Несколько лет назад инвестирование в объекты недвижимости было доступно лишь обеспеченным людям, располагающим миллионами рублей для покупки квартир и домов. Однако мир не стоит на месте, и талантливые специалисты нашли технологии, по которым можно вкладывать в недвижимость с суммами менее 1 млн рублей на руках. Для этого необходимо собрать примерно 10-20% от полной суммы, в которую оценивается объект. На доплату пойдут кредитные средства, т. е. не придется доставать деньги из собственного кармана. Получать прибыль от чужой недвижимости реально без вложения средств, но это потребует большого количества времени, поэтому такой вариант уже не будет пассивным доходом инвестора.
Об инвестициях в квартиры
Обычно инвестирование в недвижимость начинают с квартир. Получив определенный опыт, продолжают работать с крупными объектами.
Наибольшей привлекательностью для инвесторов обладают 1-комнатные квартиры (от 30 до 40 кв. м.). Вся «фишка» в том, что делают ремонт с разделением на две студии и находят арендаторов на эти два помещения. Таким образом, прибыль от аренды вырастает в 1,5 раза.
Самые недорогие объекты – это студии (небольшие по площади квартиры, в которых кухня является не отдельным помещением, а выделенной зоной). Небольшая стоимость – своего рода преимущество, но в то же время есть и недостаток – ее невозможно разделить на 2 студии. По этой причине приобрести «однушку» выгоднее, особенно если она будет располагаться на первом этаже.
При покупке 2-комнатных квартир следует отдавать предпочтение планировке, когда в каждом помещении есть по два окна. Такое жилье можно разделить на 3-5 студий. Но тогда, по сути, получится общежитие: появляется риск появления проблем с соседями и конфликтных ситуаций между арендаторами. Создавать из «двушки» три студии не столь выгодно, как в случае с однокомнатной квартирой. Но если вы получили последнюю по наследству, то использовать ее надо с максимальной полезностью – сделать из нее несколько квартир-студий либо обменять.
Строительство домов, приносящих доход
Получив определенный опыт, инвесторы идут дальше, т. к. интерес к увеличению доходов становится все больше. Они начинают размышлять, как сдавать в аренду больше квартир, но недалеко друг от друга и при этом минимизировать суммы налогов. В западных странах такие объекты недвижимости называют доходными домами. Безусловно, возвести многоквартирный дом с коммуникациями – задача не из простых, учитывая большие затраты на откаты в соответствующие структуры. С экономической точки зрения это невыгодно. Но приобрести готовый дом за чертой мегаполиса и из комнат сделать студии будет отличной идеей. Разумеется, при условии транспортной доступности.
Хороший вариант – приобретение таунхауса площадью 150-160 кв. м. Купить такие объекты можно за 8-10 млн руб. Лучше выбирать угловой таунхаус, причем окон в нем должно быть как можно больше – тогда получится больше студий. Неплохо, если к нему будет прилагаться земельный участок площадью хотя бы 2 сотки – на нем можно оборудовать мангальную зону или площадку для отдыха, тогда дом станет более привлекательным для квартирантов.
Покупка коттеджа и переделка его в доходный дом из 10-15 квартир-студий тоже может принести весомую прибыль. Основная сложность такого варианта в том, что трудно найти объект с подходящей планировкой (а не денежные средства). Под готовый частный дом проще взять кредит. Кстати, даже не стоит сомневаться, брать заемные средства или нет: 15 студий будут приносить примерно 300 000 руб ежемесячно, платеж за кредит – около 200 000. Сто тысяч будут оставаться в кармане. После погашения кредита у вас останется бизнес, обеспечивающий получение пассивного дохода. Это шанс на богатую, интересную жизнь.
Есть и другое решение – приобретение земельного участка и возведение на нем доходного дома по самостоятельно разработанному проекту. Для реализации такой идеи будет нужен капитал – примерно 20% от общей стоимости объекта. Если этап вложения средств в квартиры вами уже пройден, почему бы не продать одну из них для внесения первого взноса? Конечно, можно обойтись и без этого – получить кредит на выгодных условиях.
Инвестиции в новостройки – выгодны ли они сейчас?
Вложения в новостройки в период экономического кризиса – не слишком оправданное дело, поскольку велики риски задержек строительства. Данный процесс идет по следующему плану:
- Поиск объекта, в который будут вложены средства.
- Подача заявки в банковское учреждение для получения кредита.
- Заключение договора.
- Реализация объекта недвижимости по переуступке прав.
При этом вы освобождаетесь от налога на недвижимость, потому что документ, свидетельствующий о праве собственности, на руки не выдается.
На квартиры-студии и «однушки» спрос максимален, поэтому именно они выступают в качестве инструментов для вложений средств. Выбирая для этой цели новостройки, важно найти надежного застройщика. Немаловажно и условие транспортной доступности: в случаях, когда объект расположен вне черты города, нужно подстраховаться на случай временной проблемы с продажей. Если с транспортом и качеством дорог не возникнет проблем, квартиру можно будет легко сдать в аренду.
Выгодно ли инвестировать в квартиры на занятые средства?
При инвестировании в недвижимость всегда нужно иметь 20% от общей стоимости квартиры. Остальную часть можно взять в ипотеку. В целях максимального уменьшения расходов нужно делать выбор в пользу новостроек в тех объектах, где уже скоро предстоит заселение. Также необходимо по максимуму растянуть временной период от бронирования жилья до взятия ипотечного кредита, чтобы минимизировать число ежемесячных платежей. Период, на который берется кредит, должен быть рассчитан таким образом, чтобы сумма, получаемая от аренды, перекрывала размер ежемесячного платежа по ипотеке. Если есть возможность взять в кредит сразу пару квартир в одном и том же доме, ваш ежемесячный доход окажется, соответственно, в два раза больше.
Чтобы получить максимально выгодный в плане процентной ставки и других условий кредит, целесообразно обратиться к ипотечному брокеру. Затраты на его услуги оправдают себя – благодаря работе этого специалиста вы в итоге сможете существенно сэкономить средства.
Инвестиции в объекты коммерческой недвижимости (имеется в виду приобретение отдельных зданий, сооружений и перепланировка их по конкретному назначению) требуют наличия гораздо больших сумм. Это совершенно другой уровень, выход на который требует колоссального опыта и соответствующего финансового положения.
Целью данной статьи являлось донесение до вас того факта, что начать инвестировать в недвижимость можно без миллионов в кармане. Реально обойтись гораздо меньшими суммами, если получить выгодный кредит. Накопить на первоначальный взнос также вполне реально, если взять себе за правило откладывать определенный процент денег с каждого поступления средств. Более смелые могут попробовать заработать, участвуя в высокодоходных проектах в Интернете, а полученные от этого деньги впоследствии инвестировать в объекты недвижимости – данный способ вложения капитала давно зарекомендовал себя как наиболее надежный.