Это очень распространенная ошибка при расчете экономической эффективности инвестиционного проекта.
Ее опасность в том, что:
1. Искажается размер необходимого финансирования. Если у вас в течение года будут поступления и оплаты, то в расчеты пойдет сальдо. Размер необходимого финансирования будет занижен, а значит, и все остальные показатели экономической эффективности окажутся неверны.
2. Многие программы рассчитывают показатели экономической эффективности на конец периода. Соответственно, такие показатели, как IRR и NPV, будут завышены.
Рассчитывая инвестиционный проект по годам, вы не поймете, сколько денег надо для его запуска и какова будет окупаемость.
Если же вы намерены применять револьверный метод, когда деньги с проекта реинвестируются в сам же проект, то вообще результаты будут неясны. До ужесточения 214 ФЗ девелоперы запускали свои проекты, имея лишь около 5% от стоимости всего проекта. Этих денег хватало на покупку земли, разработку проекта, получение разрешения на строительство и строительства 1-го дома. Остальное финансирование обеспечивалось за счет продаж по договорам долевого участия и реинвестирования в проект. Если такие проекты считать по годам, то в итоге можно более или менее понять общий доход по проекту, и все.
Как же следует поступать? Более верный расчет – расчет по месяцам реализации проекта. И лишь после него можно суммировать и обобщать расчеты по кварталам и по годам. В Excel можно использовать формулу СУММЕСЛИ() с суммированием по строкам, где критерием суммирования будут года.
Пример. В первый год вы вложили 100 млн руб. В этот же год получили 50 млн руб., а в следующий — 80 млн руб. Итого на первый год будет необходимо 50 млн руб. Хотя на самом деле потребуется именно 100 млн. руб.
Подробные расчеты, с таблицами приведены: https://zamla.ru/media/danger/
Жаждете успеха и процветания? Подпишитесь на наш канал по бизнес-планированию и финансам, чтобы получить передовые знания и рекомендации! Также мы рады предоставить вам лучшие бизнес-планы и финансовые модели на заказ!
