Всем привет! Сегодня рассмотрим процесс продажи или покупки квартиры с обременением в виде ипотеки. Если не сыпать терминами и не углубляться в законодательство, то обычный кредит отличается тем, что когда Вы покупаете квартиру в ипотеку, она оказывается в залоге у банка. Поэтому когда вы захотите подарить, обменять или продать свою квартиру, Вам понадобится согласие кредитора (банка).
Существует 3 основных схемы покупки/продажи квартиры в ипотеке:
1. Продавец находит деньги и гасит оставшуюся задолженность перед банком. Это самый простой для покупателя, но одновременно самый неудобный способ для продавца, потому что в большинстве случаев задолженность представляет собой приличную сумму.
2. Покупатель выплачивает за продавца долг до проведения сделки. Это идеальный для продавца, но самый нервный способ для покупателя. Хотя деньги вносятся исключительно после подписания предварительного договора купли-продажи/цессии, но покупатель в нашей стране до последнего переживает, т.к. народ почему-то не доверяет предварительным договорам. На всякий случай отметим, что если предварительный договор заверит нотариус, то его сила от этого не увеличится, а денег у Вас поубавится)).
Главная рекомендация в этом случае — это проверить собственника на банкротство, если его поведение кажется странным — запросить справку из психоневрологического диспансера и конечно проверить весь пакет документов по объекту сделки. Кроме того не забудьте прописать все права и обязанности обеих сторон, а также ответственность за их несоблюдение.
3. Продавец реализует предмет ипотеки (квартиру), находящуюся в залоге, с согласия банка. Этот способ самый безопасный для обеих сторон, но одновременно самый трудозатратный. В этой ситуации существует также 2 варианта:
- Покупатель берет ипотеку в банке продавца и по условиям договора-купли-продажи гасит его задолженность. Банк в момент сделки дает обеим сторонам подписать доп.соглашение о смене стороны в закладной по квартире. Таким образом продавец меняется на покупателя в соглашении о залоге, а у банка остается в залоге всё тот же объект.
- Во втором случае покупатель пользуется ипотекой стороннего банка. Сторонний банк гасит долг продавца. Затем снимается обременение и тут же квартира оформляется в залог новому банку. И только после этого сторонний банк переводит оставшиеся средства продавцу.
Какой бы путь Вы не выбрали главное понимать, что и продавец и покупатель должны осуществлять все свои действия, согласовывая их с банком. Такой тип сделки в эпоху ипотечного кредитования становится всё более распространенным и боятся его не стоит. Нельзя отрицать наличие рисков, но их можно минимизировать если всё возьмете в свои руки и будете разбираться в каждой цифре и букве, либо найдёте квалифицированного специалиста. Решать как всегда Вам!)