недвижимостью в дальнейшем. Все, что хочет риэлтор – это получить с вас деньги по факту купли-продажи,то есть он заинтересован только в факте самой сделки, а то что в дальнейшем возможна реституция, суд, приставы и иные неприятности им все равно. В это время они будут заняты уже другим клиентом и на вас им будет абсолютно наплевать. Но нанимать или нет риэлтора – личное дело каждого. Просто имейте голову на плечах и не платите деньги бездельникам.
На этом же этапе смотрите на адекватность продавца, его поведение в общении с вами и т.д.
Момент 2. Запросите выписку на квартиру в Росреестре. Это можно сделать в МФЦ или непосредственно в Росреестре. Что нужно смотреть в выписке:
1) Адрес, метраж, и иные характеристики – они должны совпадать с теми, которыми обладает в реальности продаваемая квартира.
2) Собственник – он должен совпадать с продавцом.
3) Основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, акт о приватизации, судебный акт – требуем показать оригинал, проверяем не было ли обжалования.
4) Обременения – не была ли квартира арестована приставами, в залоге, ипотеке и т.д.
Важно!!! срок действия выписки не долгий, поэтому и важно получить свежую. Риэлтор или продавец скорее всего будут подсовывать старую выписку на квартиру. Вам обязательно нужна свежая, чтобы посмотреть, все ли в порядке именно на момент сделки. Выписку сохраняем, так как даже по истечении срока своего действия она может явиться косвенным доказательством в случае спора.
Вообще, при покупке недвижимости два основных правила. Первое – надо не стесняться задавать вопросы. Вы действуете в своих интересах, и продавец должен это понимать. Второе – спешка нужна при ловле блох. Затягивать, конечно, не нужно, но проверить все надо обязательно, ибо речь идет не о трех рублях и даже не о тридцати тех. Возможно это будет сделка всей вашей жизни и потерять на ней все свои сбережения не самая приятная перспектива, верно?
Момент 3. Требуем от продавца справку или выписку из домовой книги (этот документ выдает либо администрация либо управляющая организация / ТСЖ) о лицах, зарегистрированных в квартире. Если продавец отказывается – явно что-то с квартирой не чисто.
Здесь же просите у продавца нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку, если продавец в браке.
Важно!!! Вам нужно, чтобы в квартире никого зарегистрировано не было. Включение в договор условия об обязанности сняться с регистрационного учета дополнительной защиты не предоставят, так же как и иные заверения продавца об отсутствии зарегистрированных лицах или о том, что после продажи сражу же снимутся с регистрационного учета.
Выиграть суд с упомянутыми документами в случае чего намного легче. Особенно весело, когда люди покупают квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние…
Момент 4. Просим также у собственника справки об отсутствии задолженности за капремонт (он, кстати, ложится на плечи нового собственника), долгов ха услуги ЖКХ, налоги – это вам тоже не нужно.
Момент 5. Проверяем паспорт у продавца на сайте МВД. Он должен быть действительный. Как вообще проверить человека я ранее писал вот здесь. Это займет минут 10-15 времени.
Момент 6. Мы удостоверились в добросовестности продавца, юридической чистоте квартиры, сторговались по цене. Далее пред вами возникает два варианта.
Вариант 1. Если вы покупаете квартиру за наличку – договаривайтесь об оформлении оплаты через банковскую ячейку. Алгоритм оплаты будет приведен ниже.
Вариант 2. Если вы покупаете квартиру по безналу - договаривайтесь об оформлении платежа за квартиру через аккредитив. Алгоритм будет, соответственно, ниже.
Если продавец не согласен – шлите его нафиг. Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В случае чего своих денег вы больше не увидите. Чай не в 19 веке живем.
Момент 7. Составляем и заключаем договор. Лучше сделать самому или привлечь нормального юриста. Риэлторы процентов на 99% используют смешные типовые договоры из интернета, толкование условий которого может осуществляться в очень широких пределах. Это к вопросу – за что мы платим риэлтору. Лучше заплатите несколько тысяч юристу чем кучу денег бездельнику. Обезопасьте себя – составьте нормальный договор.
Если вариант текста договора составлял продавец – однозначно несем его на проверку грамотному юристу.
