На Дзене по этому поводу сломано много копий. Какой платеж выгодней - диффернцированный или аннуитетный? Что погашать при досрочном погашении - тело кредита или уменьшать срок его действия? Давайте попробуем разобраться и сделаем правильный вывод.
Думаю все уже в курсе в чем разница между дифференцированным и аннуитетным платежом. В первом варианте за расчет оплаты пользования деньгами банка берется условие равного ежемесячного погашения тела кредита. Во втором варианте итоговой точкой расчета является равный ежемесячный платеж банку.
Таким образом при первом варианте ваши начальные платежи максимальные, так как вы отдаете долг банку равными частями и в первое время платите максимально возможные проценты (в абсолютном исчислении). Однако со временем сумма уплаченных процентов будет уменьшаться (так как долг становится меньше - соответственно его обслуживание дешевле)
При втором варианте (равный ежемесячный платеж) сначала гасятся проценты по кредиту, а только после тело кредита (таким образом составлен расчет ежемесячного платежа). И если вы откроете любой ипотечный калькулятор, то увидите, что при этой структуре платежа в первые месяцы его погашения будет 95% процентов и 5 % тела, то в последние месяцы с точностью до наоборот.
Основная разница в том, что из аннуитетного платежа сделать дифференцированный платеж без согласия банка можно, а наоборот нет!
А теперь я напишу фразу за которую меня побьют кирпичами и наставят миллион дизлайков. Но с точки зрения математики она верна. Все остальное, как бы это умно не звучало, это вопрос психологии, мироощущения, жизненных планов, рисков и т.д. и т.п.
НЕТ НИКАКОЙ РАЗНИЦЫ КАКОЙ ВЫБРАТЬ СПОСОБ ПЛАТЕЖА. НЕТ РАЗНИЦЫ ЧТО ПОГАШАТЬ ПРИ ДОСРОЧНОМ ПОГАШЕНИИ. БАНК ИНТЕРЕСУЕТ ТОЛЬКО ОДНО - СУММА ВАШЕГО ДОЛГА НА ДАТУ В КОТОРУЮ ВЫ ДОЛЖНЫ СОВЕРШИТЬ ПЛАТЕЖ! НА ЭТУ СУММУ ОН НАЧИСЛИТ ПРОЦЕНТЫ! ВСЕ ВАРИАНТЫ В ПАРАХ РАВНОЗНАЧНЫ!
Но математика это теория, а жизнь немного сложнее и в ней появляется понятие риска, которое переворачивает все.
Итак рассмотрим такой случай.
Банк дал вам кредит в сумме 5.000.000 рублей на 20 лет под 10% годовых. Со своей точки зрения он считает, что на протяжение этих двадцати лет вы будете гасить и свой долг и выплачивать по нему проценты. Банк считает, что на протяжении следующих 20-ти лет инфляция (обесценивание) денег будет в районе 7%, а на оставшиеся 3% он будет жить и получать прибыль. На бумаге все красиво, но кто из нас знает что будет в нашей экономике через год? Через пять лет? Через 15? Вас это не должно волновать в данном случае - это проблема банка - ЕГО РИСК! Предположим, что за эти 20 лет случится две девальвации и тем или иным путем платеж по ипотеке, составляющий сейчас 50% от вашего дохода превратится в платеж составляющий 5% от вашего дохода. Но банк по условиям кредитного договора не может увеличить платеж. И я очень сильно сомневаюсь, что вы пойдете в банк с целью увеличить свой ежемесячный платеж. А ведь банк эти деньги не печатает - они их тоже где-то занимает. А длинных кредитных денег в России нет - поэтому он берет их заграницей, а там наши рубли не принимают. И он беря 10 кг золота в долг под ваш кредит через 20 лет отдаст только 5 кг. Ему скажут : "Ну... здрасте". Это риск банка! И разумеется он его страхует различными финансовыми инструментами.
Теперь давайте посмотрим на заемщика. Вы взяли те же 5.000.000 рублей на 20 лет под 10% у того же банка. И теперь вы знаете, что на протяжении 20 лет каждый месяц вы обязаны отдавать банку 50.000 рублей, что в настоящее время составляет 50% вашего дохода, а дальше идут ваши риски:
- За эти 20 лет может случиться пару девальваций и тогда вы в профите, так как через какое-то время вы будете отдавать банку только 10-15 процентов своего дохода
- С другой стороны при этих паре девальваций вы можете потерять работу (вы наверно понимаете, что девальвация обычно происходит вместе с каким-то кризисом и связано с безработицей) и остаться без средств к существованию. А тут еще ипотеку надо платить. А нечем. Банк отправляет вас на улицу, выплачивает уплаченные вами деньги за вычетом процентов. Проблема только в том, что через десять лет этих денег не хватит и на однушку, вместо вашей нынешней трешки. И это уже ваши риски и каждый для себя сам решает как на это реагировать.
Рассматривания вопроса о выгодности уменьшения срока кредита или досрочного погашения тела кредита находится в этой же плоскости. Стоимость денег (в нашем случае РУБЛЯ) каждый год меняется. При этом говорить, что уменьшая срок кредита при досрочном погашении, я уменьшаю количество уплаченных мною денег в банк - это даже не полуправда. Вы уменьшаете количество уплаченных вами рублей, при этом их реальная стоимость не изменяется. Это все вопрос РИСКА. (ну и мироощущения, психологии и т.д.)
Спасибо, что дочитали до конца этот длинный опус.
Если понравилось - с вас лайк, подписка и пирожок с вишней...