В этой статье я расскажу о рисках. И как должна оформляться такая сделка. Проверено на себе.
Мы задумались о расширении. От друзей узнаем о хорошей трех комнатной квартире по привлекательной цене. А по правде говоря, низкой. Цена была такая, потому что деньги нужны были срочно (они так сказали). В тот же вечер мы были на пороге той самой, заветной квартиры. Влюбились сразу. Ремонт был сделан практически везде, качественно и со вкусом. В общем мысленно мы там уже жили.
У продавца был «знакомый» риелтор, который дозировано, а точнее по запросу высылал мне документы. Проверяя их, у меня стали появляться вопросы:
1. Квартира была приобретена с помощью ипотеки, полностью погашена год назад, но обременение не снято. Ладно, мелочи. Решаемо
2. В квартире были сделаны перепланировки, убраны балконные двери, часть перегородок. Продавец сказала сразу, что денег у нее нет. Ничего оплачивать, доплачивать, вплоть до госпошлины она не будет. Не на что. Ладно. Решим.
3. Далее самое интересное, я стала анализировать… Женщина, 35 лет, был муж… Я позвонила, поинтересовалась есть ли дети? Она ответила: "Да, ДВОЕ". ОПА!!!!
4. Раз дети, да еще и двое. Значит есть материнский капитал. Скорее всего им она и загасила часть ипотеки. Так и вышло. Но риелтор об этом умолчал и более того, даже отрицал. А она ничего в документах не понимала… (позже отдаст всю папку со всеми документами, что у нее когда-то были).
Чем опасна сделка с мат капиталом, где не выделены доли?
Там, где есть несовершенно летние дети в дело вступают органы опеки. В этом нет ничего страшного, это нормальная ЗАКОННАЯ практика.
Более того, когда материнский капитал реализовывают, мама пишет нотариальное обязательство. В котором она обязуется после приобретения жилья выделить доли на КАЖДОГО ЧЛЕНА СЕМЬИ (папа тоже член семьи). Затем все это относится в Пенсионной Фонд РФ (именно он осуществляет выплату), все это подшивается в дело и хранится. Выборочно проверяют (проверки частые).
Так вот, если квартиру продают без выделения долей, то подросшие дети могут оспорить сделку купли-продажи, либо потребовать выплатить причитающуюся им долю. А теперь представьте. Вы отдали не малые деньги, сделали ремонт, живете и тут на тебе, повестка. Возвращай квартиру владельцу, а он тебе будет выплачивать сумму из зарплаты в 25 тыс. Конечно, может никто и не придет. Но ну его на фиг.
5. После того, как выяснилось, что доли они не выделяли, в дело вступил бывший муж). Как оказалось, он ничего и не хотел себе выделять. Он стоял на очереди на льготное жилье и не хотел с нее слетать. Тут доля, а там на горизонте целая квартира…
6. В ходе долгих переговоров, было решено все это дело решить с помощью нотариуса. Но бывший муж был далеко не промах. Он предложил, чтобы мама его детей написала бумагу... Что никаких денег он ей не должен, долги по алиментам прощены и прочую чисто «мужскую» фигню. Ну, а что, он же теперь с ними не живет, значит и содержать не должен.
7. Еще один важный момент. Прежде чем от чего-то отказываться, нужно сначала это получить. Или в нашем случае, выделить. Делается это у нотариуса, а потом регистрируется в росреестре, все как положено с госпошлинами и прочим. Так как это бывшие супруги и прочее бла-бла пришлось делать раздел имущества.
8. Риелтор ее не потянул всей этой заварухи и где-то в самом начале слился…
9. К слову, это только всё выяснялось. Никто ничего не подписывал. Ничего не оформлял. Но квартира была чертовски хороша, поэтому я билась насмерть.
10. В ходе тесного общения с продавцом, выяснилось, что после продажи ей нужно вернуть долги маме. Собственно по этой причине она и продавала квартиру. В итоге у нее оставалась крайне маленькая сумма…
Вернемся к органам опеки.
11. При условии выделения долей, а я настаивала на этом, без их согласия квартиру не продать. А у них условие, чтобы у детей стала доля не меньше, чем была до этого. Вот тут то и начались проблемы. Не квартира лучше!!! А метров детям дать больше!!! Вопрос решаемый, но не в нашем случае.
12. У продавца оставалась сумма, которой хватало только на маленькую однушку в новостройке. Если бы застройщик согласился бы вписать детей в договор ДДУ, прописал бы там их доли. То опека приняла бы и дала добро. Но застройщик... – у него все строго. Есть договор нескольких типов и все.
13. Нашли жилье по переуступке, но его по факту нет, оно строится. Хотя в нашем случае уже сдавалось, была передача ключей. Но опять же, продавцы этого объекта недвижимости не хотели подписывать акт приема-передачи и оформлять собственность. Тогда бы жилье было.
14. Какие варианты только не предлагали:
Приносили типовой договор с будущей квартирой для детей; Договор краткосрочной аренды у меня, пока не оформят собственность; Все возможные расписки о том. что доли выделят как только, так сразу; Нотариальное заверение об выделении долей, и НИЧЕГО.
Опека говорила, очень жаль, но нам нельзя такое подписывать. В нашем конкретном случае квартиру законно не продать. А рисковать, я не стала.
Спустя короткое время, она померилась с мамой. Квартиру продавать не стала, мы с ней все сделали, как положено: выделили доли, сняли обременение. Она осталась жить в своей квартире. А мы стали искать другие варианты.