Договор печатается в трех экземплярах, прошивается и странички нумеруются. Договор подписывается на каждой странице с полной расшифровкой без сокращений фамилии имени и отчества. И так каждый экземпляр.
Важно!!!, если в договоре упомянут акт приёма-передачи, его тоже нужно будет сдавать на регистрацию в Росреестр, тоже в 3 экземплярах. Подписывается он абсолютно также, как и договор.
Момент 8. Пришел момент оплаты по договору. Здесь опишу оплату через банковскую ячейку или через аккредитив, смотря как вы до этого договорились с продавцом. Здесь, естественно, два варианта.
Вариант 1. Если вы выбрали банковскую ячейку - озаботьтесь поиском банка, где такая услуга предоставляется, а также выберете лучшие условия по цене и т.д. Договор банковской ячейки заключается между банком, продавцом и покупателем (т.е. договор трехсторонний). Это все необходимо выяснить заранее.
Далее берете продавца за руку и ведете в банк и оформляете договор аренды ячейки. Идете в счетную комнату, вместе считаете наличность с использованием счетной машинки. Кладете деньги в ячейку.
Важно!!! Ключ оставляете у себя! (Об этом, как вы понимаете, нужно договориться заранее, но как правило, ключ и так остается у того, кто закладывал деньги.
С этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности.
Вариант 2. Если вы выбрали аккредитив, так же нужно найти банк, где комиссия будет самой приемлемой. А что вы хотели – за безопасность надо платить, а вот переплачивать просто не стоит.
Берете за руку продавца и идете в выбранный вами банк и заключаете договор на аккредитивное обслуживание. В банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.
Итак, договор составлен, деньги внесены и с этого момента они не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, только когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности.
Момент 9. Пока находитесь в банке, оплачиваете государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности. Реквизиты для оплаты узнаем заранее, так как они будут отличаться в зависимости от региона и от того куда будете сдавать документы – в Росреестр или в МФЦ.
Момент 10. Вместе в продавцом едете в МФЦ или Росреестр. Там сдаем следующие документы:
1. Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой ФИО
2. Документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт, вообще все, если были какие-то перепланировки, нужны и эти документы тоже)
3. Квитанцию об оплате государственной пошлины
4. Паспорта
5. Подписанный договор купли-продажи в трех экземплярах
6. Подписанный акт приема-передачи в трех экземплярах
7. Нотариальная доверенность на представителей, если сделка происходит через них
Момент 11. После сдачи документов получаете там же расписку о принятии документов. Там будет стоять дата и время принятия, а также дата и время, когда нужно будет явиться за результатами.
Момент 12. Ждем регистрации перехода прав собственности. Если документы сдавались в Росреестр, то 7 дней,если в МФЦ – 9 дней.
Момент 13. После подтверждения готовности документов берете за руку продавца и едете туда, куда сдавали документы. Там слушаем клерка, подписываем где надо.
Важно!!! Следите, чтобы в документах не было ошибок, опечаток и т.д.
Если переход прав зарегистрировали, то с момента получения вами документов вы будете новым собственником квартиры.
Момент 14. Едете с продавцом в уже вашу квартиру. Проверяете, все ли там хорошо, ну там не отодрал ли продавец линолеум с обоями и т.д. Получаете ключи от квартиры. Отдаете ключ от банковской ячейки, если оплата проходила через нее.
Если в квартире что-то не так, значит вы ошиблись на Моменте 1. и нарвались на неадеквата. Придется идти в суд, благо в договоре, который вы сами составили и проверили у юриста, состояние квартиры описано, подробно и неоднозначно, ведь так?
Момент 15. Едете вместе в банк. Там продавец показывает нужные документы и либо забирает деньги из ячейки, либо получает их на свой счет.
Момент 16. Прощаемся с продавцом, жмем руки. Меняем в квартире замки.
Вот теперь можно выдохнуть.
Вот так вот. За эту информацию, организацию процесса и сопровождение сделки нормальные юристы и риэлторы и получают свои деньги. Если ваш риэлтор этого не сделал и не организовал – он бездельник. Гоните его ссаными тряпками!
Естественно есть и другие моменты, которые нужно учитывать. Они зависят от конкретного продавца, от конкретной ситуации. Их много, да к тому же и я не все их знаю. Но все основные моменты я вроде бы описал.
Всем спасибо и успехов!