Можно сколь угодно со скептицизмом относиться к различным юридическим и им подобным операциям с недвижимостью, но одно неоспоримо: жилье покупали, жилье покупают, и жилье будут покупать и впредь, ведь каждому человеку, так или иначе, необходим свой собственный «угол». Поэтому продавцы на рынке недвижимости также будут всегда и будут стараться удовлетворить существующий спрос на жилье. Но при всем при этом, если посмотреть на бизнес, связанный с куплей-продажей недвижимости, поближе, то станет ясным и очевидным, что это один из самых благодатных видов коммерческой деятельности, где возможны всевозможные махинации, как со стороны покупателей (что реже), так и со стороны продавцов, что случается, как мы можем видеть, сплошь и рядом. Почему же так происходит?
Бизнес по продаже жилья, как и любой бизнес, имеет своей целью получение прибыли. Этот тезис, думаю, в комментариях не нуждается. Однако особенности проведения финансовой манипуляции по передаче средств продавцу и объекта недвижимости покупателю позволяют недобросовестным дельцам нажиться за счет ни в чем ни повинных людей, которые всего лишь навсего хотели купить квартиру для своей семьи. Сейчас вы поймете, о чем я говорю.
Причины «рискованности» бизнеса с недвижимостью.
1) Цена вопроса. На рынке недвижимости, как нигде более, мы имеем дело с крупными, а иногда и очень крупными суммами денег. Следовательно, для мошенников это весьма и весьма привлекательный вид деятельности. Одна финансово нечистоплотная операция может предоставить мошеннику возможность положить себе в карман очень приличную сумму. Это, как вы понимаете, не лампочками на рынке торговать. Риск попасться на мошенничестве кажется таким личностям оправданным по сравнению с тем, что они могут получить в результате успешной «сделки».
2) Необходимость оформления множества документов на недвижимое имущество. Купить квартиру – не в магазин сходить. Такая сделка требует тщательного юридического сопровождения, без которого ее совершить попросту невозможно. Как правило, вопросами оформления объектов недвижимости занимаются учреждения БТИ в тесном сотрудничестве с той риэлтерской конторой, в которую обращается физическое (или юридическое) лицо. Ввиду наличия большого списка документов опытному мошеннику значительно легче ввести в заблуждение несведущего покупателя. Зачастую он берет «бумажную возню» на себя, а на деле этот акт великодушия заканчивается для покупателя очень плачевно. Поэтому с этим вопросом нужно быть предельно бдительным.
3) Наличие различных форм купли-продажи жилья. В настоящее время существует множество способов купить или продать жилье. Помимо прямых продаж, так сказать, готового жилья, существуют ипотечное и долевое строительство, когда человек инвестирует средства в жилье, находящееся на этапе строительства. Вот здесь-то мошенники любят орудовать больше всего. Ведь человек реально не видит, что именно покупает. Квартира существует только в проекте и документации, которую можно сравнительно легко подделать. Поэтому зачастую оказывается, что покупает человек на самом деле просто воздух.
Одним из самых рискованных видов приобретения жилья является долевое строительство, когда компания-застройщик заключает договора с потенциальными жильцами и за счет внесения ими оговоренной суммы покупается участок земли, а затем начинается строительство дома. Для многих это куда более привлекательная возможность, чем приобретение готовой квартиры, прежде всего, с экономической точки зрения.
Факторы привлекательности долевого строительства.
1) Новизна. Квартира, которую человек получит на выходе, будет новенькой (до него, ведь, там никто не жил). Располагается она в новом доме, в том районе, который выбирает сам человек. Кроме того, у него, порой, даже появляется возможность построить квартиру индивидуальной планировки по значительно меньшей стоимости, чем в случае с готовой недвижимостью. А это, согласитесь, немаловажные детали, которые наряду с прочими могут, без сомнения, склонить человека к выбору именно такого варианта покупки жилья.
