В данном материале мы расскажем Вам о том, в каких случаях нотариальное удостоверение сделки обязательно, а когда Вы можете обойтись без него. Также поясним обязанности нотариуса и расскажем о дополнительных гарантиях нотариального удостоверения сделок.
1. Какие сделки подлежат нотариальному удостоверению?
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сделки должны быть нотариально удостоверены в двух случаях:
- если это прямо предусмотрено законом;
- если так решили стороны договора.
Соответственно, Вы можете удостоверить у нотариуса любую сделку по Вашему желанию, но некоторые договоры должны быть нотариально удостоверены в обязательном порядке (ст. 8.1 ГК РФ).
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии является обязательным (в силу указания закона или желания сторон), несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
К сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению, законом отнесены:
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (договор дарения доли, договор купли-продажи доли и т.д., кроме сделок по отчуждению земельных долей) (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости; далее - Закона о регистрации );
- договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (по общему правилу, данное положение не распространяется на ипотеку долей, возникающую в силу закона) (ст. 42 Закона о регистрации);
- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, в том числе сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных граждан (ст. 54 Закона о регистрации);
- договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства (п. 52 ст. 25 Закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ);
- сделки, по которым подача документов на государственную регистрацию предполагается в виде почтового отправления (п.12 ст. 18 Закона о регистрации).
Также обязательному нотариальному удостоверению подлежат иные сделки и документы, в отношении которых законом предусмотрена соответствующая форма (например, доверенности, согласия супругов на отчуждение совместного имущества, завещания и т.д.).
Во всех перечисленных случаях без нотариуса вам не обойтись.
2. Что должен сделать нотариус при удостоверении сделки?
Нотариус выполняет свои обязанности в соответствии с положениями Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. Верховным судом РФ 11.02.1993 № 4462-1; далее - Основы).
При обращении сторон сделки за ее нотариальным удостоверением, нотариус должен осуществлять следующие действия:
1. Установить личность обратившихся лиц на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности граждан, представителей, а также иных лиц, подписывающих сделку (рукоприкладчика, переводчика, сурдопереводчика, тифлосурдопереводчика) (ст. 42 Основ).
2. Проверить дееспособность или правоспособность сторон, иных лиц, подписывающих договор (рукоприкладчика, переводчика, сурдопереводчика, тифлосурдопереводчика), а также полномочия представителя лица, в интересах которого совершается нотариальное действие (ст. 43 Основ).
3. Проверить принадлежность отчуждаемого или закладываемого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему (ст. 55 Основ).
4. Зачитать договор вслух и разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, что осуществляется путем объяснения природы сделки, прав и обязанностей сторон, ее правовых последствий, порядка и особенностей ее исполнения (ст. 44, 54 Основ).
5. Осуществить подписание сделки сторонами и проставление нотариусом удостоверительной надписи. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса (ст. 44 Основ).
3. Зачем обращаться к нотариусу?
К нотариусу обращаются, чтобы получить определенные гарантии. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе, наличия у сторон права на ее совершение (ст.163 ГК РФ).
Таким образом, нотариальная форма договора является обеспечением ее действительности.
Следует знать, что нотариус - лицо, которое не только гарантирует качественную проверку законности при нотариальном удостоверении сделки, но и несет за это полную имущественную ответственность.
Вред, причиненный по вине нотариуса участнику сделки, будет полностью компенсирован, что обеспечивает личное страхование ответственности нотариуса (и его имущественная ответственность), коллективное страхование нотариальной палаты субъекта РФ и компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.
4. Особенности регистрации нотариальных сделок. Срок регистрации нотариальной сделки
Чтобы зарегистрировать свое право на недвижимость на основании нотариальной сделки, следует учитывать следующее:
a) любой стороны нотариально удостоверенной сделки;
б) нотариуса или его работника;
- проверка законности нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность такого документа устанавливается регистратором через единую информационную систему нотариата (ст. 59 Закона о регистрации);
- срок государственной регистрации прав по нотариальным документам, в том числе срок регистрации нотариальной сделки купли-продажи недвижимости, сокращен и составляет (ст. 16 Закона о регистрации):
a) 3 рабочих дня с даты приема органом регистрации прав заявления и документов, представленных в форме документов на бумажном носителе;
б) 5 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления и документов, представленных в форме документов на бумажном носителе;
в) 1 рабочий день, следующий за днем поступления заявления и документов, представленных в электронной форме.
Важно! 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Установлено, что с 1 февраля 2019 нотариусы обязаны передавать в электронной форме заявления о государственной регистрации прав и прилагаемые к ним документы в Росреестр для регистрации прав, возникающих на основании нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью, самостоятельно и без взимания отдельной платы.
Полномочия нотариуса по подаче документов в регистрирующий орган предусмотрены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (п. 5 ч. 3 ст. 15). После удостоверения договора (или иного нотариального документа, удостоверяющего право), нотариус обязан не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны не отказались от такого способа подачи документов.
Таким образом, обращение к нотариусу при совершении сделок с недвижимостью принесет вам немало бонусов – от сокращенных сроков регистрации нотариальной сделки до гарантий безопасности расчетов и снижения рисков при заключении договора.
Остались вопросы - мы ответим! Задать вопрос.