Я представляла интересы клиента, имеющего задолженность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг за машино-места в гаражном комплексе.
Истец представил суду расчет задолженности, который предусматривал увеличение ежемесячного платежа с 986,11 руб. до 2700,00 руб. в месяц за счет взноса на капитальный ремонт.
Я доказала, что платеж является необоснованным в связи с тем, что:
- согласно договору, истец не оказывает ответчику услуги по капитальному ремонту;
- помещение не относится к многоквартирному дому, представляет собой самостоятельный объект нежилого назначения, что исключает взимание взноса на капитальный ремонт.
Так, из преамбулы к договорам о предоставлении коммунальных и эксплуатационных услуг следует, что коммунальные и эксплуатационные услуги – это коммунальные услуги и совокупность услуг по управлению, содержанию, техническому надзору, планово-предупредительному и текущему ремонту, инженерному обслуживанию, полный перечень которых приведен в Приложении 1.
Согласно договора стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг приведена в Приложении 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Приложение 1 к договорам содержит статьи расходов истца на коммунальные платежи за отопление, водоснабжение, канализацию, электроэнергию, горячее водоснабжение, связь, а также эксплуатационные расходы.
С учетом общей стоимости, цена оказываемых услуг за одно машино-место в месяц по каждому договору составляет 986,11 руб.
Истец в одностороннем порядке изменил сумму ежемесячного платежа, включив в нее не предусмотренный договором взнос, что противоречит действующему законодательству РФ.
Так, в силу п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абз. 2 п. 2 ст. 310 ГК РФ).
На основании п. 2 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, взнос на капитальный ремонт является составной частью платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (п.п. 6 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).
В силу п. 3 ч. 1 ст. 167 Жилищного кодекса РФ, органы государственной власти субъекта РФ принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ, и которыми: создается региональный оператор, решается вопрос о формировании его имущества, утверждаются учредительные документы регионального оператора, устанавливается порядок деятельности регионального оператора, порядок назначения на конкурсной основе руководителя регионального оператора. По выбору собственников помещений в многоквартирном доме фонд капитального ремонта формируется одним из двух способов (п. 3 ст. 170 Жилищного кодекса РФ), а именно путем перечисления взносов на капитальный ремонт:
- на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
- на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
С учетом Постановления Правительства Москвы № 832-ПП от 29.12.2014 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на территории г. Москвы», а также Постановления № 833-ПП от 29.12.2014 (с изменениями от 20.12.2016 № 892-ПП) «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории г. Москвы, минимальный размер взноса на капитальный ремонт с 01.07.2017 в размере 17 рублей на квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме в месяц.
Суд учел указанные доводы, признав повышение стоимости услуг за счет введения платы за капитальный ремонт незаконным.