2) Рассрочка оплаты. Не так уж много людей, имеющих средний доход, могут позволить себе выложить за квартиру кругленькую сумму вот так и сразу. Как правило, чтобы собрать необходимую сумму, требуется несколько лет. Но, учитывая все колебания курсов валют, и те изменения, которые постоянно происходят на рынке недвижимости, такой вариант подходит далеко не всем. Допустим, вы выбираете подходящее для себя жилье и, планируя свои накопления, ориентируетесь на определенную сумму. Но за накопительный период ситуация может кардинально измениться и квартира вполне вероятно вырастет в цене. И что делать тогда? Поэтому многие предпочитают различные формы кредитования, даже, несмотря на то, что на выходе стоимость может оказаться больше цены при единовременной выплате всей суммы. Долевое же строительство это один из наиболее выгодных вариантов оплаты в рассрочку.
3) Цена. Выбирая долевое строительство жилья, вы выигрываете не только в том, что касается кредитных выплат, но и в части самой стоимости квартиры, ведь на этапе фундамента она может быть на несколько порядков ниже стоимости готового жилья с аналогичными параметрами.
Мошенничество с долевой собственностью.
Что же, казалось бы, долевое строительство является разумным и выгодным ходом, если вы хотите купить квартиру недорого и со всеми вытекающими из особенностей такого подхода преимуществами. Однако вероятность мошеннических действий со стороны компании-застройщика здесь вырастает в разы. Как же получить свое законное жилье и не лишиться денег понапрасну?
Чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим самую популярную схему мошенничества, которая используется недобросовестными застройщиками. Итак, чаще всего застройщик использует для строительства жилого многоквартирного дома, землю, которая для этого не предназначена. Например, в БТИ он подает документы, скажем, на постройку дачного дома, а затем начинает строительство совершенно другого объекта. В этом случае, рано или поздно правда всплывает наружу, власти признают постройку незаконной, а дальше события могут развиваться по нескольким сценариям (только вот высока вероятность, что к этому времени застройщик испарится, как вода под летним солнцем, прихватив заодно ваши кровно заработанные денежки).
В зависимости от конкретных обстоятельств разбирательство, которое непременно последует по факту незаконной постройки, может иметь следующие итоги:
1) Власти могут потребовать сноса незаконной постройки. Причем даже в том случае, если дом уже полностью готов к сдаче, и вы уже планировали, кого пригласить на новоселье. Снос может осуществляться, конечно, и за счет бюджетных средств. Но так бывает далеко не всегда. По закону дольщики являются собственниками объекта, и, следовательно, несут ответственность, в том числе и за его ликвидацию. Так что вполне вероятно, что вам придется нанимать экскаватор для сноса столь желанной квартиры из собственного кармана. Как бы нелепо и парадоксально это ни звучало, но привлечь к ответственности недобросовестного застройщика задача иногда попросту непосильная, поскольку он может быть вне пределов досягаемости российского законодательства, а решать вопрос все равно, так или иначе, нужно.
2) Иногда суд может счесть возможным оставить постройку, но даже в этом случае вы столкнетесь с огромным количеством бюрократических и практических проблем, которые будут препятствовать вашему заселению. Например, возникнет вопрос с пропиской и подведением к дому всех необходимых коммуникаций. Так что вам придется приготовиться к тому, что добывать все протоколы, документы и разрешения придется самостоятельно.
Чтобы не попасть в такую более чем неприятную ситуацию, при подписании любых документов нужно соблюдать предельную осторожность. Не стесняйтесь попросить застройщика документально подтвердить благовидность своих намерений, а именно следующие документы:
1) Разрешение на строительство. Но не просто разрешение, а обратите внимание, на какой тип недвижимости выдано разрешение!
2) Кадастровый паспорт.
3) Документы о праве собственности на земельный участок.
4) Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
5) Договора на подключение к коммуникациям.
Однако, если вы не профессионал, вам может быть сложно разобраться во всех тонкостях документации, поэтому лучше всего сопровождать заключение сделки с застройщиком работой квалифицированного независимого юриста. Да, его услуги могут стоить недешево, но все же по сравнению с тем, чем вы рискуете, это, поверьте, сущие пустяки!