На практике часто встаёт вопрос о возможности отнесения к недвижимому имуществу разнообразных объектов: наружных и подземных инженерных сетей (водо-, тепло- и газопроводов, линий электропередач и их опор и др.), ларьков, павильонов сборно-разборных конструкций капитального типа и т. п.
На первый взгляд никаких споров в отношении того, что является недвижимостью, быть не должно, поскольку статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) содержит чёткое определение недвижимости и примеры ее конкретных видов.
Однако проблема существует и связана она, по мнению экспертов, с нечеткостью главного критерия недвижимого имущества - степенью связи объекта с землей, в результате которой его перемещение становится невозможным без несоразмерного ущерба назначению (ст. 130 ГК РФ).
Поэтому информация, содержащаяся в данном материале, для многих может оказаться полезной.
1. История возникновения понятий «движимое» и «недвижимое» имущество
Разделение вещей на движимые и недвижимые было известно еще в римском гражданском праве. К движимым относились пространственно- перемещаемые вещи, а к недвижимым - земельные участки и все создаваемое на них, а кроме того - недра, пространство над землей.
В царской России понятие недвижимости было введено Петром I в связи с принятием Указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».
С приходом советской власти Гражданским кодексом РСФСР, введённым в действие 1 января 1923 года, право частной собственности на землю было отменено (ст. 21 ГК РСФСР). В примечании к ст. 21 было указано, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».
В связи с проводимой политикой национализации эти понятия были заменены на термины «основные фонды» и «неосновные фонды», включающее в себя предметы производственного и непроизводственного назначения.
В современной России понятие «недвижимость» введено в оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий и их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т.е. начался процесс приватизации.
Деление имущества на движимое и недвижимое характерно для всех современных правовых систем.
Примечательным является то, что разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково.
2. Понятие движимого и недвижимого имущества в российском праве
Как уже упоминалось ранее, в России понятие «недвижимость» (недвижимое имущество, недвижимые вещи) закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года.
Определение недвижимой вещи (недвижимого имущества, недвижимости) дается в статье 130 ГК РФ. Исходя из положений данной нормы закона к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- здания;
- сооружения, в том числе линейные объекты (водо-, тепло- и газопроводы, линии электропередач);
- объекты незавершенного строительства;
- жилые и нежилые помещения;
- предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, например, предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).
Также к недвижимому имуществу отнесен единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).
Исходя из предложенных законом норм, для отнесения объекта к недвижимости следует руководствоваться наличием следующих характерных признаков:
- наличие крепкой связи с землёй;
- нахождение на поверхности земли или в земной коре;
- возведение для длительного периода эксплуатации;
- наличие индивидуальных материальных характеристик;
- невозможность перемещения без разрушения, существенно влияющего на стоимость и назначение объекта.
Из этого следует, что недвижимость - это всегда индивидуально-определенная вещь, то есть материальный объект, обладающий индивидуальными техническими и юридическими признаками.
Определение движимого имущества производится по принципу исключения, а именно: вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Основными объектами, относящимися к движимому имуществу, являются:
- деньги;
- ценные монеты;
- музейные экспонаты;
- некоторые виды оружия;
- автотранспорт;
- ценные бумаги, которые удостоверяют обязательственные права (векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, выпускаемые государством облигации, сберегательные книжки на предъявителя, акции и т.д).
Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Например, реестр владельцев ценных бумаг (Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг») автомототранспортные средства (Постановление Правительства РФ от 12.08.1994 № 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»).
Важно! Следует учитывать, что во многих случаях грань между движимым и недвижимым имуществом достаточно тонкая.
Поэтому в спорных ситуациях, не урегулированных законом, вопрос принадлежности объекта имущества к недвижимости может быть решен в судебном порядке.
Для того чтобы признать недвижимое имущество объектом гражданских правоотношений, необходимо подтвердить создание такого объекта в установленном законом и иными правовыми актами порядке: именно как недвижимости при соблюдении градостроительных норм и правил.
3. Понятие капитальных и некапитальных строений
Кроме понятий «движимое» и «недвижимое» имущество, действующим законодательством предусмотрены такие понятия как «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения» (ст. 1 Градостроительного кодекса; далее - ГрК РФ).
Объектами капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и других подобных строений, сооружений).
Важно! Исходя из системного толкования указанных норм закона, судебной и правоприменительной практики - некапитальные объекты не являются объектами недвижимого имущества.
4. Решение вопроса об отнесении объекта к недвижимости
Решение вопроса о том, является ли то или иное строение объектом недвижимого имущества, возможно только лицом, обладающим специальными знаниями.
Данный вопрос, как правило, рассматривается на стадии проектирования и получения разрешительной документации, а также при проведении кадастровых работ.
Установление характеристик объекта, позволяющих отнести объект к недвижимости, осуществляется кадастровым инженером на основе положений действующего законодательства, имеющихся документов (в том числе, разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и др.) и установления фактической связи с землей.
При рассмотрении судами споров по поводу принадлежности объекта имущества к недвижимости, в подавляющем большинстве случаев вопрос о «капитальности» спорного объекта решается по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы.
Остались вопросы - мы ответим! Задать вопрос.
Оригинал статьи на нашем сайте.